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业界称房地产开发在10年内还有利可图


www.nsfang.com  来源:第一商业地产新闻网 时间:2013-01-30 07:45:15

  房地产开发在10年内还是有利可图的产业,经过努力,其利润既可高于一般制造业,又因受到方方面面的制约很难获取暴利。

  刘宏长

  对房地产开发企业来说,过去10年可谓“黄金时代”。这个时期的特征是,买到地几乎等于发了财。即使是原来测算效益不佳的鸡肋地块,存放两三年就可以变成高利可期的聚宝盆。

  随着国家房产限购政策的出台,特别是货币发行控制的到位,从2011年开始,房价急剧上升的势头戛然而止,全国房地产业进入了“白银时代”:一方面继续保持大发展的趋势,仍是有利可图的产业;另一方面,受到方方面面的制约,不太可能再出现“黄金时代”的暴利。

  城镇化带来巨量需求

  城镇化是中国不可逆转的大趋势,也是我国经济增长的强大动力之一。2011年,全国的城镇化率刚过50%,按照近10年来每年1%点多的速度,我国要达到发达国家75%以上的城镇化率,还需要20年左右。农民变市民的过程,为城市房地产业提供了巨量需求。

  目前,美国债台高筑,更想通过美元贬值、债务缩水的方法来摆脱困境,这导致全世界资源不动产的价格有不断上涨趋势――房地产是目前人们实现财富保值增值的首选,人们财富保值增长的需求和货币贬值的心理预期,必然增大对房地产的需求,房地产的价格也必然随着货币贬值的速度逐步上涨。

  住房制度改革以后,全国城镇居民的住房条件已有很大改善,但与欧美发达国家相比,人均住房面积和住房品质还有较大差距。我国经济高速发展和人民群众收入水平不断提高,为进一步改善住房条件打下了基础,也为房地产业提供了新的需求和市场。

  各种产业升级换代也为房地产业提供了新需求,如旅游房产、养老房产、物流房产等。以前搞旅游,主要是包装景点供人们参观游览,现在发展到利用自然风光、天然资源打造休闲居所、养生居住,候鸟式的生活成为可能。

  房地产业持续健康发展,也是整个国民经济持续发展的一个前提条件。衣食住行是人民群众的基本生活需求,也是国民经济发展的宝贵内需,房地产业又联系几十个行业、几千种产品的生产和销售。在目前条件下,房地产业的兴衰将影响整个国民经济的兴衰。任何决策者都不能忽视这一点。

  未来10年依然有利可图

  国家宏观经济调控水平不断提高,货币发行和通货膨胀受到严格控制。近10年来几次货币严重超发,导致不动产价格大幅上涨的后果已成为教训。可以预见,近期内不会重蹈覆辙,虽然美元的贬值趋向将影响人民币的价值变动,但只要我国的宏观经济调控把握得好,就不会出现恶性通货膨胀。

  从2010年开始,国家各种保障房大规模开建,也减轻了市场的商品房供应压力。国家对购买二套以上住房的一系列限制政策,也在一定程度上制约了社会对房地产的需求。但另一方面,受近10年房价急剧上涨影响,各种资金通过各种渠道大规模涌入房地产业,使房地产业竞争越来越剧烈,商品房这个“皇帝的女儿不愁嫁”的现象已基本消失,一些经营管理不善的房地产开发企业经营状况明显滑坡,而且有可能因各种失误而被淘汰出局。

  综上所述,房地产开发在10年内还是有利可图的产业,经过努力,其利润既可高于一般制造业,又因受到方方面面的制约很难获取暴利。之所以限定为10年,是因为我国的城镇化要达到发达国家的水平虽然还要20年左右,但由于各种资金大量涌入房地产业,房地产业的发展速度会超前于城镇化。再过10年或多一点时间,就可能出现供过于求的局面。这时,即使不会出现泡沫破灭的惨象,也会进入打破垄断后各行业利润趋于平均的时代。

  五大转变提升开发商竞争力

  房地产开发企业要求得生存和发展,就必须认清形势,与时俱进,实现五个转变:

  一是由盲目购地到积极审慎购地。购地之前要深入调查、精心测算,认真分析地块所处的区域,当地市场的需求状况,土地的性价比,不要认为“捡到篮子里的都是菜”,盲目抢当“地王”。

  二是由生产观念、促销观念到市场营销观念。传统的计划经济是短缺经济”,企业可以不问市场需求,能生产什么就生产什么,能生产多少就生产多少。当传统的计划经济向市场经济过渡以后,社会各种产品丰富起来,企业之间的竞争开始加剧,企业为了销售自己的产品而采取各种促销手段,形形色色的广告成为促销的有力工具。而现代营销观念是以市场为导向,市场需要什么就生产什么,虽然也不否认广告的作用,但把市场需求放在第一位。当房地产业进入“白银时代”,房地产开发企业必须加强对市场调研,对消费者爱好和需求进行分析,实现对项目科学的市场定位,生产出适销对路的产品。

  三是由“慢慢来”到追求产品品质和生产速度。在房地产开发的“黄金时代”,囤地效益可能大于开发效益;而在“白银时代”,房价虽仍在波浪式缓慢上涨,但涨幅会低于财务成本的增长幅度,时间一长,好地块也会产生差效益。由于竞争越来越剧烈,房地产开发从规划设计到建筑施工的水平越来越高,如果开发速度慢,拖的时间长,就算比较先进的规划设计也会逐渐落伍,成为过时的产品。再加上土地增值税的因素,时间拖的长的楼盘由于地价房价逐步上涨,毛利可能会大一点,但最后效益都通过税收和财务成本归了政府和银行,企业冒着风险搞房地产开发还不如去搞民间借贷。因此,在“白银时代”,房地产开发企业必须在保证产品品质的前提下,加大楼盘的开发去化速度。这是许多优秀的房地产开发企业的成功经验。

  四是经营管理由粗放到精细。在“黄金时代”,房地产开发企业经营盲目一点、管理粗放一点、浪费多一点、成本高一点不要紧,房价上涨后,一俊遮百丑,还是能取得一定的利润。到了“白银时代”,如果不注意控制成本,开发企业就可能没有效益,甚至出现亏损。因此,在房地产开发的各环节都要注意节省成本,注意购买的材料和服务的性价比,不能借口“算大账”随意浪费,要“大账小账都要算”,精心策划、严格管理、提高品质、加快速度,这样才会有效益。每个环节节约下来的费用很可能会成为主要经济效益。

  五是由重视个别人才到重视人才群体结构。在“黄金时代”,房地产开发的关键是拿地和策划,少数关键人物能力强就行了。到了“白银时代”,虽然拿地和策划仍然是房地产开发成功的关键,但由于需要各个环节的精细经营管理,就需要人才群体的共同努力,需要一个高素质的经营管理团队。



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