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细则出台楼市怎么走? 买房上有政策下有对策


www.nsfang.com  来源:理财周刊 时间:2013-04-09 03:43:21

  楼市怎么走

  文/本刊记者 黄罗维

  近期,“国五条”的地方版细则相继出台,市场又开始进入新一轮的博弈期。对此,购房者就要根据自身的情况去制订相适应的应对策略,从而有效地降低购房成本,实现自己的居住梦想。

  地方细则低调出台

  千呼万唤始出来!在人们焦急的等待中,3月末,新“国五条”的地方版细则出台了,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标,许多人悬在半空中的心终于暂时得到了平复。

  自去年6月以来,中国的房地产市场整体出现了快速上涨的迹象,特别是在一些一、二线城市,其火热的气氛更是令人担忧,市场关于房价“脱缰”的议论也不绝于耳。在此背景下,今年2月20日和3月1日,国务院相继出台房地产调控新“国五条”及其细则。根据相关要求,3月底之前,各地方版的细化政策必须陆续落地,以进一步为原则文件提供可操作性。

  然而即使在这样的情况下,房价并没有能停止上涨的步伐。4月1日,中国指数研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示,3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米,环比2月上涨1.06% ,自2012年6月连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。其中84个城市环比上涨,只有16个城市环比下跌。

  对此,21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,在不确定的政策预期下,3月楼市成交上演了一出政策落地前“最后的疯狂”。以3月末地方细则落实为节点,楼市成交呈现越近越高的趋势,这也在客观上表明市场需求急于规避新政的潜在意愿。无论如何,房价上涨步步紧逼!由此近一段时间以来,各个地方版的细则也被许多购房者寄予厚望,成了时下房地产市场最大的看点。

  市场暂时陷入观望

  一系列的实施细则出台,楼市的反应究竟如何呢?据了解,在一些尚未确定细则执行时间的城市中,又出现了一波汹涌“挤末班车”的高潮,让人叹为观止。似乎每次政策出台都逃不出这样的怪圈。不过从总体来看,政策出台后许多购房者的心态终于再次陷入了观望。

  链家地产市场研究部张旭认为,从北京细则落地后的市场反应来看,细则出台后新增客户量明显减少。由于未来市场走势及预期都并不明朗,买卖双方都在不同程度上进入观望期。一些准购房人对低税房或免税房的关注度明显提高。与此同时,业主方面也出现了观望的心态,其表现为:一是目前价格并未出现回落,挂牌价格继续保持之前的水平;二是也存在业主暂停出售以观后市的情况。

  而在上海,相关执行细则出台后,二手房市场相比此前出现了明显的回落。据德佑地产100家门店统计数据来看,近期带看量回落一半以上,而成交量也有明显的下降,其幅度虽未如带看量跌幅那么大,但也达到了30%左右。而据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店的抽样统计显示,沪版“国五条”相关细则发布后,引起了市场各方关注,但因细则出台时间尚短及尚未在各交易中心正式执行,故目前暂未对整体市场构成太大影响。此外,来自中原地产的信息则显示,近期新增挂牌量比沪版细则出台前下滑两成,已有挂牌中撤牌现象占到三成左右,来客量明显减少三成左右。上海中原地产研究咨询部从上海中原多家门店调研了解到,沪版细则出台后免税房成为市场“香饽饽”,价格坚挺甚至有跳价行为,非免税房源则出现小幅议价空间。部分中高端交易买卖双方自动解约,互不追究责任。

  观望!经历了此前的火爆,在政策的作用下,楼市新一轮的观望期又悄然而至。而这也预示着新的博弈又将展开,由此也再次牵动了许多购房者的心。

  各地细则侧重点不一

  历史的经验已经表明,市场的观望是为了更好地辨明后市的方向,那么归根到底,这次地方版细则的力度究竟如何呢?通过对各地细则的仔细梳理,我们发现这些细则总体上并不激进,没有超出市场的预期。不过由于各地市场的状况存在差别,所以其细则的侧重点也有所不同。对于这一点,在接下来文章中我们还将进行详细的分析。

