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2013上半年杭州楼市八张面孔


www.nsfang.com  来源:杭州日报 时间:2013-07-11 08:03:41

     转眼一年过半,从新国五条到地方细则落地再到房产税传言,上半年的杭州楼市经历的政策调控预期变化可谓“跌宕起伏”。只不过,在市场看涨的预期下,楼市终究走过了“金三银四”,并在“红五”一路攀升,六月淡季逆市热销,上半年杭州楼市可谓“量升价稳”,“日光盘”重出江湖、“地王争霸战”频演、房企业绩“飘红”,“钱荒”背景下的2013年上半年的楼市依旧“很火”。数据显示,杭州主城区上半年商品房总成交22801套,其中住宅成交17212套,成交量仅次于行情火爆的2009年,是近五年成交量的第二位。

  只是,火热行情下房企也并非个个都长袖善舞。在地王频现几近癫狂的土地市场背后,也有雅戈尔的梦碎申花地块,也有融创中国联合绿城收购高尔夫艺墅,增持其在杭州地区的市场份额及扩大影响力等等事件。所以,梳理的八大关键词,是对这半年杭州楼市缩影的再次回顾。

  面孔一 20%个税,“抢房过户”潮

  2013年两会前夕,楼市“新国五条”重磅推出,其中规定个人出售住房所得20%缴个税引来大量关注。随后,全国各大城市地方版“新国五条”房产调控细则密集出台。

  在杭州版“新国五条”地方细则出台前,由于新国五条细则有“二手房征收差额20%个税”的规定,为了能够赶在细则实施之前过户网签,杭州二手房市场掀起过一轮“抢房过户”的热潮。

  “狼来了”引起的剧烈市场反应就是买卖双方都担心被个税新政波及,从而加速签约,房地产交易登记中心挤满了急着过户的市民。

  据统计,2013年上半年(1月—6月),杭州主城区二手房共成交18873套,与去年9877套的成交量相比,显著上升,上升幅度为91.08%。总成交量仅次于2009年的20867套,是近五年半年成交量第二,月均成交3145套。

  尤其是在3月份国五条20%个税出台的政策空窗期,杭州二手房成交创单月历史新高。数据显示,3月,杭州全市主城区二手房共成交了8627套,较2月1067套的成交量相比,增加7560套,环比大增708.53%,与2012年3月的2009套相比,同比上升329.42%,更是二手房成交行情最好的2009年11月的1.5倍。

  与此同时,受成交量大幅攀升,特别是豪宅及学区房交易量的上升,带动了市场平均单价的小幅上涨。3月二手住宅成交均价为21981元/平方米,环比上涨3.83%。

  4月1日,杭州对外公布了“新国五条”实施细则。细则对房价控制目标、住房保障体系建设、商品房用地供应、信贷政策个税征收及市场监管等方面,均提出了一定程度的要求。 对于本轮调控最受关注的“20%个税”政策,杭州落地细则并未给出具体操作方法,只是对政策进行了强调和重申。

  对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策,多地却采取了回避政策,“房价差额20%个税”的规定从目前来看可以说是“不了了之”,买家的心态也逐渐平复。如今,这波抢房潮早已平息,二手房的交易逐渐回落到正常状态。而近几个月二手楼市交易维持高位平稳运行,主要是由于买家对于后市较为看好。

  面孔二 地王频出,面粉贵过面包

  这厢是史上最严厉的调控政策,那厢却是多次诞生地王、几近癫狂的土地交易市场。主城、余杭成交额均创近五年新高、多板块楼面价“地王”产生、大鳄瓜分杭城土地市场本土拿地边缘化……上半年杭城土地市场,可谓亮点颇多。

  据杭州市国土资源局公布的土地成交公告统计,上半年,杭州共出让土地112宗,总面积约6300亩,成交总额约为595.7亿元,同比增长535%,是主城区去年全年出让金的97%。

  与去年同期相比,今年上半年杭州的土地收入狂涨535%,成交总额约为595.7亿元。杭州继2009年全年土地收入雄踞全国榜首之后,又一次“风光”地进入了全国前三,仅次于北京和上海,远超广州。

