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李国政: 武汉楼市重新上演奇迹


www.nsfang.com  来源:搜狐焦点网 时间:2013-07-12 05:07:27

  连续3年调控重压下,武汉楼市交出这份成绩单,着实不易,称“奇迹”毫不为过。更重要的是,武汉楼市上演的这些“奇迹”,也许正是中国房地产调控所想实现的意图,并且这样的“奇迹”也是有希望继续延续的。

  为什么这样讲?

  首先,刚需购房成主流。武汉楼市“限购限贷限价”之后,据抽样统计,市场上超过7成买房人为首次置业和改善性群体。特别是住宅市场限贷限购之后,现在买房的以自住刚需为主,这正是调控一直强调的终极目标。从武汉楼市每个月的销售排行榜看,入围的多是符合中低收入家庭需求的刚需盘,如11月武汉十强榜单,除了福星惠誉福星城外,其它9个项目的均价都低于8000,充分说明了武汉楼市的刚需特征。

  其次,市场价格稳定。与成交屡屡创出新高相比,楼市价格的表现则颇为稳定。当前武汉住房平均价格约6400元/平方米(包括远城区、保障类住房),与去年持平,在通胀背景下,价格稳定殊为难得。从环线分布看,内环、二环、三环均价分别在12000元、8500元和6800元左右,梯次效应比较合理。而这主要得益于市场供应充足,中 指院统计显示,前11个月,武汉住宅累计供应1330万平方米,已经超过2011年全年。而今,三镇城郊项目林立,可选地段、户型、价格层次多样化,满足了不同收入群体的置业需求;事实上,2012年7月底国务院督查组来湖北做专项考察调研时,“武汉房价总体合理”也是其中一个主要结论。

  在竞争加剧的情况下,新盘低价入市现象普遍,最典型的案例,当属位于白沙洲的地标项目万科金色城市,2011年以3200套的销量成为武汉销售第一名,2012年销量又超过2000套,是武汉首个蝉联销售冠军的项目,该项目两年前以6400元/平方米价格入市,目前的销售均价为7000元平方米左右,呈现出稳步发展的势头,而这也体现了武汉楼市一个鲜明特征:“以价换量”是大多数企业的营销策略,“加量不加价”才是武汉楼市创造记录的根本原因。

  第三,品牌房企成赢家。根据某研究院统计,迄今为止,超过一半的中国房地产品牌企业登陆江城,把武汉作为战略扩张的重要城市。2012年的武汉楼市再次证明,调控的显著标志绝不是房价大幅下跌,也不是房企大量倒闭,更不是土地没人要。调控目的是要让市场从“发烧”恢复正常体温,让“良币驱逐劣币”,让买房人更加理性。岁末盘点,在调控深入的情况下,除了万科的销售额在千亿基础继续提升外,保利、恒大也将加入千亿阵营。在武汉市场,万科、福星惠誉、保利、绿地、万达等房企市场份额不断增长,品牌企业终于以高性价比产品赢得了竞争,赢得了市场!

  最后,土地市场健康合理。2012武汉土地成交面积达1500万平方米,成交金额近900亿元,但价格保持了平稳,没有出现新的地王。从2006年的“中部价值洼地”到2012年“创建国家中心城市”,越来越多的品牌房企加大了投资武汉力度,另一方面,2012年大量的城中村优质地块出让,万科、保利、福星惠誉、越秀、中海等大牌房企无不出手拿地。如此,大量土地出让保证了未来几年的市场供应,同时土地价格稳定,降低了市场波动风险,对于房企、买房人、城市以及整个行业,这无疑是一个多赢的结局。

  多重利好因素下的楼市瞻望

  武汉常住人口已过千万,跨入超级城市行列,高铁枢纽城市地位确立,地铁2号线的开通标志着武汉正式跨入地铁时代;同时,城市拆迁快速推进,加上外来人口扎根,造就了持续旺盛的自住需求;公积金贷款扶持力度加大,(2012年前11个月武汉公积金贷款发放140亿元,几乎是2011年全年的2倍!)造就了楼市供销两旺的局面。

  仔细剖析非同寻常的2012,我们惊喜地发现,这些积极的因素依然存在,同时,以地铁为首的推动力量将标志着武汉楼市全面进入加速时代。放眼今后一段时间,武汉楼市成交量依然会保持较高水平,整体价格有望延续过去两年平均5%的稳步增长势头,一句话,武汉楼市的“奇迹”有望延续!



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