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吕兆毅:济南写字楼供过于求 投资者面临风险


www.nsfang.com  来源:搜狐焦点网 时间:2013-07-12 05:01:35

         济南写字楼市场供过于求

  【搜狐焦点】吕教授您好,据您了解济南目前市场上写字楼的供应有多大的体量?

  【吕兆毅】我看了一下网上的数据,不知道是不是准确,大概每个月上市的写字楼的供应量有20万平方米左右,在我看来,这个供应量是非常大的。

  【搜狐焦点】您觉得消化这些供应量预计得多长时间?

  【吕兆毅】这个消化要按数据来预期了,我看到的数据是今年1-5月我们济南市销售的写字楼大概有八九万立方的样子,5个月销售八九万立方,平均每个月大概只有1.6万平米左右,总量20多万方要销售完的话,那一个月的供应量就可以消十几个月。所以有10倍的时间也消不完。一个月销售1.5万平方米,一年也就顶多20万平方米,那你得销售20年。

  按照现在的销售规模、销售量的话,那的确是很难销售完这一些楼,这是非常有挑战性的一件事情。

  【搜狐焦点】那我们从去年世联怡高的年报上得到这样一个数据,2012年全年的写字楼总的供应量是2008年以来供应的最高值,同时报告也指出目前济南市写字楼的分布是极不均衡的。对于这样一种情况,您觉得济南市写字楼2013年呈现的是什么态势呢?

  【吕兆毅】写字楼的形势跟整个经济发展的趋势应该是具有一致性的,大家知道目前我们国家的经济总体上是远着陆的,就是说GDP的下降速度比人们预料的可能要更快一点。最近有很多情况都很令人担心,国际资本也在唱空中国,很多热钱也撤出中国,所以这种形势下整个经济形势是令人担心的,所以这种条件下写字楼这种代表和经济发展密切相关的一种产品它必然也受到总的经济形势的影响,所以未来的销售并不乐观。

  【搜狐焦点】我们也了解到目前济南市场上的写字楼的开发95%都是向外出售的,只有5%的量是用于自持的,那您觉得这种现象说明了什么呢?

  【吕兆毅】这一点我确实也做过一点探讨、做过一点研究。因为据我所知发达国家的商业地产或者包括写字楼,这些商业地产主要是开发商或者所有者自己持有的,一般是不散销的。比如美国最典型的洛克菲勒家族,至今还持有纽约18座摩天大楼的产权,长期持有,持有都快100年了。所以写字楼这种商业地产一般都是有持有人的,有长期投资的,所谓战略投资的所有者去投资,而不能像住宅一样卖给散户,几十平方就可以买写字楼的一个单元什么的,这一种实在是有点误导。而这个会造成很严重的后果,万一这个散户的销售不能够达到你的销售目标的话,那么写字楼的开发商可能会出现资金断裂,这就带来一个巨大的金融风险,甚至引发金融危机,所以对写字楼这一种发展过快是令人担忧的一个现象,应该引起有关方面的高度重视。

 【搜狐焦点】刚才您也谈到了是有很大风险的,供应过剩开发商选择散售来消化即将到来的风险,对此您是怎样认为的呢?

  【吕兆毅】这就是中国一个独特的现象了,因为中国的开发商他觉得开发这个写字楼也希望像住宅一样,开发完了就卖掉,然后迅速的赚取比住宅地产更高的利润。因为正好这些年一直在搞住宅的调控,随着调控限购、限贷越来越严厉,这个商业地产就打了一些擦边球,特别写字楼中间有一些商住两用的,吸引一些投资人去购买商住两用的单元。虽然他不是住宅,但是他们希望或者说作为类似住宅的来开发和推销,实际上这里边有很大的风险。

  因为商业地产不是住宅,它的市场销售特别是二手房的销售没有那么大的市场,这跟住宅地产是有很大的区别的。但是现在我们由于想突破这个限购,就往往把它作为类似住宅地产来开发、销售了,所以这就造成一个严重的后果。因为它不是住宅地产,所以很多住宅地产的一些配套、一些政策就不能够享受这些政策,所以造成买这种商住两用的写字楼给购房者带来巨大的风险,逐渐大家也明白了,所以购商住两用的写字楼就越来越谨慎,这样就造成散销、散售可能就不那么乐观了。

  【搜狐焦点】那您觉得目前写字楼供过于求的这种现象的原因在哪里?

