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房地产是目前最稳定的投资需求


www.nsfang.com  来源:楚天金报 时间:2013-07-15 03:35:28

     对于房价,我们不能笼统判断中国的房价上涨,首先要分析中国房子在哪涨?为什么涨?为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在推动的一个产业。

  第一看表象,都说一线城市、二线城市,三、四线城市,我认为这些直接说明了中国的房地产发展,房价上涨和等级化的城镇管理体系有直接的关系。

  资源的分配不平衡,导致了行政资源从最低等级向最高等级集中,计划分配资源从上到下递减,导致了等级越高的城市优质资源更加集中,因此,这也形成了在不同等级的城市,房价不同的区间。

  不是全国房价都高,主要集中在高等级城市,特别是直辖市、副省级城市。北京、上海公共服务水平相当,所以这两个城市的房价也相当,接下来有省会城市,副省级省会城市公共服务水平也是相当的,导致我们到那里买住房的同时,也买那里的优质资源和公共服务。

  第二个,土地的限量供给导致城市资源的稀缺,高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的,土地稀缺肯定会导致房价的上涨。

  我们说房地产是目前最稳定的投资需求,它取决于什么呢?取决于两方面的因素,第一方面,它的资源的稀缺性决定了它的价格的上扬,第二个社会收入分配差距的逐步拉大,永远有一批高端的购买群体。我们假设中国有13.6亿人口,中间有10%是高收入人口,那么他对高端地产有持久性的需求,这些人有持久的需求,这一块是重要的原因。

  另外,房地产和其他的投资相比,物价上涨,钱放在银行里等于逐步贬值,放到股票里,要求有一定的操作难度。投资的话肯定要选择最稳定的房地产投资。高收入人口有长期的持续需求。

  高收入人口要买住房,第一要在本地买住房,第二到省会买住房,然后到北京、上海买住房,高收入人口到等级高的城市、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房。比如说香港的房价上涨,肯定是由内地推动的,当然华人圈推动和内地推动,带动了香港房价的上涨,原因是香港的公共服务水平远大于内地,我们按照香港的房价和内地比,这些高等级城市、核心资源相对集中的城市,房价还有上涨的空间。所以,香港房价内地推动,京沪房价全国推动,这是一个不争的事实。

  对于房价上涨的判断依据,我们认为它既取决于住房供应量大小,更取决于一个城市它的辐射范围,北京辐射全国,省会城市基本上是辐射全省,各地级城市房价都不高,谁来买住房呢?就是这个地区所辖的各个县、乡镇的人来买房子。

  第二取决于这个地区的人均收入水平,浙江、广东、江苏辐射范围虽然不如西北地区的一个地级市,但是基础的人均收入水平高,也要支撑这个地区的房价上涨大于中西部地区。

  高行政等级城市的资源短缺是常态的,而且不可再生,户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破,在这种情况下,资源短缺、公共服务的封闭,也促进房价进一步上涨。

  另外国民收入两极分化的趋势短期内不可改变,高收入群体仍然以比较大的群体存在的话,它仍然对高层次的住房还是有强劲的需求,所以我们分析一线城市、二线城市房价上涨还有空间。



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