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楼市“肄业生”荟雅名苑:200套房卖6年仍在售


www.nsfang.com  来源:南方都市报 时间:2013-07-12 05:13:11

         开盘6年未售罄 价格低于片区均价

         在新香洲梅华西路的一中高中部西侧,有一个很不起眼的楼盘,占地面积10 .5万平方米,建筑面积34万平方米。

         楼盘的外立面已经有不少风吹雨打的痕迹,路过的人都以为这已经是一个成熟的社区,如果想买都会自然而然去找二手中介了解情况。

         但是,在楼盘的一楼,销售中心依旧在运作,不由让人疑惑:还有新房买?这应该是很早就开盘的吧?

        发出同样疑问的还有荟雅名苑业主论坛里的网友们。每一条有关荟雅名苑的消息下面几乎都有不少人跟帖问:是不是卖很久了?怎么还有房卖?贵不贵?房子好不好……

       事实上,从第一次开盘至今,总户数仅为264户的荟雅名苑销售期长达近6年。

        6年间,珠海楼市经历过楼市调控的低迷期,也经历过复苏期,对于一些大楼盘而言,一次开盘消化的量也许就超过了30 0套。但荟雅名苑从20 0 7年12月14日拿预售,2007年12月26日正式推售,2009年就已经全面入伙。据最新统计,还有27套单位在销售,目前在售均价为11700元/平方米,而梅华路上在售楼盘除了临近上冲的云顶澜山之外,几乎都在14 0 0 0 - 170 0 0元/平方米之间。

        二手报价笋过一手新房

        荟雅名苑临街商铺并未运营,也未有中介入驻。但记者在珠海视窗跳蚤市场上查询到了有关荟雅名苑的二手报价。

        置力地产的危先生7月10日在网上发布了该小区一套134平方米的三房两厅户型,报价168万元,单价12475元,精装修。“各付各税,买家只要付契税。”危先生打听了在售新房的报价,新房是毛坯房,还得自己装修,这套房报价12000多元/平方米其实比买新房还划算。

        “买得早才有升值,买得晚的几乎没怎么涨。”一李姓业主告诉记者,他2010年买了荟雅名苑的房子,花了11000多元/平方米,自己装修花了15万多元,结果现在一手楼的价格还是和他原来买的差不多。李先生说,他有朋友和他同时期买的房子,现在都涨了差不多1000元/平方米。

        记者调查发现,荟雅名苑旁边的学府道精装修房在售价格17000-18000元/平方米,而一中高中部后侧的云山诗意也是2007年开售,比荟雅名苑还早开盘,二手房价格已达12000-13000元/平方米。

        “从位置来看,云山诗意周边的配套暂时还不如荟雅名苑。”正顺地产经纪人小刘告诉南都记者,荟雅名苑离广富市场只有五六分钟步行路程,小区后面也有一个小型万佳超市,公交车就在路边,便利很多。

        实地探营

        8 .6折促销大半年 还是剩下27套

        7月8日下午4时左右,记者驱车来到荟雅名苑的销售中心,销售中心旁边是紧闭着的一排商铺,目测都是空置,应该是还未售出或者没有开始运营。

        销售员称“开盘仅两三年”

        进入销售中心,前台有两人,一人打电话,一人闲着。看到有人进来,闲着的一人站起身问了句:你是来看房的?当确认完后,指着右侧沙盘处一打电话的女性说,“销售员在那里,稍等一下,她过来接待你。”说完就坐下去不再理睬。

        从沙盘不难看出,整个社区一共由3栋组成,其中1栋和2栋为17层高层,3栋为25层高层住宅,1栋和2栋位置在小区内,3栋则临街,有一排底层商铺。

        1栋和2栋沙盘前方是一个销控表,1栋显示全部售罄,2栋和3栋还余少量户型,大致数了一下,加上顶层复式的话,整个楼盘还剩27套在售。这时,销售员挂完电话走了过来。“你想要买多大户型?我们这里现在主要剩112和130平方米左右的户型。”

