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秦虹:商业地产面临着很大的结构性问题


www.nsfang.com  来源:房讯网 时间:2013-01-30 07:53:23

  房讯网讯 十八大确定了到2020年两个翻一番,人均可支配收入和GDP,怎么实现?由于我们在2010年的时候,中国的GDP基数已经非常大,47万亿,其实保持年均7.2%的增长就可以了。由于世界格局发生重大的变化,外部的欧债危机,美国还处在缓慢经济增长的阶段。下一步到2020年之前,中国若要实现7.2%这样的不算太高的这样一个经济增长速度,只能靠内需。那么内需又有什么支撑中国经济的发展呢?大家知道我们中国的内需有投资、消费,有工业化和城镇化,过去工业化的发展是为外需服务的,是为出口服务的,但是你再扩大中国的投资,中国的很多产能是过剩的,最后得出一个结论,城镇化是中国发展的最大的内需潜力所在。

  我们中国的工业化相比也是偏低的状态,中国由于过去十年有国际市场推动中国的各种工业的发展,材料加工等大幅度的发展,导致中国现在的工业化率47%,比世界各个国家,包括发达国家最高的工业化率还要高。但是我们的工业化率达到了世界最高的水平,我们城镇化率在世界水平之下。所以这样相比我们的工业发展程度来讲,从我们发展空间来看,世界各个国家的规律城镇化达到70%才开始放缓,我们去年才达到50%左右,所以算来算去,城镇化都是最大的内需,所以下一步两个翻番必须要做好城镇化的文章。

  中国的城镇化如何推动,应该说中国我们东部和西部地区,经济发达地区和不发达地区的城镇化差异也非常大。现在城镇化率高的地区城镇化以后达到了86%,北京这样的城市怎么再进一步推进城镇化的提高和发展呢?我们还有一多半的省份城镇化率比平均水平要低,不足50%,所以实际上下一步在推动城镇化发展的过程中,实际上它的发展策略和举措应该是不一样的。一方面城镇化率比较低的中西部地区,平均低于50%的地区,一定是靠产业、工业带动人口增长,这是第一步的城镇化。城镇化的初期仍然还没有结束,要靠工业、产业带动人口的增加,这就是十八大报告里面提出来的,工业化和城镇化协同发展,同步发展,互相促进。长三角,珠三角的城镇化率已经高了,提高城镇化的质量主要是实现这些大的城市的现代化,不是表面上我们盖了更多的高楼大厦现代化,好的建筑要现代化,主要是产业的现代化。所以在这些地区,我们说我们在不同的地区都要继续推动城镇化,但是城镇化的路径,所实现的城市质量的内涵是不完全一样的。

  这些城镇化的发展意味着城市人口的增加,无论是产业工人、服务业的工人,就业的职工,白领、蓝领都是城市人口的增长,对我们的商业地产一定会产生需求,这些人来了除了工作以外,收入比原来的农民收入要高,有了收入要消费,消费要吃、穿、应用,要聚会,休闲,健身,投资,理财,要保险,要教育等等,这一系列都是属于第三产业需要服务的内容。我们房地产业现在面临的新一轮的宏观机遇,这是没有疑问的,这是我们下一步发展中国政府选择的必然的路径,推动城镇化质量的提高和对商业地产带来的必然的影响。

  我们说说市场风险,为什么说市场风险呢,实际上商业地产面临着很大的结构性的问题,它和住宅是不一样的,住宅在发达地区和不发达地区,无论什么地方你盖的都是住宅,都是具体的建筑形式,没有太大的本质上的差异,但是商业地产都面临着结构性的问题,结构性的问题首先和中国经济发展板块的区域结构、产业地域的发展有很大的关系。也就是说刚才说了中国城镇化靠什么还要靠工业化带动,我们在世界各个国家研究他们的城镇化的路径时候看到了非常清晰的发展路径,首先是靠产业带动,主要是工业,工业带动产业的进步,工业发展到一定程度以后,聚集了人口已经达到一定规模以后,这个时候产生了两种需求,哪两种需求呢?一种是工业产业本身对服务业的需求,比如说我们工业产业发展到一定规模以后,这些相对的对工业生产需要的一系列的服务业产生了需求,比如说物流、保险,设计,包装,金融,服务业要为这些已经到一定程度的工业化提供服务,叫生产型服务业,这是一种需求。

  另外一种需求,大量的产业工人进来以后要有消费型的需求,我们说生活性的服务业,这些人来了要吃穿住行,所以未来我们可以看到的情况是在城镇化率还比较低,还要靠产业和工业聚集带动人口增加的时候,这个时候对商业地产,最大的需求是哪些呢,就是生活性的服务业需求。这个时候对生产性服务业有需求,但是不够大,因为工业化程度没有那么高,这些人要生活、消费,生存。下一步靠工业化带动城镇化发展的是哪些地区呢,是我们国家从十一五时期确定的经济发展板块的重点发展区域,是我们现在确定的中西部地区,包括东北部地区,这是第一个,结构性的问题,他们不需要那么多的写字楼,但是他们有需求生活性的服务业,这样的城镇化的第一阶段,人口聚集带来的商业地产的要求。

