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房地产业:坚守战线还是主动拥抱?


www.nsfang.com  来源:海通证券 时间:2014-04-30 09:34:39

事件:

近期A股上市地产公司频现保险资本高比例增持或收购上市公司股权。

投资建议:

高比例增持或收购上市公司股权事件连续出现。近期,部分A股上市地产公司被保险资金大比例增持,甚至出现举牌后实现控股权变更现象。尽管初期这种增持并没有得到市场积极反应,但随着生命人寿保险资金正式成为金地集团第一大股东后,产业资本撬动金融资本的热情被二级市场迅速点燃。

产业资本增持或收购地产公司原因:

1)上市地产公司低估值。我们认为,A股上市地产公司被产业资本看重而不断被增持或收购的首要因素是其估值处于历史底部。截至2014年4月28日,A股上市房地产开发企业的PE估值和PB估值分别为10.44倍和1.53倍,远小于2009年以来上市地产公司的PE估值均值19.36倍和PB估值均值2.45倍。

2)国资改革背景下的整合趋势。除优质地产企业本身内含价值外,我们认为当前时点A股上市地产公司被产业资本看重且不断被增持或收购的更深层次原因来自国资改革背景下资源整合的推进。一方面,国资改革、治理激励机制优化要求资本结构的持续改善,这为保险等产业资金增持和进入上市地产公司打下基础;另一方面,很多低估值的上市地产公司质优价廉,产业资本的进入甚至控股可以促进其存量资产的经营效率提升和价值兑现。

坚守战线还是主动拥抱?我们认为由产业资本驱动的地产行业整合才刚刚开始。在当前政策推动混合所有制背景下,不排除未来国资背景地产公司主动让渡部分股权予保险、民营、PE等资本,从而实现多方共赢,并不断做大做强上市公司。企业选择坚守战线还是主动拥抱将成为市场长期话题。

投资建议:哪些公司需要警惕站在门外的野蛮人。产业和长线资本对优质地产企业的争夺反映出:1)长线资金对地产行业中长期价值逻辑与二级市场存在差异;2)大股东在当前市场环境下将面临更大挑战。如果不能有效做大,做强上市企业(包括市值管理),未来将成为更多门外野蛮人的冲击对象;3)在国企改革带来的资源整合机遇上,长线资金具有更加明显的优势。我们按照以下标准:1)第一大股东持股比例在30%以内的上市地产公司,2)PB估值在2以内进行筛选,选出相关未来可能更需要警惕站在门外野蛮人的标的公司。此外,继续推荐万科、保利。大市值,低估蓝筹是市场震荡期最好避风港。



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