  与主城区一样,余杭上半年同样刷新了5年来同期的出让金纪录。余杭区上半年共成交土地44宗,获得土地出让金134.63亿元,比去年同期增长逾27倍,甚至已然超过了去年全年的119.33亿元。

  杭州土地市场竞争激烈与外来房企大鳄的强势进入不无关系,今年上半年杭州出让土地多半被外来房企斩获。万科、龙湖、中海、万通、富力、莱蒙、越秀等外地大佬仍在攻城略地,河北天成、港中旅、万达、海亮、首开、旭辉、淮矿等外地开发商纷纷大举进入。在上半年的拿地金额排行榜上,,外来大鳄占据九席,本土房企仅滨江一家入榜。上海一家房企曾在4天之内斥资40多亿元在杭州一举拿下3块土地。杭州因其居住环境良好而广受开发商关注,土地竞争可谓“惨烈”。

  随着大量外地资金的涌入,上半年杭州高溢价地块频频出现。除两宗住宅商业混合用地“遇冷”外,其余24宗宅地溢价率均超过30%。其中有4宗土地达到49%的溢价上限,转而竞拍配建保障房面积。

  上半年主城区共有6个板块的楼面价创下新高,分别是奥体、城东新城、南星单元、丁桥、九堡、三墩,中海三堡地块刷新杭州宅地总价和楼面价(剔除保障房面积)双地王纪录、龙湖创丁桥地王、莱蒙夺奥体地王、港中旅夺三墩新高。由于不受49%的溢价限制,主城区以外的土地就更显疯狂。粤企越秀地产以10.6亿元,溢价率51.95%拿下勾庄地块,造就今年余杭新地王。

  土地市场的疯狂,导致了楼面地价均超周边二手房价格,“面粉贵过面包”现象频繁。土地市场火热,主要原因在于,整体楼市在国五条落地力度低于预期的情况下,购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。开发商对于未来房价上涨的预期不断高涨,房地产量价齐升,再加上土地价格不断攀升。另外,由于房地产销售形势好转,信贷资金宽裕,开发商资金充裕,也促使他们在土地上寻求好的表现机会。

  面孔三 雅戈尔退地,梦碎申花地王

  近两年之久的雅戈尔杭州申花地王“退地”传闻,终于水落石出。

  雅戈尔6月20日晚间的公告称,公司将终止杭州申花地块的开发,并拟计提4.84亿元资产减值。雅戈尔方面解释退地原因时称,2011年以来,房地产环境、市场形势发生了较大变化,公司中止开发申花地块有助于最大限度地保护股东利益及公司利益。按照规定,若上述合同解除,雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同的4.842亿元将不予返还。

  2010年11月30日,雅戈尔在杭州申花板块拿下两宗宅地,总价24.21亿元,折后楼面价1.8万元/平方米,刷新杭州当时土地出让的单价纪录。

  不过随后楼市就遭遇了“史上最严厉的调控”,申花板块楼盘最低售价曾一度跌破1.6万元/平方米。作为地王的雅戈尔申花地块,遭遇“面粉贵过面包”的尴尬。而迟迟未动工的现实,也让该地块深陷“囤地”或深陷“地王之困”的市场质疑。

  作为曾经房地产领域高歌猛进的最典型样本,2002年,雅戈尔置业开始走出宁波,实施长三角发展战略。6年时间,雅戈尔分别于苏州、杭州、宁波、上海等地连夺6次“地王”。有业内人士称长期深耕宁波房地产市场的雅戈尔,之所以敢于在苏州、杭州等地屡屡成为“地王”,底气一方面来自其在宁波房地产开发的成功,另一方面,则来自其股权投资造就的资金实力。

  在杭州,雅戈尔曾披荆斩棘摘得多个地王桂冠。2007年7月,雅戈尔经过90轮“厮杀”以14.76亿元高价拿下杭商院地块,首次入杭。15712元/平方米的楼面价创杭城新高,是当时周边项目楼面价的两倍及以上,甚至高出了当时区域内楼盘的在售均价。最终,在行情的带动下,时间换得了空间,杭商院地王即如今的御西湖销售取得了成功。