  【吕兆毅】原因当然是供需有矛盾了,我们对城市发展的规划看的比较乐观,像济南前两年或者这几天一直在讨论要加速发展,所以曾经我也参与讨论过济南的未来很乐观,现在300多万人,将来可能要发展到1000万人的特大型城市,这样商业地产就很可能要有一个成倍的发展。这个意义上讲,如果济南的城市规划能够引导济南进入更快的速度发展的话,那的确商业地产应该是没有多大风险的。但是现在济南的城市发展是不是能够发展到1000万人口,这个还是在探讨之中的事情,所以就造成商业地产在规划的时候有点乐观了,所以造成供过于求的这种局面。

  【搜狐焦点】面对这种局面,您觉得写字楼开发商以及地方政府应该做哪些及时的调整?

  【吕兆毅】这是个非常好的问题,写字楼现在存在着供过于求,但也不能说没有希望、没有对策,所以我们可以研究一些新的对策。因为写字楼面对的购买者一般的是大家热炒的比较多的就是总部经济,要吸引企业的总部来进驻济南。而这个总部经济现在在北京、上海、广州、深圳都是发展的比较火的,但是这方面济南不是那么顺利。因为总部经济他需要一些支撑条件,我要把这个企业的总部牵到济南来,济南必须提供一些配套的条件,比如说我特别重视的是一个金融的支撑,我把总部设在济南地标性的大楼以后,金融的支持应该更加强大,这样我才愿意来。

  还有当然是税收方面的优惠,这方面济南应该加大力度,这样才能吸引济南以外的省里的一些地市县的企业,他们把总部放到济南来。还有一个就是要吸引外省的进入山东,因为山东是第三大经济体,他有巨大的市场,有接近1亿人的市场,所以很多外地企业是愿意到济南来作为他的总部,或者是作为他的营销总部。这样就可以吸引外地的企业来作为济南的一个总部经济的成分。

  现在这方面的宣传力度,或者我们的优惠政策好像不是太到位,我也通过内部政协的渠道也写过建议,希望能够提供强有力的政策支持。这样还是很有希望可以大量的增加总部经济进入济南。

  【搜狐焦点】前两年的商业地产开发热潮,如今已在各个细分市场出现了明显的连锁反应,比如说综合体、零售、商铺、办公、写字楼,市场相继出现供应的井喷,包括同质化的问题也一并出现,就此您怎么看?

  【吕兆毅】对,这个是商业地产开发确实他有一个过程,一般分成第一代、第二代、第三代、第四代,而济南的写字楼也好、城市综合体也好,一般处在第二代、第三代的水平。因为第四代的最先进的写字楼和商业地产在济南还很少很少,所以他没有达到全国甚至世界级的先进水平,吸引跨国公司、吸引500强,他的吸引力还不是那么充足,吸引全国大国企进驻济南的吸引力还不足。所以这种写字楼他在设计水平上还的确低了一个层次或者两个层次,我的希望济南第四代的写字楼,就是所谓地标式的摩天大楼,那有可能吸引一些特大型企业进驻。我的希望在这里。

  【搜狐焦点】那开发商在开发的时候,如何避免严重的同质化的产品在市场上出现?

  【吕兆毅】对,所以应该发展第四代的写字楼,就是所谓地标型的摩天大楼,发展这个就为那些大企业进驻就很有吸引力。因为我们第二代的写字楼和第三代的写字楼,它的竞争力跟全国比起来是很弱一点的,当然在济南看起来有第三代写字楼已经是很不错了,但是跟全国比起来那就缺乏竞争力。



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