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王石:房地产买了就赚钱的时代结束


www.nsfang.com  来源:凤凰房产 时间:2014-05-04 10:42:51

[摘要]:业内人士认为,相对于矿产等其他高危信托,目前房地产信托仍较为安全,房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下,房地产项目的抵押率都在30%~40%左右,即使融资方出现实质违约,信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。

5月,房地产信托将迎兑付高峰信托公司发行谨慎,今年一季度房产信托规模骤降

即将到来的5月份,国内房地产信托将迎来兑付高峰。个别房产项目出现兑付风险。不过,业内人士表示,目前,房产信托总的来说还是比较安全的。

兑付高峰即将到来

房产信托涉险资金比例很低

据海通证券不完全统计,从2012年8月到今年年初,全国至少共有16个信托项目处于压力之中。涉事企业以规模不大的民营企业为主,10个项目与房地产相关。

据海通证券测算,2014年房地产信托到期量约为6335亿元,其中全年到期的最高峰值出现在5月份,到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说,粗略估计,5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。

业人士指出,随着国家调控政策的收紧,三、四线城市房屋供给压力会比一、二线城市更大。此外,就融资主体实力而言,在资金链紧绷的情况下,中小型开发商融资难度更大,其发行的信托项目或更容易出现兑付风险。

“不过,尽管有个别项目出现总现兑付危机,但总体来说,相比于6000多亿元的房产资金规模来说,涉险资金比例很低。”上述人士认为,相对于矿产等其他高危信托,目前房地产信托仍较为安全,“房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下,房地产项目的抵押率都在30%~40%左右,即使融资方出现实质违约,信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。”

信托公司对房产项目很谨慎

一季度房产信托规模骤降

尽管目前信托产品暂时还没兑付风险,但是信托公司对房产项目显然谨慎多了。“今年我们房地产集合信托减少得特别明显,现在公司更倾向于鼓励我们做单一项目。” 我省一家大型信托公司销售部经理坦言,今年以来,公司只接政府项目和企业项目,对房地产项目基本不碰,“年初以来,我们已发行10多个项目,没有一个房产项目。”

一家外地信托公司杭州项目负责人表示,公司已在内部的“业务指引”上明确要求:少碰或不碰房地产项目。“一个房地产项目过来,我们业务人员在电话里就会先问项目在哪,在不在北上广,在不在一线城市,如果不在,基本就可以挂电话了。即便勉强到了风控那,也要压上一压,然后就是各种条件限制,例如企业是不是百强,项目有没有政府背景等等,风控要做得细很细。”

房地产信托发行规模骤降已是不争事实。公开数据显示,一季度68家信托公司总计发行1286款集合信托产品,总发行规模为2104.5亿元,环比减少近四成。其中,最惹人关注的当属房地产信托。截至一季度末,房地产信托成立规模仅为468.35亿元,比去年同期下降超过了25%。

出现兑付风险咋办

券商资管项目或成接盘者

一方面是房地产信托到期规模巨大,另一方面是信托融资规模的下降,对一些长期项目而言,是否会造成资金链断裂?对此,业内人士指出,并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧,“需要对接的只是极其个别的项目”。

某大型信托公司人士指出,去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托。一方面是因为担忧风险,另一方面则是这部分项目已提前收回资金,或者找到新的接手资金。这些接手资金一部分是来自于银行,另一部分则是来自资管项目。

“比如说,有些项目已经封顶,或者四证齐全可以开始卖楼了,此时银行就可以通过按揭贷款来介入;此外,对于一些没有开发贷额度的银行,还可以通过买入返售的方式来贷款。”他说。

买入返售业务是银行同业业务的一种,具体操作方式是:银行按返售协议约定先买入金融资产,到期后再按固定价格返售给另一家银行。

业内人士指出,买入返售的实质是银行通过交易市场将手上的钱以抵押的形式贷出。此间,信托、券商、基金等都是充当“中介”角色,收取一定的通道费用。据不完全统计,信托受益权买入返售业务占到银行表外业务的一半。



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