  但是,这次雅戈尔没有那么幸运。资金回笼的压力以及市场未能实现的涨价预期,导致申花高价地迟迟不能“解套”。时至今日,雅戈尔为原来的冒进付出了一定代价,4.842亿元的违约金可谓是近年来历次“退地”事件中企业损失金额最大的一次。

  雅戈尔损失4.8亿元退出杭州两块“地王”开发,之所以引发行业震动,主要还在于持续的楼市调控加剧了房企分化。拿地时对市场的良好预期,可能会与随之而来的低迷楼市形成鲜明反差,曾经抢破头的地王也有可能成了心病。事实上,调控背景下,地王项目入市后自降身价换取销售,定价只求保本甚至可能亏本的现象并不乏见。

  如今,杭州土地市场“高热”难退,却也折射出“几家欢乐几家愁”。有房企频繁拿地,也有房企“割肉”退地,所以,房企拿地最终还是要看自身实际情况,追涨杀跌、盲目扩张竞得的“地王”很可能变为“烫手山芋”。

  面孔四 融创、绿城携手收购,高尔夫艺墅易主

  6月2日晚间,融创中国与绿城中国发布联合公告称,公司已以12亿元的总价收购金都房产持有的浙江金盈50%的股权,从而融创、绿城分别拥有了杭州高尔夫艺墅25%的股权。

  自此,高尔夫艺墅将由三家开发商共同组成,分别是九龙仓、绿城与融创。其中香港九龙仓集团仍持有50%股权。高尔夫艺墅今后将由绿城负责建设,融创负责营销,案名将改成之江一号。

  公告上称,此次融创中国与绿城中国合作获得高尔夫艺墅项目,是融创中国在杭州的第四个优质项目,该项目的获取将有助于融创中国增加杭州地区的市场份额及扩大影响力,对其在杭州的长远发展有所助益。绿城中国认为,这次交易将有助于进一步扩大其在杭州的市场份额,双方可借这次合作在杭州进一步捕捉增长机遇及扩张业务。

  高尔夫艺墅是金都集团和香港九龙仓集团合作开发的新一代绿色建筑科技豪宅,也是之江新城首个大型城市综合体,定位高端,总价较高,一直是金都房产这几年运作的重点项目。

  金都房产方面对此次项目转让的声明是,此次转让的一个原因是出于企业产品结构调整的需要。由于受到国家宏观调控的影响,特别是限购限贷政策的出台及持续执行,对高尔夫艺墅这样精装修、大户型、高总价的产品线带来了很大的影响。导致销售缓慢,造成项目资金压力过大,开发周期变长,给项目的开发建设带来了比较大的影响,压制了企业的运作和未来的发展。通过转让股权可以进一步降低企业的负债率,减轻企业的资金运作压力,为企业后续的稳定健康发展奠定良好的发展基础。

  本轮宏观调控之后,杭州也逐渐成为全国性房企唱主角的“鳄鱼池”,而孙宏斌的融创中国又是其中最为“生猛”的一家。自2012年首度入杭成立融创中国杭州公司以来,融创已收入绿城·西溪融庄、望江府、之江度假村项目和高尔夫艺墅4个项目,手法多元,软硬“通吃”,令业界刮目相看。此次收购高尔夫艺墅可视为其在杭州房产版图扩张上的浓重一笔。

  对金都房产来说,这次的项目转让,有利于调整公司旗下项目的产品结构,从市场出发,减少高端产品的组成比例,开发建设更多更符合大众需求的房产品。无论如何,通过这次项目的股权转让,改头换面的高尔夫艺墅肯定会重塑形象,续写它的故事。

  面孔五 传闻凶猛,房产税演绎“狼来了”故事

  在今年的四月,一则“杭州5月1日开征房产税”的传闻在楼市被广泛传播,据说许多开发商都已经提前得到了消息,言之凿凿。连许多一开始并不相信的人,随着传闻的逐步深入,也开始相信这是真的,并成为传闻的主动传播者。在这个传闻里,连如何征收的具体政策都有了——“人均面积超过60平方米按每年千分之四税率征收,单价在一定水平线以上的豪宅按照千分之八税率征收”。