        “112和130平方米都是三房吗?”记者问。“不是,112是四房,130平方米是五房。”该销售员介绍说,项目现在售价在11000-12000元/平方米,所剩户型几乎都在20层以上,现楼。

        “什么时候开盘的?”对于记者这一问题,销售员表示开盘才两三年时间,而对于当时的开盘价格,销售员则只是说:“肯定比现在便宜,几千元吧。”

         8 .6折促销后号称每个月卖五六套

        记者挑了3栋2单元20楼04号房要求销售员算价,最初,该销售员有些不乐意。再三要求下,对方终于同意列一个清晰的算价单,只见单上写着:按揭付款8.6折,折后单价11947元/平方米。

        “无论是按揭还是一次性付款,我们都是8.6折。”对此,她解释,在打折之前,楼盘的价格在13000多元/平方米,8.6折活动已经搞了大半年了。“搞活动之后,我们每个月都成交五六套,你看,卖得很快的。”算好价格,拿了一份项目的户型图然后在上面订了一张销售员的名片,这时我才知道她姓周。

        由于楼盘是现楼,并没有样板房可以看,只能去看毛坯房。周小姐带着记者转入销售中心右侧的大门进入小区,进入3栋乘坐电梯直达20楼。“这里是两梯四户。”间隙间,销售员解释,整个小区一共264套,现在已经有不少业主入住。

        去到112平方米的四房户型,大门进去右侧是厨房,厨房面积有点小,估计装修好后仅容一个人进去操作,但厨房有一个小的生活阳台,销售员说可以将生活阳台和厨房打通,这样厨房空间显得大一些。

        站在观景阳台看整个梅华路,车来车往,景观还算不错,前面遮挡不多。整个户型有四个卧室,排列很紧凑,除了主卧稍大一些,其它卧室都偏小,而且四房户型居然只有一个卫生间,有些令人不解。“四房就只有一个卫生间,五房才有两个卫生间。”销售员说,户型在设计上就是如此。

        所有房间的窗户关上时,房间里还比较安静,但是一旦推开窗,就听到一阵“嗡嗡”的嘈杂声,其中既有马路上的汽车声音,还有一丝风吹的杂音。

        从20楼下来时,看到右侧前方有一栋高楼,记者询问销售员是否也是荟雅名苑的房子,周小姐听到后笑了一声说,很多人都以为是我们楼盘的,其实那是旁边的学府道。

       社区太小没有儿童活动空间

       走在小区里,发现社区真的很小。整体呈小坡地布局,1栋所处位置略高一些,2栋和3栋则在同一平地上。大约5分钟不到,就走完了整个社区。

        1栋后面则是小区的后门,一个保安正在和两名看似装修工人闲聊。“我想买这里的房子,这里的住户多不多?”“当然多了,有200多住户呢,卖得很好。”保安卖力介绍,物业管理费2元/平方米,地面不让停车,车子都是从前面的入口处停到地下车库去。

        整个社区看起来还比较干净,若是忽略时不时传来的装修噪音,那还算比较安静。小区里几乎没有什么配套,绿化也不多,只在每栋的周边种了一些树,什么泳池、儿童游乐场、会所等等一概没有。

         在2栋和大门口之间的空地上聚集了一些人,有老人也有年轻妈妈带着孩子在这里乘凉、闲聊,这是小区居民的主要休闲之地。其中一位住在3栋的阿婆说,她是2009年搬过来的,“头几个月我根本没法睡觉,马路边的噪音真的很大。”阿婆说,后来习惯了也就还好。

        一位年轻的妈妈走过来说,“我买的时候还没生孩子,觉得还不错。现在才觉得真是不方便,每天只能带孩子在楼下走走。”她的小孩不过1岁左右,买时花了10000元/平方米。“你现在问销售中心卖多少钱?都没怎么涨。”她说,住她楼上的住户前不久才将房子卖掉,“幸好卖得掉,听说楼上总渗水。”

