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北京青年报:楼市调控不应成为数字游戏


www.nsfang.com  来源:北京青年报 时间:2013-07-11 08:02:54

      广厦观风

  上半年楼市热度没减,下半年土地市场又火热开局。上周,沙河高教园等4宗经营性用地出让,成交总价为66.9亿元,平均溢价率为17.2%。可以说,下半年的头一周,土地市场就迎来了“开门红”。从各大地产商对热门地块激烈角逐的盛况来看,土地市场丝毫没有受到楼市调控和钱荒的影响,依然表现得有价有市。地产商对土地市场的热情无疑来自对下半年市场的良好预期。且不说高价地块的出现将会推动房价上涨预期,就从“国五条”执行之后,开发商通过另收高额装修费的方式,在变相涨价的同时使得网签价格保持不涨。土地市场的火爆、商品房的变相涨价已经使得楼市调控出现沦为数字游戏的苗头。

  这种数字游戏首先出现在商品房市场上。京版“国五条”为今年的楼市调控写出了明确的目标:“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。”为了实现这一目标,北京推出的限价措施:原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格,已经成为获得预售许可的重要条件。

  从“国五条”出台之后近几个月的楼市表现和土地市场的表现来看,开发商推出的另收装修款的方式,使商品房的价格不涨,只是表现在网签数据上。通过这种方式来完成调控目标无疑是掩耳盗铃,使得楼市调控变成了数字游戏。

  上周,类似的数字游戏再次出现在土地市场上。今年以来土地市场上最受关注的西南三环地块,上周经过多家开发商激烈角逐,最终以17.7亿元成交,溢价率仅有23.2%。之前,市场普遍预期该地块很可能成为新“地王”。一旦地王出现必然会引发周边房价上涨,甚至加重市场对整体房价上涨的预期。因此,在该地块第一次上市出让时,曾临时被叫停,上调了出让底价之后再次上市。通过上调出让底价的方式人为降低溢价率。但此种作法在玩数字游戏的同时,也被业内广为诟病。在已经公布出让底价之后,又临时改变底价,此种作法本身就有违约之嫌。

  另外,人为降低的溢价率并没有降低土地的出让价格。该地块最终以17.7亿元成交,同时配建3.5万平方米公租房。据业内估算,该地块楼面地价已经超过4万元/平方米,未来市场售价预计将达到6-8万元/平方米。且不说将来土地上建成的房子卖多少钱,单土地价格来看,摊到每平方米房子上的土地成本已经高达4万元。而目前该区域标杆小区万年花城的成交均价在3.6-4.1万元之间。其他的商品房小区如育芳园,三环新城和万润风景的价格也在3-3.5万元之间。该地块的楼面地价已经高于周边二手房价。

  调控最终的结果如何,固然需要有一个量化的指标来评判。但如果通过人为干预的方式使指标达到调控目标而不顾实际的真实结果,那也就使得调控成为一种自欺欺人的数字游戏。



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