  传闻真假难辨,开发商利用购房者的恐慌心理在这段时间密集推盘。

  “房产税前,一步到位……”、“房产税前,最后入手的排屋……”4月中上旬,杭城一些电台不时传来此类房产广告。一时间,不少开发商加速推盘:4月中旬,一个周末有20多个楼盘集中开盘;五月小长假前的那一周,有10多个楼盘开盘,更有3个楼盘在传言中“4月26日出台细则”的前夜,连夜开盘。

  一旦开征房产税,总价高的高端楼盘无疑是最受影响的。因此,为了赶“末班车”,杭州的高端豪宅在这个月里开始疯狂出货,连已经被市场冰冻已久的豪宅,也竟然开始走俏。

  城西某别墅排屋楼盘一直销售不畅,今年4月借势打出了“房产税前最后入手的排屋”的广告,结果到了5月初,推出的168套的排屋就只剩下10余套了。该楼盘销售人员说,4月份来购房的很多都是第二套房,原本就有“排屋别墅梦”,只是近几年来楼市调控原因,一直处于观望等待状态,而此次的房产税开征传言无疑起到了临门一脚的作用。

  当然,结果证明这只是一个谣言。 一次“狼来了”的故事催生了一拨特殊的楼市行情,这是过去所不曾见过的情况,于是,今年前四个月杭州楼市的销售量也是历年来同比最高的。但是,市场的购买力总是有限的,杭州这样的中型城市,在如今限购限贷的调控背景下,本身拥有购房资格的家庭就不多,况且经过前四个月的消耗之后,市场潜在的购房需求已经大为减少,需要一段时间的休养生息以积蓄力量。

  在此之后的两个月里,关于房产税的传闻还会经常泛起。舆论普遍认为,房产税一旦“扩围”,杭州是热点候选城市。既然开征房产税的脚步越来越近,人们自然会关心切身利益。对高收入者来说,大概会关心房产税征收对象和税率如何确定,而广大中低收入群体则会关心房产税会不会覆盖到自己。

  如果杭州真的有朝一日开征房产税,前提一定要有相对合理公平的制度设计,要有一个具有实际操作价值和针对性的征收方案。就如著名财经评论员叶檀所言,“作为基础税种,房产税需要正本清源,制订征税范围与目标以实现房产税的功能,最怕的是,在压力下听命而行,房产税成为税收体系中九牛一毛那根无足轻重的毛。”

  面孔六 养老地产,杭州探索启幕

  在今年5月的杭州人居展上,万科与绿城推出了各自的养老地产旗舰项目——万科·随园嘉树与绿城·乌镇雅园,成为杭州真正意义上的养老地产探索作品。这是一个全新命题,尽管目前养老项目仍然是非主流产品,但其市场空间之广阔。这或许也是万科与绿城作为中国房地产开发领军企业为什么不约而同地把目光投放养老领域的原因。

  “绿城今后可能做成的是现代农业,不过必须做成的是养老地产,”这是去年绿城董事长宋卫平在一次记者会说的话。现代农业和养老地产被视为是绿城在经历了2012年的“生存危机”后着手转型的两条道路,而养老地产显然更能体现绿城的决心。

  绿城位于乌镇的养老地产项目虽然还没有正式推出市场,但是在业界已经传播多时。这个项目位于桐乡雅达国际健康生态产业园内,该产业园定位休闲健康养老主题园区,总规划用地约5500亩,总投资超100亿元,绿城的养老公寓是其中一部分,规划600多亩。

  如果非要用一句话来归纳绿城在乌镇的养老地产试验,应该就是“学院式养老”。绿城的学院式养老,以学校的组织方式,构成园区内老年人的日常生活形态。同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动,重新认识、理解和解读老年人的精神需求。

  对于公司养老地产的未来,宋卫平曾经有过这样的表述:“我现在对绿城‘学院式养老’模式的期望与之类似,就是我们现在开始做,等五十年后,家家都以送老人去养老学院为正常之事,这个社会就变成了另外一个样子。年轻人看到老人们的快乐状态也会向往,不再视老年为畏途,反而是一种真正的休息与享受。”