  对此,中原地产分析认为,综观各地的细则,基本承接了国务院“国五条”的内容,并无超出预期。除北京、上海以外,各地公布的2013年度房价控制目标均为人均可支配收入实际增幅。与此同时,二手房交易差额20%的个税都将严格征收,满5年唯一住房仍可免征。继续严禁第三套房贷,二套房贷可适时调整首付比例与贷款利率。此外,各地公布的2013年度房价控制目标与2011年相比总体上更为严厉。2011年度普遍采用的标准是房价涨幅低于城市GDP和城镇居民人均可支配收入增速,而2013年度采用的口径是城镇居民人均可支配收入的实际增幅,即名义增幅减去CPI,实则提高了目标。此外,较为引人注目的是北京限购再度升级。细则规定,自3月31日起,北京户籍成年单身人士未拥有住房的,限购一套住房;对已拥有一套及以上住房的,暂停购房。而在信贷方面,细则规定继续禁发第三套购房贷款,严格执行第二套购房信贷政策,北京则进一步提出将根据房价目标提高二套房首付比例。

  这些细则的出台也是一石激起千层浪。较为主流的一种观点是,这些细则更多地是对“国五条”的一种呼应,在具体可操作的层面还嫌不足。对此,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,多个地方版细则如约而至,除北京在执行日期上有明确规定外,其他城市在细则执行上看似都留有很大余地。细则也有专家认为,多地的细则不细、可操作性不强等问题突出,行政手段进一步强化的迹象明显,地方版“国五条”有待进一步具体化。

  从这一点来说,这次细则的推出绝非是政策面的“终极版”。可以肯定的是,目前针对楼市的行政化干预正在逐级加强,这是未来政策面的一个总体趋势,一些类似“限涨令”措施的出现,正在对市场产生进一步的深层次影响。

  执行力度决定后市

  这些细则究竟会对市场产生哪些影响,未来的楼市又会怎么走?从目前来看,各地对于细则的执行力度将会决定市场的后续发展方向。在当前的情况下,如果房地产市场继续出现快速上涨,不排除会有进一步严厉的措施出台。

  当然,近期市场出现的变化将会是显而易见的。首先,二手房的成交量将会下降,市场也将由此前的火热转向阶段性的冷却。对此,中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明表示,由于“国五条”出台后已经释放了大量需求,预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑,但价格会先趋于稳定,下半年预计稳中有降;从第四季度起,市场整体会趋于稳定。特别是在一线城市,这一表现将会更为突出。中原地产市场研究部总监张大伟则认为,地方版细则中,一线城市力度最大。本轮市场反弹的主要表现就是一线城市房价上涨迅速,所以调控明显体现了差别化,而一线城市的力度也代表了全国的调控方向。

  其次,在当前的政策敏感期,不少细则在一些地区还只是起一个“抛砖引玉”的作用,根据市场的变化,还可能会有进一步的细化措施出台。全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭认为,上海下一步还可以考虑在以下几个方面深化,一是对新建商品住房价格控制,应该设定一个弹性数量目标;二是加强对避税和避开限购的不正常离婚、不正常交易的应对措施;三是强化对以机构名义避开限购的购买行为的应对措施。

  再次,要让调控在房地产市场真正发挥效用,其重点应该进一步转向存量房。长期以来,我们的税费一直要等房产发生交易才产生,而在持有阶段却不产生任何费用。也就是说,在持有阶段是没有任何成本的,这也直接导致了像“房姐”、“房叔”这种现象的产生。要彻底杜绝这种现象,就要切实提高投资客持有房产的成本,这样才能产生有效的威慑力量。对此,我们认为应该进一步加快房产税的试点,并制定和完善与当前市场环境相适应的执行细则,从而最终把那些投资客手中的存量房“倒逼”出来,这样才能起到应有的调控效果。

  总而言之,房地产市场新一轮的博弈又将开始,而对于购房者来说,要根据自身的情况去制订相适应的应对策略,从而有效降低购房成本,实现自己的居住梦想。

  深度分析篇

  各地细则异同对比

  综观现已公布的各地方执行细则,北京因为出现“降低”、“禁入”等字眼而最为严厉,上海、广州等其他一线城市次之,重庆、深圳等地中规中矩,但南京、杭州、大连等地细则只有寥寥数语,难脱应付之嫌。

  文/本刊记者 甄爱军

  地方细则“众生相”

