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2013年写字楼市场需求或将放缓 投资客群生变


www.nsfang.com  来源:山西日报 时间:2013-01-31 02:23:43

  “从租赁市场而言,上一轮写字楼租金快速上涨主要得益于国企和金融机构的扩张(租赁面积在3000平方米以上),这部分增长占据去年新增租赁量的64%,而中小企业基本上被边缘化了。”对于过去数年北京写字楼市场租金快速上涨的情况,人民币房地产基金代表机构——高和资本在日前发布的报告中作了这样的分析。随着此轮国企和金融机构扩张的结束,北京写字楼市场的盘整也随之开始。

  甚至不仅仅是北京,在全国各地,都不同程度地出现了写字楼供应短期饱和,租金面临下滑压力的情况。

  “总体来说,2013年写字楼市场在租金方面或会面临一定的压力,并且二线城市这方面的压力会比一线城市大很多。”世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟如此表示。

  此前不久,世邦魏理仕刚刚发布《中国及广州2012年物业市场回顾与2013年展望》报告,并预测。今年一年全国将会有大量的写字楼新增供应,其中大部分来自于城市的新兴区域,同时写字楼的空置率将进一步走高,部分城市的租金也会承受一定的压力。

  需求增长放缓

  2013年写字楼市场需求放缓,这一判断基本得到了国内大部分专业机构的认可。除高和与世邦魏理仕之外,戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示,由于近一两年有超过43万平方米的新增供应,北京写字楼市场过去供应紧张状况得到缓解。预计今年的市场流动性应该比去年要有所好转。

  而世邦魏理仕更是在其报告中披露,2012年全国写字楼净吸纳量按年下降超过40%。从区域来看,华东及华北下滑幅度超过50%,而受惠于国家西部大开发政策的华西市场的净吸纳量则同比增长8%。

  世邦魏理仕的分析人员表示,市场需求减弱的趋势其实在2012年就已露端倪,就市场需求来看,2012年全国的写字楼需求是减弱的。而在此之前,空置率连续三年均走低,但是从2012年开始,全国范围内写字楼市场空置率有所回升。

  而在对比历年数据之后,世邦魏理仕认为,目前的市场需求已经回到2009年第二季度的水平,所以写字楼的波动相对来说比较缓慢,过去几年租金快速上涨的局面将不会再次出现。

  何衍钧也认为,写字楼是一个相对市场化的板块,受整体经济环境的影响比较大,是一个能够真实反映整体经济的房地产板块。

  近期写字楼市场走势的变化,与宏观经济也有很高关联。中国的经济增长在连续7个季度放缓之后,终于在去年第三季度,国内经济增长放缓到7.4个百分点。

  在国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的双重影响下,2012年全国优质写字楼的需求明显减弱。

  投资客群生变

  与写字楼市场租金增长放缓同时的,则是国内投资客户开始发生变化。“过去北京商办物业核心大盘50%的客户是山西、鄂尔多斯、唐山的资源型投资者等,他们投资的量级一般在3000万以上。但这些客群正不断在萎缩,而1000万以下的理财型资本日益崛起。”高和资本董事长苏鑫这样称。

  在北京,过去十多年里商办物业散售市场最具代表性的企业便是SOHO中国,从2006年朝外SO-HO的23.32亿销售额,到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额,再到银河SOHO的接近200亿的销售额,占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。

  而SOHO中国最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的业主。也就是所谓的“安全性资本”,这类人群追求资产的安全性,注重资产的保值增值,对价格不敏感,并不追求高额的投资回报。但随着资源要素市场的每况愈下,再加上中央政府力推的煤炭资源整合等行动,这些客户财富的几何级数增长的时代也一去不复返了。所以安全性资本的购买力日趋萎缩。

  但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心,这些钱投资额度相对较小,但对价格和投资回报率非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好,工作时不喜欢被打扰,圈层网络具有明显特征,主要集中在EMAB班、各大会所和俱乐部。整体而言,未来商办物业的散售市场整体在萎缩,中型客户出现断档,小宗成交凸显。

  随之而来的则是投资理念的升级。过去很长一段时间里,房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言,推荐的产品仅是商办物业,并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”,而非“医生”。客户从他那里购买产品更多的是基于产品本身,而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为 “产品驱动式营销”,而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”,甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户的角度而言,过去对自身的财富也没有很好的配置,把鸡蛋放在一个篮子里,即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类,有些钱是用来保值的,有些钱是用来博取高收益的,即资产配置的概念。

  就现实而言,写字楼市场的盘整也意味着客户将关注更多的细分市场,如商铺类物业的发展潜力也将逐步被挖掘出来。



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