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年中盘点:新“国五条”下的楼市上半场


www.nsfang.com  来源:新华房产 时间:2013-07-12 05:05:37

        上半年楼市量价齐升

         根据中国房地产指数系统百城价格指数,2013年6月,全国百个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米,环比5月上涨0.77%。值得一提的是,这已是百城房价指数连续第13个月环比上涨。

         与此同时,楼市成交量亦呈上升趋势。根据国家统计局数据,今年1—5月份,全国商品房销售面积39118万平方米,同比增长35.6%。

        “一方面,强劲的市场需求在支撑着楼市,供需矛盾或者结构性供需矛盾没有得到有效缓解,自然难抑房价。另一方面也因为多地地方政府落实“国五条”有偏差,调控政策并没有发挥预期作用。”有业内人士如此表示。

        原本紧张的供求关系,加之开发企业的“少量多批”、“封盘”等营销手段,推动了“日光盘”涨价的现象上演。以北京市场为例,珠江悦公馆、金地格林格林、中建国际城等此前开盘的项目均出现“即开即罄”。

        政府与开发商之间的博弈由此愈演愈烈。3月深圳传出限价消息,4月广州、北京也加入限价行列,5月则出现了“限价令”升级——北京表示楼盘预售得副市长签字。但开发商也快速找到了“变通之道”,即通过分拆精装修、转卖现房等,曲线应对“限价令”。

        “如果限制房价就能让房地产进入健康发展的轨道,历次房地产调控就不会屡屡出动。”一位房地产资深专家表示。

        “土地财政”不改 调控难见效

        楼市的量价齐涨,带动了房企上半年业绩飘红。综合公开信息统计,截止8日,已公布销售业绩的16家房企合计销售额高达3664.9亿,同比上涨34.6%。而与去年同期的“以价换量”不同的是,品牌房企今年上半年采取了“提价策略”。

        而在火热的市场销售推动下,土地市场再次上演“供需两热”。据K8土地网数据显示,上半年全国百城土地出让金为7629亿元,同比增加47%,土地溢价率也在高位运行,达16%。

        由此,“面粉、面包之问”再次拷问楼市。住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示,现阶段流动性紧张,地方负债又高达临界点,宏观经济压力不断加大,因此,部分地方政府不得不选择可以补充财政资金的房地产市场,而土地却又是其拥有的最大可利用资源。

         审计署6月发布的地方政府本级政府性债务审计结果公告显示,36个地区2012年底债务余额共计3.85万亿元。其中,超过半数地方政府指望卖地还钱。

         地方财政沉疴不解,楼市调控何以走出“调、涨”怪圈?有业内人士建言:相关职能部门应当也必须出台更加强有力的政策措施,倒逼地方远离“土地财政”,将精力放在支持实体经济发展上。

         积极探索长效调控机制

         纵使存在众多体制性、结构性矛盾的暴露点和凝结点,所幸的是,房地产市场改革却同样在有条不紊地进行。

        国家发改委主任徐绍史在向全国人大常委会所作的报告中透露,国家城镇化规划目前正在广泛征求意见并抓紧修改完善中。对于城镇化建设中的土地制度,报告指出,将创新土地管理制度,优化土地利用结构,提高土地利用效率,合理满足城镇化用地需求。

        住建部、发改委等多个部门正在就楼市调控长效机制进行研究,其中的三大基础性工作,包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度亦开始起步。

        中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示,房地产调控长效机制建立,归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实现。具体而言,房地产财税方面,要统筹考虑改革方案,房产税是重要的组成部分;金融方面,要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章,差别对待;在土地方面,要打破城乡二元化壁垒,早日整治小产权房。

        任何改革都需要勇气。尽管未来改革之路很艰难,但可以乐观预计,在打造中国经济升级版的背景下,房地产市场改革有望实现突破,为行业的可持续发展打下基础。



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