  继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台新“国五条”实施细则之后,31日包括天津、南京、深圳、杭州、厦门、济南、合肥、贵阳、大连等城市也相继公布了落实“国五条”的地方新规。3月份的最后两天,有16个城市赶在“窗口期”出台了地方执行细则。

  从表面上看,地方执行细则从限购、限贷到税收、信息联网,新一轮调控政策似乎在过去“史上最严”的基础上得以升级,大有拉开架势大干一场的模样。但记者综合对比前两年调控政策发现,地方细则缺乏新意。除了20%房价差额所得税之外,地方细则中无非还是强调限购和限贷措施,而这在本质上只是过往政策的延续。

  各地政策力度不一。总体来看,一线城市力度最强,如北京最严,上海次之;各地中心城市及二线城市力度则相对较弱,如合肥尚未提到20%个税、限购及二套房贷等;南京、杭州、大连等地则更加省事,仅用寥寥数字提到2013年的房价控制目标便完事,走简约路线。如杭州的细则内容为:“经市政府同意,2013年度我市新建商品住房价格控制目标为:全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”加上标点符号,仅仅64个字,可谓是精简到极致。

  此外,各地细则都有所保留,如一度被寄予厚望的调控的重点20%个税,除了京沪等少数城市外,大多数城市并未提到操作细节。此外,对于民众普遍关心的二套房贷调整时间和幅度,并未给出明确的时间期限,而只是笼统地表示在“必要时”根据实际情况进行调整。

  当然,各地细则也有着惊人统一的地方,即房价调控目标均设定为:房价增幅低于人均收入增幅,即便是惜字如金的南京、杭州版细则,也重点凸显该项内容。此外,各地方版细则对2013年的土地供应情况也纷纷采用统一口径,即“不低于过去5年平均水平”。

  侧重点各有差异

  细致梳理已经出台的地方细则,都是围绕房价调控目标、限购、税费、信贷、限价等方面展开。在此,主要针对这几个方面来对各地政策进行比较,以便读者对各地政策有一个全面的了解。

  房价控制目标:北京提到“降价”

  大多数城市房价控制目标仍然以控制涨幅为主。

  绝大多数城市闭口不提“降价”,均表示将房价涨幅控制在居民收入涨幅之下。包括广州、深圳、重庆等城市,其房价控制目标为仍然采用过去的做法,即不高于当年人均可支配收入的实际增长幅度,因此被戏称为房价“上涨目标”。

  唯一例外的是北京版细则,提到了“降低”字眼。北京细则指出,新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,降低自住型、改善型商品住房的价格。因为其中明确提到降价,所以被业界称为最严细则。

  二手房个税:多地未提操作细则

  “20%个税”何时开始征收?怎样征收?……诸多操作细节,多数地方细则中均难以找到答案。

  相对而言,北京细则操作性最强。北京明确对于能够核定原值的二手房按照转让所得20%征收,随后紧接着又出台补充细则,公告明确5年以上家庭唯一住房免征个税,同时明确经适房、房改房都将按照20%的税率征收个税,未能核定原值按交易额1%计征。

  包括广州、重庆等城市均表示“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”,但对如何实施二手房交易“20%个税”操作细则未过多涉及。与其他城市相比,重庆二手房个税征收对象略有不同,其细则规定:对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房,以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税;对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  二套房贷:不提具体措施

  对于各地民众普遍关心的二套房贷,各地似乎统一了口径,均不谈具体措施。

  上海、广州等城市提到“提高第二套住房贷款的首付比例和利率”,而北京则只是提到会“提高首付比例”,至于利率水平会不会随之上浮,细则中没有明说。对于民众尤其关心的二套房贷首付和利率提高的比例会有多大?各地方版细则均未给出明确的说法,而是笼统地表示“在必要时”或“根据实际情况”来决定是否提高,以及提高的幅度。这给人留下了极大的想象空间。如果像2011年那样,全年保持平稳态势,那么二套房贷是否就会维持原样,而不会有任何变化?