  作为万科在杭州的首个养老项目,随园嘉树在今年5月的人居展上一亮相就吸引了众多市民的关注,它位于杭州良渚,是声蜚中国的万科·良渚文化村的一个组成部分。

  据了解,万科·随园嘉树规划了575套养老公寓,一栋颐养中心和一栋康复中心。其中,颐养中心和康复中心由万科持有,使之成为承载特殊照护服务的永久性物理空间,同时也有利于营造富有活力的社区居住氛围。更值得关注的是,万科·随园嘉树园区中央的“金十字”养生休闲区,面积达4500平方米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,是一个专为长者营造的养老配套集群。

  老人居住的房子要有更多的住宅性能的设计,随园嘉树有40余项养老产品性能设计体系:从加宽的楼间距,到雨天不用带伞就能在园区里自由穿行的风雨连廊;从加宽的走廊,到便于使用轮椅及担架的大进深专业电梯;从大按键智能电话,到设置在通往卫生间动线上的智能监测报警系统;从方便轮椅使用者的洗漱台盆下方人体工学凹面设计,到全屋畅行无阻的无障碍地面,也就是说,无论是卫生间还是厨房甚至阳台,都是没有高差的平整地面。

  在服务上,随园嘉树除了通常意义上的物业服务,更有赖于高度专业化的长者照护服务。万科与世界华人地区长期照护组织核心成员——中国台湾耕莘医院进行了深度合作,以联合国关于长者照护的五大原则(独立、参与、关怀、自我实践、尊严)作为构建养老公寓服务体系的基石,关注长者身、心、灵全方位需求,最终形成了万科·随园嘉树独特的服务体系:以“六心”级服务、“24小时管家”为主要特色,涵盖“健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受”四大模块的多项服务内容,悉心呵护长者讲品质、有尊严的晚年生活。

  面孔七 省内最大公租房项目开始交付

  一直走在全国前列的杭州住房保障建设,6月20日又迎来了一个标杆性的里程碑——我市首个集中建设、全省建设规模最大的公共租赁房项目开始正式交付使用。这个项目就是半山脚下总建筑面积达到33万平方米的田园公租房,由市住房保障和房产管理局负责建设和管理。首批千余户申请家庭从昨日起陆续入住,在风景秀丽的田园开始全新生活,这也标志着杭州的“公租房时代”开始到来。

  尤其值得一提的是,田园公租房在全国率先引入了一套为公租房小区量身定做的智能化信息解决方案,探索解决了保障性住房收租难、退出难这一困扰全国的普遍性难题。

  从单元门、电梯到入户门,每一道关口都必须刷一次卡,住户在电梯口刷了卡之后,只能进入自己所在的楼层。如果有客人来访,主人可以在家通过可视系统按键开门,这时候电梯就会自动降到一层迎接访客,当然电梯也只能把访客带到主人所在的那一层,保证了住户的安全性。

  其实,三级门禁系统只是公租房小区智能化管理系统的一部分。公租房作为住房保障的新形式,既不同于传统的出售产权的经济适用房和保障最困难家庭的廉租房,也不同于以往的公房。杭州公租房解决的主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等阶段性、过渡性住房困难。截至2012年底,杭州市、区两级已累计开工建设公租房300余万平方米,如何管理好数量庞大的公租房,使其不会走上历史上公房管理的老路,既能做到服务到位、管理高效,又能使房源有效流转,是摆在所有公租房管理部门面前的当务之急。

  为此,今年市住保房管部门以田园公租房项目为样本,重点推行由三级门禁系统、可视抓拍系统、小区服务系统等组成的智能化管理系统,并依托智能化系统解决公租房社区的管理难、租金收缴难、退出难等全国性保障性住房管理难点,逐步建立起一套“全省示范、全国领先”的租赁房管理体系。

  这套智能化管理系统在解决租金欠缴方面就有许多创新性设计,比如将门禁卡的使用状态与租金缴纳情况绑定。如果你正常缴纳租金,门禁卡就能正常使用。如果欠租未满一个月,刷卡时系统就会提醒你该缴纳租金了;欠租满一个月未满两个月,刷卡时不仅会提醒缴纳租金,而且就无法进入单元门了;如果欠租两个月未满三个月,不仅无法进入单元门,而且就无法使用电梯;欠租如果超过三个月,门禁卡就会被锁定,补交租金后才能解锁。

