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提高商业办公楼预售门槛 北京补漏“商改住”审批


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2013-07-09 09:59:06

  6月中旬,北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》,首度从进度上提高了商业、办公和大户型商品住房预售许可门槛。

  相对于大户型商品房预售门槛的提高,针对商业、办公等非住宅楼的预售限制,亦是北京版“新国五条”细则落地以来,首个针对商业地产的限制性的政策。

  该《通知》要求从 2013年 8月 1日起,新签订土地出让合同的房地产开发项目,对商业、办公等非住宅楼栋,以及套均建筑面积大于 140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数 1/2以上(且不低于 7层)。

  对于该《通知》的出台初衷,北京市住建委表示,此次政策的出台是为了贯彻落实今年 3月出台的有关房地产市场调控工作的通知,采取差别化方式提高预售门槛,进一步完善商品房预售制度,规范预售行为,保护购房人的利益。

  而此前,北京市预售商品房条件是严格按照《城市商品房预售管理办法》规定,要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证,同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的 25%以上,但对形象进度一直未作要求,预售许可门槛与其他省市相比偏低。

  除了进一步完善商品房预售制度外,相关政策人士也向记者表示,对于商业、办公项目提高预售门槛,可以有效防范“商改住”等违规行为。按照建设要求,正常的商业、办公项目均为公共卫生间,而“商改住”产品则需求一户一卫。在实际操作中,一些“商改住”的开发商会挖出基坑先期预售,在取得预售许可后再修改设计,将公共卫生间改成单独卫生间,这期间的监管难度很大。

  “按照新的预售制度,商业办公产品必须封顶之后再发预售证,开发商如果在封顶之后再改成住宅,违规的成本大幅提高。对于这种取得预售后再修改设计的‘商改住’可以有效监督。”。该人士表示,北京市住建委出台的一系列预售监管制度,除了对“商改住”等违规行为的遏制外,对正常的商业办公产品没有进一步的管控的思路,当前的一切工作仍以控制住宅房价为核心目标。

  相对于住宅项目申报预售证的待批,北京近期的销售型办公物业的新增供应不降反升,据北京市房地产交易管理网公示信息显示,4、5两月北京共计 11个办公物业项目获批,其中 6个期房取得预售证,新增项目相当于 1至 5月的总和。近期入市的办公物业项目主要集中在非核心商务区,其中望京、房山、石景山、亦庄等新兴商务区均有新增供应。新增供应约为 357998平方米,其中标准写字楼及综合体写字楼、产业园共有 5个项目入市,获批面积达 243187平方米。

  近年来,写字楼由于供应量少,租金翻倍,投资回报率比散售要高得多。

  一位写字楼代理机构从业人士也向记者表示,与商品房预售制度不同,写字楼并不存在相应的预售预租制度,写字楼在取得“收楼”资格前是不能签任何形式的正式合同的。像北京和上海两地的新写字楼在“收楼”阶段有一系列法律法规需要遵守,根据现行规定,写字楼在取得收楼资格前在消防验收前连“预租”都不可能,写字楼在封顶前“卖楼花”的远期销售在一线城市基本上不存在,即便有潜在客户也只能提前谈好条件并签署意向性文件。

  戴德梁行华北区研究部主管魏东也表示,在北京优质的写字楼非常紧俏,今年一季度就没有新甲级写字楼入市。分商圈而言,中关村区域自 2010 年以来连续三年无新项目入市。在可售市场中,也是整售企业自用型偏多。



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