  相对来说,重庆细则显得比较实际一些,提到了提高二套房贷的条件,其规定:主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时,可在国家统一信贷政策基础上,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  目前,各地仍然执行此前的二套房贷规定,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而对于未来二套房贷会如何变化,之前市场上一度疯传“首付比例提高到七成、利率上浮1.3倍”说法,也并非没有道理。

  限购措施:北京采用“禁入”手段

  相比较而言,北京限购措施最为严厉,次之为上海,而重庆则“一如既往”地没有采取限购措施。

  北京细则中提到,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。这也就是说,此前通过“假离婚”的办法来规避限购措施,现已无法行得通了。除此之外,北京版细则还提出将严惩骗购行为。北京将成立专门的购房资格审核机构,届时房管部门、公安、税务、民政、人力社保等部门实现信息共享。而对教唆、协助购房人造假的开发商和中介机构,会暂停网上签约;而对骗购的家庭,将采取禁入市场5年的处罚。这也从另外一个方面体现了北京版细则的严厉之处。

  限价措施:各地大同小异

  各地均执行限价措施,主要包括“明码标价”、“一房一价”,同时限制住宅商品房随意提价行为。

  北京、上海、广州、深圳均表示,实行“明码标价”、“一房一价”措施,对明显提价及高于周边同类项目价格的商品房,可暂不核发预售证。合肥细则更加细致,明确要求价格核定之后,3个月之内不能随意涨价。
      国内主要城市实施细则一览表

城市

房价控制目标

个税措施

限购措施

限贷措施

限价措施

其他措施

北京

新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,降低自住型、改善型商品住房的价格

严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售5年以上唯一住房免征个税

本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房;

骗购家庭5年禁入市场

停止三套房公积金贷款;提高第二套房贷款的首付比例。

实行“一房一价”措施,对明显提价及高于周边同类项目价格的商品房,可暂不核发预售证

计划供应建设用地1650公顷,增加自住型、改善型住房的土地供应;筹建16万套保障房,竣工7万套

上海

按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施

 

严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点,引导住房合理消费

严格执行限购措施。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立住房、婚姻、纳税等信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程

继续暂停三套房贷;根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率

 

严格执行“一房一价”、明码标价规定;对报价过高的项目,暂不核发销售许可证

土地供应不少于近5年平均水平;筹建保障性住宅10.5万套、基本建成10万套

广州

新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅

严格执行20%个税征收

严格执行商品住房限购措施,非户籍居民家庭自购房之日起前2年内在广州市连续缴税1年以上的,限购一套住房且不能补缴

根据实际情况决定提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率

执行“限价”措施,预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目,暂不核发预售许可证

加大2013年土地供应量,高于过去5年平均供应量;加大保障房建设,2013年筹建保障性住房16万套

深圳

确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度

严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定

继续实施限购,杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为

银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策;在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率

继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定

2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套,新开工保障性安居工程项目1.5万套,竣工2万套,基本建成3万套

天津

保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度

出售房产能够核实原值的,按照转让所得20%所得征收;不能核实原值的,按照核定征收方式计征

严格审查购房资格,对不符合住房限购政策规定的,不予以办理相关手续

根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率

严格执行新建商品住房明码标价规定;禁止“捂房”现象

全年新建住房用地计划供应1785公顷;开工建设保障性住房9万套,基本建成保障性住房7.5万套

重庆

主城区新建商品房住宅价格低于实际收入增幅;主城以外区域自行制定控制目标

严格按转让所得的20%计征

无限购措施

主城区房价上涨过快时,可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率

 

对报价过高、上涨过快的商品房项目,暂不核发预售许可证;执行明码标价、一房一价规定

建设用地供应不低于过去5年平均实际供应量;建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房

合肥

新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)

未提到

未提到

未提到

执行商品房明码标价、一房一价规定;备案商品房在3个月内不得提价;打击捂盘、囤房行为,打击中介阴阳合同行为

新开工3.9万套保障性安居工程建设任务,基本建成保障性安居工程1.6万套

南京、杭州、大连等

房价增幅低于人均收入增幅

未提及

未提及

未提及

未提及

未提及


      应对策略篇

  以变应变适应新政

  新“国五条”地方实施细则的密集出台,对未来楼市将会产生不小的影响。因此,无论刚需,还是改善型需求,都得适应政策的变化。并作出适当调整。

  文/本刊记者 甄爱军

  新“国五条”地方执行细则在3月底密集出台,这将会对住房消费及投资产生深远影响。

  不管是刚需首次购房,还是改善型需求,都会受政策的影响而变得与过去不同。比如对首次置业的刚需来说,他们可能会因为受“20%个税”影响而需要承担更高的购房成本,而改善型需求的房贷利率水平则极有可能会大幅增加。