  一张小小的门禁卡,不仅能解决欠租的问题,也有助于解决“退出难”的问题。保障性住房退出难是全国性难题,但保障性住房退出问题又是涉及保障性住房公平分配的核心问题,只有将因各种条件变化导致不符合保障的对象及时退出,保障性房源才能用于更有需要的群体。杭州市住保房管部门除了在法律途径退出方面进行探索之外,借助田园公租房项目,着重探索依托智能化手段,加强公租房退出管理。

  具体的操作办法是这样的,将门禁卡使用期限与公租房租赁期绑定,租赁期结束或租赁关系解除后,门禁卡的使用期也就终止。门禁卡使用期终止后10天内,刷卡提示办理退租手续;满10天未超出20天,单元门锁定;使用期终止满20天未超出30天,电梯梯控锁定;30天后入户门锁定。这样一来,一方面尽量做到人性化提醒,履行告知义务,另一方面对于已不符合条件但仍侵占公共资源的住户,增加了约束机制。

  面孔八 一次推700套,“巨量推盘”潮流起

  上半年,杭州楼市一些首开盘颇有几分“巨量推盘”的流行趋势。最具代表性的当首数龙湖·春江彼岸,5月11日,龙湖·春江彼岸首次开盘推出了784套新房源,如此巨量的新推房源在杭州楼市中并不多见,也是限购以来数量最大的一次。无独有偶,6月中旬首开的中海·西溪华府,也推出694套房源。要知道,700套房源若在一两年前,几乎是六七个楼盘同时开盘的房源总量了。

  看来杭州不少房企的推盘策略正在发生变化,以往的“小步快跑”正在被一次性“巨量推盘”所取代。

  要想争取到更多的珍贵房票,产品是第一位的。龙湖·春江彼岸首开的784套房源中,绝大部分就是针对当下主导市场的89、138和165平方米刚需和首改产品,创下了开盘2小时狂销20亿的销售纪录。其实它的折后均价并不低,每平方米2.35万元,却吸引了1500多人到场,原因是多重,如奥体板块的未来潜力、周边寰宇天下的价格参照、开发商品牌的影响力以及出色的蓄客和大规模的营销手法等,但产品无疑是首先吸引购房者的关键因素。

  产品是争取市场份额的一个主要因素,而另一个更为重要因素则是销售。限购初期,不少开发商运用“小步快跑”的推盘策略,吃准购房者“追涨杀跌”的心理,每次开盘只推100多套,而每次开盘房价小幅上涨,以期营造房源紧俏、销售火爆的市场紧张感,催迫观望中的购房者赶紧下单。

  然而,随着政策调控的长期化,楼市成交趋于平缓,存量房增多,甚至不少是现房和准现房,消费者可选择的房源明显增多,此时再用“少量多批”的牛市做派显然唬不住人了。于是不少房企顺势而为,调整脚步,做足产品,放量入市,给购房者足够多的全新优质户型选择。从龙湖、中海到万科,这三家外来大鳄都是快速开盘快速销售的业内翘楚,他们在此时都采取率先放量入市的推盘策略,无疑可以将其品牌效应和规模效应在市场中得到充分释放,从而赢得购房人的宝贵“房票”。

  综观杭州楼市,10年前的房企开发节奏慢,而市场需求大,地价涨得快,所以开发商并不着急出货,越慢越占便宜,以至于有些开发商捂盘惜售以获得更多的利润。

  而如今,长期的政策调控使得开发商的融资成本不断上升,而土地增值慢,土地款多,利息高,若开发慢了,财务成本就会超过建安成本。于是快速销售快速回笼资金成了共识。像万科这样的高周转房企在这轮调控中无疑跑得很快。快速拿地、快速开盘、快速销售。对于不少开发商而言,以往开发一个盘的时间,现在可以开发两个盘,或许利润没有以前高,但资金回笼快了,以价换量为公司获得充裕的现金流,以避免不可测的各类风险。毕竟这是一个现金为王的时代。

  当开发商手中有着充裕的现金流,心里是踏实的,可以从容地踏准节奏,快速拿地,开始新一轮高周转开发,而市场占有率也在一轮又一轮的高周转开发中扩大了。



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