  还有一个层面,本来工业化程度已经很高了,现在需要产业升级,就是我们所说的整个经济板块里面优化区域。比如说传统的城市群里面的重点城市,他们要发展什么呢,按照国家的定位和现在必须要选择的路径,他们要选择的是发展现代服务业和先进制造业,实际上实现的是产业的升级,产业的现代化。产业的升级应该说是在全国最早、最快的,从事服务业人口的比重来看,全国2010年比2000年增长了7个百分点。他们对大量的生产型服务业产生了巨大的需求,所以北京和上海慢慢的形成逐步的向全球的金融中心、信息中心、文化中心发展,是这样的一些现代服务业,为生产服务业提供的高层次的一些工业化生产性服务业、金融、保健、会展、交流信息等等,这样的发展的机会是众多的。

  同时由于这些地方在过去城镇化发展比较早,现在的城镇化发展率比较高,可以达到86%的水平,满足基本生活需要的,一般性的生活性服务业是满足了,不缺。这个时候人们对商业服务业我认为是高端的差异化的,个性的,优质的,需要引进一些高端人才的需求,所以当我们这些城市,他们在发展现代服务业吸引的人才,留下的人才主要是在办公室上班的这些员工,他们对办公室、写字楼的需求,大家不要到工厂上班,主要是到办公室上班,一定是对写字楼有所需求的,这些人由于高端人才多,所以他们对于一般性的服务业已经满足不了他们的需求,更多的是高端的商业服务业的需求,差异化、品牌的发展空间,所以一定是不一样的。

  除了区域,大的环境结构不一样以外,自身的也存在很多的问题,比如说北京、上海这些地方的写字楼也很多,但是自身相比存在也结构性的问题。我们现在在建造写字楼的时候,发展我们商业地产的时候和过去有一定的不一样,也面临着我们缺什么样的写字楼的问题,比如说现在北京上海已经成为中国带领世界经济的龙头城市,从很多虚拟的国际品牌和我们自身原来成长的一些大的金融,保险,投行等等一些部门,他们的队伍在不断的扩大,他们需要一些大面积的,现代化的,支撑他们现在网络、电梯的高端的和国际化标准的需求,所以自身也有结构性的升级的问题。所以我们认为写字楼也好,商业地产本身结构性的问题是非常多,研究好结构性的问题不是我们在座的企业,更多的是地方政府,他们不研究结构的问题,他们就说我这里需要写字楼,需要盖多少商场。它在这样的推动下,没有研究好结构的问题,在不需要写字楼的地方盖了很多的写字楼,这个压力就非常大。所以研究结构性的问题是地方政府需要做的,这里面不仅是地方政府的规划、配套,更多的还要研究市场结构性的问题,如果这个问题不解决好,就存在很大的风险。

  第三个是民间资本,我们这些年一直研究民间资本对房地产市场产生什么样的影响这样的问题。首先是民间资本的量还是比较大的,尽管今年的经济增长速度比去年低,但是民间资本的总量还是比较大的,仍然是增长的,但是增长的速度没有那么快而已,这是第一。第二,现在仍然没有找到很好的投资的渠道。第三,民间资本仍然高度关注房地产。第四个,民间资本关注房地产,投资房地产形势出现了新的变化,新的变化在以下三个方面:第一是民间资本投住宅,怎么投,投不投,过去民间资本投资资金很多,自己有钱买房子,企业有钱买一个地,但是由于我们这次的房地产调控持续了两年,到现在还在说我们不放松,不动摇,实际上有大量的纯投资性的需求,现在的民间资本买住宅买不允许,除了刚需需求之外,还有一部分,这部分买住宅和投资有关的住宅,我认为现在更多的和改善性需求结合。纯粹的买一套房子放在那里,等着升值的投资行为,第一,政策上没有条件,第二,这种投资都很谨慎,现在的市场上除了刚需需求更多的是自住和改善结合。

  民间资本高度关注商业地产,但是现在还存在很大的盲目性,开始的阶段有很大的盲目性,按照原来传统买住房的观念买商业地产,这是我们认为今后人们投资商业地产也会非常的慎重,所以我认为优质的商业地产是值得投资的,也是会受到广大民间资本投资的高度关注。

  第三个特点,我们认为民间资本从过去投资实物现在比较关注投资证券,新型的房地产证券化投资格外受民间资本的青睐,比如说房地产的信托,房地产私募以及可以期待的,下一步是否能够推出RITES,如果推出的话,是格外受民间资本关注的。

  现在投资住宅的少了,即使有也跟改善性相结合,关注商业地产的多,但是今后的投资教育会得到认识,新型的房地产证券化投资老百姓是非常关注的,如果RITES可以推出,加上信托、私募会对房地产的发展得到有利的支持,也是从另外一个方面推动了中国商业地产健康、有质量的发展。

(来源:房讯网)



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