  新政的影响是全方位的,下面我们主要针对首次置业者、改善型需求以及投资性需求等主要需求,来进行具体分析。

  刚性需求:两种物业可选择

  对于首次置业的刚性购房者来说,如果选择二手房,那么购买两类物业可适当降低经济负担,其一是购买超过5年且家庭唯一一套住宅,即“满5唯一”型二手房,另一种则是无法核定原值的老工房。

  目前市场上绝大多数以“到手价”的方式成交,通过这种方式,卖家能够顺利将税费成本转嫁给买家。因此尽可能选择符合税费减免条件,或者可以少缴税的物业,以降低购房成本。“满5唯一”型二手房和无法核定原值的老工房则恰好符合该条件。

  根据新“国五条”规定,严格征收“20%个税”,这会使得税费成本大幅上升。以一套总价为150万元的小面积二手房为例,2007年前后购入原值为50万元,按照此前的纳税办法,基本按总价的1%来计征,转让时个税为1.5万元;而按照新政规定以差值20%计征的话,初步估算个税可达20万元(未考虑其他开支扣除情况),两者差额可达18.5万元。

  那么,这两类二手房为何能降低购房负担?这是因为不管是“满5唯一”型二手房,还是无法核定原值的老工房,可享受免税或者少缴税优惠政策。就在4月1日,北京市地税局发布公告称,5年以上家庭唯一住房免征个税,未能核定原值按交易额1%计征。虽然目前其他城市尚未明确是否效仿北京做法,但不难猜测,各地在对待这两类二手房的税费缴纳问题上,将会与北京相仿。

  改善型需求:清空记录享受优惠

  对于改善型需求来说,购房成本极有可能会因为首付比例及利率水平的提高而导致购房门槛大增。

  地方执行细则均提到,会根据实际情况提高二套房贷首付比例和利率水平,因此此前风传的“首付7成、利率上浮1.3倍”极有可能会成为现实,这必将对改善型需求产生不小的影响。在这种情况下,对于大多数此前靠贷款买房的改善型需求而言,已找不到更好的办法来降低新政的影响,除非不买房。因而我们这里讨论的主要是被误伤的群体,如何才能把影响降到最低。

  对于有房无贷款的情形,怎样才能做到“无房无贷”,一般的处理方式是将名下房产售出,这样可实现在房产登记部门无房产登记记录目的,从而在重新购买房产的时候,可以享受到首套房的优惠利率。

  首套房贷与二套房贷之间最大的区别在于首付比例和贷款利率水平的不同。如购买一套总价为200万元的住宅,首套房首付只需60万元,而二套房首付则极有可能会达到140万元,两者之间相差80万元。由此看来,首付比例的提高,会让部分改善型需求因为无法筹措到足够的资金而放弃买房的想法。此外,利率上浮让购房成本增加。同样为100万元的按揭贷款,借款期限为20年(等额本金还款法),在目前基准利率6.55%的基础上上浮1.3倍,其总的利息支出将达到1085815元,较8.5折利率水平下的利息开支660433元,大幅提高64.4%。

  但不可否认的是,对部分刚需存在“误伤”的可能,诸如父辈买房时加上了子女的名字,这使得子女有了房产记录。但子女长大后结婚并且经济条件改善之后,肯定会考虑买房,那么他们在申请按揭时,肯定会被当做二套房对待。对于这种情形,专家建议子女把自己的那部分份额“转让”给父母,其所缴纳的税费主要为1%或3%的契税,通过“清空”有房记录,来让自己在买房的时候,重新获得首套房资格。

  当然,也有人可能会通过赠与的方式来“清空”有房记录,以重新获得购房资格,或者能够得以顺利申请房贷。比如有些人想要改善居住条件,但又不准备把原有房产转让出去,所以通常会采用赠与的方式,“转让”给自己的父母或者兄弟姐妹,如同股票代持。日后抛出房产时,只需代持方售出即可。但业内专家提醒说,这种方式虽然能够“清空”自己的有房记录,但未来转让出去时却必须面临高额的税费支出,达到总房价的20%左右。国家税务总局明确,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

