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万科半月内抢出三个"地王" 明年房地产市场将降温


www.nsfang.com  来源:中国广播网 时间:2013-07-10 05:36:02

  记得万科集团总裁郁亮在6月底西安的一次媒体会上还强调:万科不拿地王,拿地王是很痛苦的。但说的和做的,似乎并不是一回事儿。昨天下午,万科以6.03亿元总价拍下广州荔湾区一幅商业金融用地,折合楼面均价每平方米19638元,溢价率高达96.4%,一举刷新这个区域广铁南站地块曾创下的每平方米17000元的单价地王纪录。

  这距离万科在上海创下的年内总价地王纪录仅仅5天,距离其在重庆问鼎的年内总价地王纪录也才11天。可以粗略统计,万科已在不到半个月时间内,三次问鼎单价或者总价地王,合计支付地价款达到108亿元。

  万科作为行业的领头羊,他的动作一向具有风向标的意义。面对日益严厉的地产调控,近来在拿地上一直低调的万科,是否也在改弦更张?同时我们也不禁担心,开发商近期激烈争夺土地,以致地王频现,是否意味着新一轮房价上涨即将展开?

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长 杨红旭对此发表评论。

  一边说不抢地王,一边在在下重金买地,频频造就新“地王”万科的做法实在让人摸不准。任志强任大炮就多次批评万科的做法。看起来,万科的也在业内引起了不少争议。那么,任志强的批评是否有道理呢?您是否赞成万科这种不惜重金来抢地的行为?

  杨红旭:万科是一个开发商,而且是一个大开发商,所以它的拿地行为应该是随行救市的。去年以来,万科这种大企业楼盘销售比较顺利,现在既有钱又需要补库存,是一种“面包卖多了需要去买面粉生产面包”的逻辑。

  地王现在比较多,标准不太统一,有单价,有总价,有区域,还有全市,要从四个层面看待地王现象:第一,不要那么看中总价地王,因为地府大,就容易产生总价地王,和土地出让的地块面积有关系;第二,要看单价地王,单价有分区域和全市,全市单价地王能够说明企业拿地的决心;第三,看溢价率,如果有些单价地王土地特别优质,即便放在楼市低迷期,出让也有可能成为单价地王;第四,要看这块地是不是面粉,能不能做面包,历史上有一些地王特别离谱,他们拿地的楼面价已经贵过周边的现房价格,这种风险很大,因为万一市场降温,面粉价格都已贵过面包了,加上成本再加上税费,很难赚钱。

  就像万科所说的,现在房地产行业最有钱的是万科。房地产行业之前一直存在的一个问题就是资金链紧张,所以有一种观点就是,现金为王。那么万科现在转而充实地块储备,是否意味着万科已经断定地价又将经历新一轮上涨?

  杨红旭:还不能这么说。万科拿地王并不代表它认为明年市场一定比今年好,万科主要看中的是优质地块是可以扛过短周期。我个人认为明年这个市场要弱于今年,因为今年市场很疯狂,尤其三月份前后,虽然说房价不可能大跌,但是成交量和开发企业盈利的利润率,明年都会比今年差。而且不仅是楼市面,从资金面和流动性来看,下半年到明年对市场对楼市都是个偏利空的消息。

  新国五条出台之后,各地执行力度不一,总体来看并没有对房地产行业形成太大的影响,相对来说,今年以来房地产政策并没有非常明显的加码。现在有观点认为今年地王频现,一方面将会导致房价的上涨,另外一方面将会导致调控的继续加码,杨红旭并不完全同意。

  杨红旭:现在拿地价格高并不代表房子的价格一定会高,因为拿地价格高,它会使项目的成本增加,但是卖房子的时候要取决于卖房的环境。另外一方面,我认为土地市场滞后于房屋市场的变化,房屋市场现在已经开始降温了,土地市场会持续到三季度,四季度土地市场也会有所降温。现在宏观经济比较低迷,不太可能在下半年再出台更严厉调控措施,最多是修修补补,比如最近住建部和工商总局出了一个文件说是要整顿房产中介市场。



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