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广州上半年二手房价全线上涨 工业大道涨幅最大


www.nsfang.com  来源:广州日报 时间:2013-07-15 03:31:29

中介数据显示:广州上半年31个板块二手住宅成交均价同比全线上涨

  7个板块 均价在2万元/m2以上

  细分楼价变化,满堂红市场研究部把广州市划分成31个板块,并跟踪2012、2013年上半年二手住宅成交均价变化趋势(见右表)。2013年上半年,31个板块二手住宅成交均价同比全线上涨,其中升幅在10%(含)以上的板块有27个,同比升幅在10%以下的板块有4个。均价在2万元/m2以上的板块有7个,比2012年同期增加2个。可见,2013年上半年珠江新城板块的成交均价突破“3字头”,为30530元/m2,同比上涨12.3%,但涨幅仅排在31个板块中第25位。同比涨幅超过20%的有13个,同比涨幅最大的是工业大道板块(28.7%),同比涨幅最小的是新港西板块(5.1%)。

  2013年上半年,广州10区二手住宅登记宗数为51211宗,同比增加148.7%,已达到2012年全年宗数(59605宗)的85.9%。而今年上半年10区一手住宅的网签宗数为34194宗,同比增加28.8%,一手和二手住宅的宗数对比是4︰6。

  满堂红市场研究部高级经理周峰分析,2013年上半年和2012年上半年是两个截然不同的市场,2012年上半年基本上处于信贷收紧局面,直到6月8日央行才开始第一次降息。在信贷和限购制约下,客户入市意愿普遍不高,小业主也不敢贸然抬高物业出售价。而经过央行“二度降息”后,2012年下半年二手楼市逐步复苏,大部分客户对市场走势的判断趋向一致,亦加快了其入市的步伐。当然,今年若没有3月的政策性驱使,上半年的登记宗数最多在3万宗左右。

  新“国五条”广州版细则的出台,反而坚定了小业主对后市的乐观态度。今年上半年多个板块二手楼价同比涨幅在20%以上,基本说明目前的市场处于“卖方市场”。统计显示,7月1日~10日,经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比6月同期增加一成,成交均价为17615元/m2,比6月同期下跌1.2%。

  “钱荒”令业主挑一次性付款客户

  6月上旬,央行提出“优化金融资源配置,用好增量、盘活存量”,流通领域内货币出现相对不足,“钱荒”现象令各个投资领域惊出一身“冷汗”,A股市场便出现连续数天的下挫,之后虽被央行“安抚”,但货币政策有所趋紧已成定局。

  满堂红市场研究部对该公司2013年上半年促成的二手住宅买卖交易按付款方式进行分类,发现第二季度通过贷款购房的比例为71.9%,比第一季度多出3.9个百分点,依赖银行贷款才能入市的客户占绝对多数。因近期银行缩小首套房客户的利率优惠,且审批时间相对于第一季度要长,故多数业主开始要求经纪人,只有在客户承诺能一次性付款的情况下,才会在价格上有“商量”的空间。

  上半年小户型涨势最明显  下半年业主看涨后市惜售

  经过土地市场一轮火爆交投后,市场对后市看涨心理不断增强,据央行网站公布的《2013年第2季度储户问卷调查报告》显示,对下季房价仅有7.3%的居民预期“下降”,高达34.1%的居民预期房价“上涨”,同比去年仅有20.4%的居民预期下季房价“上涨”。

  近半年来广州二手楼楼价的走势,促使购房者加强了看涨预期。据合富置业成交数据统计,上半年广州二手住宅成交均价为18694元/m2,比2012年下半年上涨了7%,与2012年上半年相比,出现多达19.7%的涨幅。自新“国五条”细则落实后的4月开始,二手楼价保持逐月上升的态势,涨幅较年初有所增大。仅看6月份二手楼价,已比“末班车”行情的3月份上涨接近10%。

  不过,据广州市国土房管局数据统计,今年前5个月二手住宅市场成交量已超4.4万套。购房需求旺盛,待售房源新增速度未必赶得上市场上购房需求增加的速度。

  小户型放量半年涨11%  中心区中大户型涨16.7%

  统计显示,今年上半年小户型涨势最明显,豪宅涨势最小。合富置业市场经理梁燕明表示,需求最旺的小户型物业半年涨势高于大市整体7%的涨幅,面积在90平方米以内的二手物业半年楼价上涨约11%,这类小户型物业在上半年占据二手市场多达61.4%的成交份额,即10宗二手成交当中,约有6宗是这类90平方米以内的小户型物业成交个案。

  从上半年二手楼价变化来看,90~144平方米之间的中大户型物业,半年楼价涨幅约3.9%,略低于整体大市7%的涨势。市中心部分优质中大户型物业涨幅高于大市整体水平,往往是一些区域利好或自身优势令其在“好市”的时候跑赢大市。如受“地王”利好的罗马家园,今年上半年二手成交均价约20122元/m2,与去年下半年相比出现9.3%的升幅;占据地铁上盖及大社区优势的光大花园,今年上半年二手成交均价达26102元/m2,比去年上半年上涨了16.7%。

  豪宅价保值需求受支撑

  面积在144平方米以上豪宅物业二手楼价在半年间变化不算太明显,半年涨幅仅0.7%,上半年二手成交均价与去年下半年差不多,不过,若与去年上半年成交均价最低点相比,按年涨幅高达26.2%。

  去年下半年开始豪宅交投开始发力,尤其是在去年四季度升温速度较明显,带动去年下半年豪宅二手成交均价迅速回升,半年增幅已达20%,今年上半年涨幅虽不及大市,但与去年上半年仍处于交投低位的市场状况相比,楼价的升幅还是相当明显的。预计下半年市中心优势突出的豪宅行情将继续看好。



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