  而对于有房有贷款的情形,如果之前的贷款记录已达到两次,则建议要按捺住换房的冲动。根据各地细则规定,目前仍然禁止发放第三套及以上购房贷款。所以不管名下是否还有房产,只要贷款记录为两次,再次申请房贷已是无望。
    投资性需求:转战商业地产

  对于投资性需求而言,需要重新选择投资方向。

  目前,由于国内缺乏相对比较靠谱的投资选择,所以房产成为社会资金所热衷追逐的目标。也正是因为大量投资资金的涌入,导致房价出现异动。鉴于此,新“国五条”细则通过限购、限贷、抬高转让成本等方式,来促使投资性需求离场。而在未来,随着房产税的渐行渐近,房产投资的持有成本也会随之升高,因此从很大程度上来说,投资性需求在住宅方面,已无多少机会了。

  如果不想与房地产市场离得太远,那么有两种选项可以考虑,第一是考虑投资商业地产,第二则是适当配置海外物业。

  应该说,商业地产目前面临着不小的投资机会。最近几年来,由于住宅市场热而商业地产市场偏冷清,所以导致包括商铺、写字楼等在内的商业地产价格一直积弱不振,涨幅有限,有些地方甚至出现“倒挂”现象,这意味着商业地产已是价值洼地。目前可关注的物业类型包括一些新兴城区的商铺、写字楼、酒店式公寓项目。当然,与高回报相随相伴的是,投资商业地产风险也比较大,这需要投资者认真考察并细致研究才行。

  另外,可以配置的是海外房产。投资海外房产一定要摒弃“短炒”想法,可考虑自用和长期持有相结合,比如为将来自己移民,或者为子女未来出国留学做准备。选择有成长性的城市,政治稳定、经济平稳增长的城市为最佳,同时选择与专业的服务机构合作,以便实现轻松投资。

  专家观点篇

  随着各地细则的相继出台和后续执行,4月份开始的上涨趋势是否可望得到抑制?未来的房价趋势究竟是怎样的?几位专家的解读道出了目前市场及政策面的大致走向。

  调控见效贵在执行

  文/本刊记者 徐卓航

  数据显示,3月全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米,环比上涨1.06%,自2012年6月以来连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。可以看到的是,从“国五条”出台到各地出台细则,整个3月都处于政策落地前的恐慌期,使得各地新建住宅价格继续上涨。

  那么,随着各地细则的相继出台和执行,4月份开始的上涨趋势是否可望得到抑制呢?未来的房价趋势究竟是怎样的?让我们来看看几位专家的解读。

  蔡为民:刚需伤害最多

  随着各个城市国五条细则的陆续落地,之前一周成交额超过一季度、房产交易中心“人满为患”的盛况都在逐渐回归正常。不过,对于不少人认为“细则公布与执行后,楼市将进入冰冻期”的说法,复旦大学地产运营所所长蔡为民并不同意。

  蔡为民指出,连日来一些地方政府出台的“国五条”落实细则,大都给外界一种细则不细、“一句话调控”的印象,继而令市场担忧调控“温柔落地”、贯彻不坚决。从目前地方政府的表现也可以看出,除了北京的细则有相对较为详细和明确的说法、时间点之外,各地细则的内容中都有不少“模糊地带”,给政策的后续实施留下了相应的操作空间。

  此外,国税总局还表示,细则具体如何执行、执行到什么程度,这要看地方政府。地方在执行过程中依然保有一定的“自由裁量权”。“这就很值得推敲了,”蔡为民说,“有可能20%个税会成为地方政府可利用的弹性工具。”

  蔡为民分析指出,地方政府不希望见到整个楼市陷入过度低迷,这也不是调控的根本目的。当市场活跃时,地方政府可能会很乐意地收取这一笔20%的个税收入;而当市场低迷时,则在具体操作上就会有所宽松,完全视各地的发展需要而变化。那么,在这样的情况下,最终倒霉的、吃亏的无疑就是刚需购房者了。“以上海来说,目前还没有明确的截止日期,可能就是政府考虑到要给刚需买家一定的调整时间”。

  对于未来房价的具体走势,蔡为民表示,再过一阵等这波购房热潮释放完毕,楼市交易量相比之前就会有所降低,整体成交量可能会在以往正常水平的七成左右,并逐渐进入一个相对稳定的状态。价格方面,考虑到税费、惜售心理和一、二手房的联动,则预计仍会处于一个逐步向上的趋势当中。

