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香港楼市成交量骤降 三大风险因素压制楼市


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2013-07-09 09:53:20

  房屋销售成交量骤降

  周一(7月8日),汇丰银行的经济学家表示,“由于内地买家的需求放缓,未来更高的抵押贷款利率以及更加严格的产权限制条件,将给香港的房地产市场带来强烈的冲击。”

  自今年二月,香港特区政府决定将购房印花税翻倍以遏制快速上扬的房价后,香港的住房成交量急剧下降。

  香港土地局的统计数据显示,今年五月,香港住宅的销售量从去年的8349套下降到4276套,同比下滑近50%,而销售额减少了610亿港元,为2008年金融危机以来的最差表现。

  地产中介商中原地产搜集的数据显示,今年上半年,新鸿基地产和长江实业[简介 最新动态]两大地产公司总共才出售了4320套价值400亿港元的住宅,均为2008年以来的最低水平。

  对此,汇丰的亚洲经济学家佛雷德里克·诺伊曼(FredericNeumann)表示,“通常住宅的价格与成交量是相辅相成的,如果住宅成交量持续下滑,那么房价也会随之下降,鉴于近年来亚洲房价的飞速上涨,在未来一到两年的时间里,至少会出现10%~20%的调整幅度,尤其是高端住宅的价格。”

  房屋成交量的急剧下降,令那些曾经梦想在香港房地产行业淘金的人们面临着失业的压力,上周日,成千上万的房地产中介和房地产相关行业的工作人员走上街 (论坛)头,抗议政府在遏制房价方面的措施影响了他们的业务,威胁到他们的工作,事实上,不少小型房屋中介公司已经关门歇业。

  三大风险因素压制楼市

  据经济合作总署 (ECA)的报告,由于创纪录的低利率以及内地买家的旺盛需求,自2008年以来,香港地区的住房价格飙升了120%,这是前所未有的现象。

  为了遏制香港房价上涨过快的势头,除了提高印花税,限制投资型买家之外,香港特区政府还决定加大楼市供应。上周,特区政府宣布,将在新界北部修建6万套公共住宅;在过去几年的时间里,香港每年只增加2.5万套新住宅。如果算上旧屋翻新,那么在未来十年的时间里,香港还将新增45万套住宅。

  近年来,香港新增家庭的增速为平均每年1.2%,按此计算,在接下来的10年时间里,香港的新增家庭数为33万个,而这也意味着,未来十年香港楼市将出现严重过剩。

  根据香港特区政府的统计,目前香港还有大约4.8万~25.9万套房屋空置,这些都是属于用于投资的房屋,由于近年来极低的抵押贷款利率和飞速上涨的房价,令投资者纷纷涌入这一市场。

  在未来18个月里,随着美联储逐渐退出量化宽松,美国上调基准利率将成为大概率事件,因港元与美元直接挂钩,随着美国利率的上调,香港的抵押贷款利率也将不可避免地上调,而急剧增加的融资成本,也将使业主考虑抛售手中闲置的投资房。

  住房供应量过剩,抵押贷款利率上升,加上房地产投资者的抛售行为,将成为压垮香港楼市的三块巨石。根据以往的经验,房屋价格的降幅很容易达到30%甚至更多,而房地产行业在香港经济总量中又占到了40%的份额,可谓举足轻重,因此,随着房地产市场的降温,香港经济面临的下行风险也将与日俱增。



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