         “风很大,可能空气也好一些吧。不过你现在买就和买二手房差不多。”临走时,阿婆建议,若是实在喜欢,也可以买。

         析因

         典型早期开发模式:拿地便宜、小楼盘、不营销

         荟雅名苑为何卖了这么久?记者为了寻找原因,花了不少功夫。

         老板不差钱慢慢卖

        珠海多数业内人士均称对该楼盘并不了解,而很多媒体人士也表示,该楼盘很少对外做营销活动,连广告都很少见。而当年负责该楼盘销售的经理也早已辞职,无法联系。

        记者费尽周折,查询到2008年11月,正顺地产曾经帮该楼盘做过一二手联动的团购活动,当时团购起价为6300元/平方米,并且参加团购可额外享受每套7000元以上优惠。这次团购至2009年1月结束。

        “我们做的时间很短,不到两个月吧。”正顺地产总经理杨东方表示,具体情况不大记得,只是当时团购效果并不好,总共只消化了几套而已。“而且我们当时还代理了一个楼盘华南名宇,那边销售情况很好,所以公司主要精力就放在那头,这边到了时间就没管了。”

        虽然杨东方不愿透露,但据知情人士透露,正顺地产当时代理不顺的主要原因在于楼盘老板不积极。“老板的态度好像很无所谓,你卖也可以,不卖也可以。所以不肯给出非常大的让利优惠,无法推动销售。”

        在销售中心记者曾就这一问题问销售员,她表示,老板不差钱,放在这里慢慢卖。有业内人士爆料称,“据说该老板在开发这个楼盘时并没有向银行贷过款,全部是自有资金,因此没有消化的压力。而且拿地时间较早,拿地成本比较低,虽然卖得慢,但很早就收回了成本。之后慢慢卖的钱就是纯利润了。”据一知情人透露,坊间流传该楼盘老板有政府背景,非常低调,极少露面。

        而另一知情人表示,20 0 7年底-2008年该楼盘销售情况并不理想,有几个方面的因素。“其中一个因素便是整体户型在当时的市场偏大,都是100平方米以上的三房户型,而在当时调控较为紧张的情况下,市场上消化最快的是小三房和两房户型。”该知情人表示,荟雅名苑当时推的户型中有一个户型面积在90多平方米,开发商将阳台全部封闭,因此产生确权问题,后来正式确权后,该户型的建筑面积在105平方米,3+1房户型。“其实户型实用率还蛮高。”因此,户型面积的确权问题也在一定程度上影响了当时的销售。

        珠海早期楼盘开发和营销模式缩影

         朱先生曾在珠海某知名代理公司任职,他曾对该楼盘做过市场分析。他告诉南都记者,荟雅名苑的发展商珠海卓财有限公司曾经在珠海开发多个楼盘,但规模都不大,如卓雅花园、卓雅名苑等等。

        他分析认为,荟雅名苑其实代表了珠海早期发展商的开发和营销模式。“首先是拿地模式,几乎都不是通过拍卖拿地,所以拿地成本低。其次是开发模式,开发方面都是小楼盘单项开发,极少向银行借贷。营销模式,不主张大力营销,也根本不做品牌营销,所以营销投入非常少。不请代理公司来代理销售,只是简单请几个销售员做店内销售。”朱先生表示,这种开发营销模式并不少见。

        “这种发展商随着2007年之后各大品牌发展商的进入将慢慢退出市场。”据朱先生了解,中海桃花源的地块原持有人就是荟雅名苑开发商———珠海卓财有限公司,有地却不开发,这也表明该发展商并不打算持续开发项目。“既然没有持续开发,也就不存在现金流迅速滚动的问题,因此,现有楼盘就是开发商的资产,资产在持续销售的过程也是一种逐步增值的过程。”



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