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新华社:上海楼市无崩盘之忧有调整之痛


www.nsfang.com  来源:一财网 时间:2014-05-21 09:43:58

       作为楼市风向标,一线城市已明显感受到了市场的阵阵寒意,让人们不禁要问:这是泡沫破裂的前兆,还是调整的必然?记者在上海采访发现,眼下的房地产市场可以用一句话概括:无崩盘之忧,有调整之痛。

  楼市“悲情”略显夸张

  国家统计局的最新数据显示,4月上海的新建商品住宅环比涨幅进一步回落至0.3%,而二手住宅价格指数更是今年首次出现滞涨。前有三四线城市陆续冷却,后有一线城市偃旗息鼓,这是楼市崩盘的节奏吗?

  国家发改委宏观经济研究院经济研究所副所长宋立说,我国房价处于阶段性均衡状态。这意味在这个阶段房价可能会出现阶段性调整,但不会呈趋势性长期下降,更不存在外界所说的崩盘风险。

  另有专家认为,目前经济形势没有急剧变化,整体上保持平稳增长,主要城市刚需购房依然强烈,货币也保持一定增速,房价不会出现大范围暴跌的情形。

  以上海为例,一季度其经济运行保持在合理区间,增长7%。人口方面,根据有关部门数据,2002年至2012年间,全市新增半年以上的常住人口达660万人,近3年来每年净增73万人。

  官方统计数据显示,今年一季度上海市场化新建商品住房成交面积180万平方米,同比减少37%,但高于2012年同期40%。官方预计,今年上海楼市全年成交量会低于异常火爆的去年,但与此前“正常年份”的成交量大致相当。

  价格方面,21世纪不动产上海区域市场研究部跟踪数据监测显示,4月末,在全市重点监测的21个板块的40个标杆楼盘中,仅有7个楼盘价格出现下跌。

  细究之下,个别楼盘的所谓“跳水”,其状可疑。4月底,浦东新区唐镇板块一个叫“金大元御珑公馆”的项目对外推出“7折特价”。该项目此前备案价格在50700元-63700元/平方米,此次给出36000元/平方米的特价。不过,记者查询发现,该楼盘于去年10月开盘,半年之内仅售出7套。一个原本定价就明显虚高的楼盘,其所谓的降价与其说是促销让利,不如说是回归合理。

  记者19日以购房者身份致电售楼处被告知,“60套特价房已全部卖完,下一次开盘时间还未确定”。“网上房地产”显示,5月以来该楼盘新增3套签约数,已售住宅总量达到10套。

  “上海对房价涨跌的容忍度在提高。”上海市房管局相关负责人告诉记者。业内人士提醒,在任何一个市场中,涨跌都是正常现象,应提防通过高调唱空楼市、渲染楼市“悲情”对市场舆论和政策取向的“绑架”。

  痛苦的调整必然的过程

  虽然崩盘之说纯属无稽之谈,但市场确是在经历实实在在的调整。

  统计数据显示,4月上海全市二手商品住宅成交量为15400多套,环比3月下跌20%,同比也下跌16.7%,且连续第五个月出现同比下跌的情形。上海一房产中介负责人用“三个三”形容当下的“惨状”:“员工走了三成,成交量只剩三成,客户只剩三成。”该公司原计划今年在上海大幅新开门店,但迄今为止仅新开一家。

  交易量的锐减,也可归因于银行审贷期的拉长。一些二手房中介业务员告诉记者,银行都说没有额度了,过去半个月就能申请下个贷,现在要变成两个月;原来一个半月能完成一套住房的全部交易过程,现在则需要两三个月,首套房利率优惠更是奢望。同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼市量价欠佳最主要的原因是银行信贷紧缩。

  “金融政策、产业政策的影响对楼市的影响是伤筋动骨的,这也是市场之手在起作用。”上海永庆房屋副总经理李维镇说。

  不过,他认为,目前上海楼市的遇冷,更多的还是由于买卖双方心理博弈加剧而导致的观望。很多市场机构将租赁市场看成房价的底线。统计数据显示,上海的住宅租赁市场呈现价量稳涨态势,说明住房需求有增无减。

  “原来市场卖的是未来价,现在要逐步回到现实价了。”在上海经营二手房8年,李维镇对眼下的市场变化滋味杂陈。一方面他认为这是一个痛苦的过程,大家都在熬;另一方面他认为长痛不如短痛,实体经济撑得住,楼市就不会出大事。如果现在不调,以后更难。

  在他看来,调控的目的,就是让人口流入、需求增加、经济增速和房地产发展的速度相挂钩,才能形成一个健康的房地产市场;必须先把企业的泡沫逐渐挤掉,使更多资金返回到实体经济中;只有将房地产市场虚占的份额让出来,才可能真正推进产业结构的调整。



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