  尹晨:供需要两手抓

  复旦大学房地产研究中心副主任、经济系副教授尹晨也指出,在目前一线城市中心城区,满足刚性需求的主要是二手房市场。这一市场是需求大于供给的卖方市场。在实施新政后,可以预期的一种结果是卖房者的到手价“不会发生变化”,所有增加的税费将全部或大部分转移由买方承担。那么,市场无疑会陷入较深的观望情绪当中。

  尹晨认为,“国五条”的出发点与以往的政策一样,仍然是抑制需求,尤其是抑制投资和投机的需求。但既然在“北上广深”等一线城市以及已经实施了严格限购和限贷政策的城市,受影响更多的是自住型和改善型的刚性需求,那政策上同时也应该重点解决供给方面的问题。

  “可以从两方面入手,一是地方的土地政策、保障性住房建设;第二个就是对存量房的调控。”尹晨分析说,近几年的调控政策在抑制投机、投资性购房上已经取得不小的成功,考虑到一线城市人口密度、改善性需求的现状,以及老百姓在通胀预期下对房产增值保值性的需求,当下都应该将“逼出”存量房放在更为重要的位置上,从供给方面帮助解决供需不平衡的问题,以免一味打压需求而造成误伤,甚至出现反弹。单从目前来看,一线城市的房价很难出现明显变化,而二、三线城市的价格则会根据具体的供求关系,产生价格松动的可能。

  国务院已经要求明年6月底前出台不动产登记条例、出台并实施信息网络实名登记制度,在尹晨看来,这将推动存量房向市场释放。由于有明确的政策目标和时间节点,使得统一的房屋保有税实施显得呼之欲出。一旦有所推行,那对存量房的详细情况把握、如何有效逼出存量房以增加供给都非常有利。在对供需两方面双管齐下的情况下,调控也会更加合理及人性化。

  华伟:细则不能太细

  华东师范大学房地产系主任华伟教授指出,国五条细则之所以被不少人诟病“不够细”,地方政府也确实有其苦衷。由于整个政策从中央政府的出台到后续细则的公布乃至现阶段的执行,前后处于一个政府换届的时间点上,就难免会有一些仓促性和不完善性。

  换个角度来看,如今各地政府在具体措施的描述上或多或少都存在模棱两可的情况,也是考虑到如果完全彻底按照国五条来严格执行,市场难免会有被“一巴掌拍死”的可能性;如果没有具体的实施措施呢,又会让政策的效果打折扣。面对这样两难的局面,地方政府自然会倾向于留下一定的政策余地和操作空间,通过一步步的完善细则来避免将“国五条”的初衷“弄坏”。因而,接下来的房地产市场会维持一定的观望情绪,以便更好地调整适应新政策的具体实行。

  而价格方面,目前已经有不少地方由于新政的影响出现了购房的热潮和成交量高峰,至于进一步的价格走势和成交量情况,则要看政策的具体推行过程了。

  韩世同:后续措施需跟进

  对于各地细则公布之后,“国五条”整个的执行贯彻情况,广州知名房地产专家韩世同亦认为确实“有一定难度”。

  “应该说,20%个税的政策对于一手房的价格并无明显直接的影响。”韩世同分析说,如果撇开20%个税的相关规定不看,则“国五条”整体的方向和意图都是非常清晰明确的。但以目前的情况来看,最可能会遭遇各方压力的就是关于20%个税的相关规定了。

  一方面,一些旧有住宅、老公房在原值核实上存在诸多不便会使得政策难以推行;另一方面,阴阳合同等不规范操作也会使不少可查询的原值存在误差。“最棘手的还是过大的价格差异问题”。韩世同举例说,广州有些房改房当时登记的原值非常低,只有十几二十万元,如果严格按照新政执行,那按市场价来算可能房屋总值80%以上的部分都要被征税,这就会产生许多问题。

  韩世同不无担忧地说:“市场成交量陷入某种僵局是可能发生的。”对此,他认为政策的后续执行和具体实施显然有待进一步的规划和考量。“以目前的态势而言,我认为新政策已经对楼市过快上涨起到了一定的遏制和稳定作用,至于后面如何更有效地把整个市场做活、妥善解决目前面临的难题,就需要后续措施如何来进一步跟进了。”他说。



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