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拱北商业地产白刃战 旧业态面临“生死玄关”


www.nsfang.com  来源:第一商业地产新闻网 时间:2013-01-28 02:51:57

  沉寂六七年之久的拱北商业今年开始热闹起来。先是元旦过后拱北岭秀城的商业街MO MA L L开售,P rada、G ucci、D ior等国际一线品牌的进驻曾令该项目成为全城关注的焦点。1月19日,烂尾20余年的华融时代广场项目终于正式对外认筹。16-19万元/平方米的临街商铺成为珠海单价最高的商铺。而在今明两年内,随着恒虹世纪广场、仁恒滨海中心、中海富华里相继面世……拱北正涌起一股商业新势力。

  商铺认筹购房者无暇理会抽奖

  1月19日上午,银都酒店对面,一栋矗立了20余年的烂尾楼终于得以盘话:商业和住宅同时对外认筹。商铺的户型图和认筹介绍均摆在销售中心的入口处,只是人头攒动,稍不注意就会被人流挤出。

  记者想向销售代表了解情况,对方总是无暇顾及,最终找到一家银行在楼盘的驻点工作人员介绍情况,期间还不时被其他人的咨询所打断。

  认筹活动即将正式开始,销售中心外舞台已搭建好,表演者已就位,主持人连喊了多句“活动即将开始,请大家移步外面参加认筹启动仪式。”最后是销售代表们引导着客户们出来,仪式才能正常进行。一结束,大家又立刻冲进销售中心内,门外的各类型表演却无暇顾及,无暇理会连续的抽奖叫号,而是急匆匆走进销售中心,围着售楼小姐咨询按揭事宜,有的客户干脆拿出自己带来的计算器,不断计算着不同面积的商铺总价和投资回报率。

  据发展商透露,两天的时间内,华融时代广场总共认筹500多个,其中商铺的认筹超过300个,其中除了珠海的买家之外,有不少是澳门买家。年逾六旬的王伯得知当天要认筹,一大早从澳门赶过来交钱:“每天过关都能看到这个楼盘,一直想买,但刚看了下价格,街铺16万元/平方米有点超出我的意料,其它楼层的价格相对符合我一些。”一个刚交了5万元定金的胡女士手里捧着认筹送的礼品走出来:“我看这个楼盘很久了,离拱北关闸不过800米,投资回报率平均下来7%还不错。”

  拱北商业的热闹并不仅仅是因为华融时代广场的认筹,1月4日,拱北岭秀城的商业M O M A LL开盘,沃尔玛进驻的同时,还有P R A D A、G U C C I、D IO R这些国际一线大牌首次进驻珠海,令拱北成为珠海商业的聚焦点。短短半个多月,M O M A LL商业街的销售已经取得了不俗的业绩。一楼的商铺销售近九成,二楼和三楼的商铺也早已销售过半。

  此外,在九洲大道上,兰埔附近,中海富华里的街区商业正在建设中,这里将打造成珠海首个与城市共融的街区M A LL,将成为涵盖购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式时尚体验街区。银都酒店对面的恒虹世纪广场、海关旁边的仁恒滨海中心都正在建设中,或以综合性商场,或以临街商铺的形式将在今明两年推出它们的商铺……以拱北口岸为依托,迎宾南路为轴,一个现代商贸理念和多功能综合体开发为主的拱北商贸中心正在形成。

  老商业中心遭遇内忧外患

  显然,新商业的崛起对于老旧商业业态来说无疑是一大冲击。拱北口岸是国内外游客及往来港澳的国外客商的集散地。定位是以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家超市为龙头,打造珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。

  对于商业来说,地段是最关键的,但不是决定因素,更重要的还是定位和运营模式。从拱北目前的商业运营来看,除了华润万家以超市的方式带动了大量的人气运营不错之外,其余商业项目无可避免地走下坡路。

  同样位处迎宾南路,且比华融时代广场更近口岸的迎宾广场一二楼商铺,除了一楼商铺基本都租出去外,二楼商铺除了几个餐饮店外,其余多数铺位都空着。同样的情况在拱北米兰丽都也存在,与华润万家同属拱北关口辐射商圈的米兰丽都最初以“珠海首个女性主题商场”的定位亮相,却遭遇了多次定位调整,至今依然定位不清晰,在返租到期后面临着部分铺位长期空租的局面。即使是号称珠海最大的地下商场———拱北口岸地下商业中心,占据着口岸每日几十万的人流优势,曾经是珠海最具个性的购物中心,也在多次扩张、调整租金之后开始走下坡路,转铺换铺非常频繁。

  “老牌的百货商场和纯购物的商场运营模式早已过时,我们打造的是集合影视娱乐、休闲、餐饮、购物于一体的综合性购物中心。且就拱北范围而言,有哪个商业项目有我们的规模大?一期和二期加起来近10万平方米的体量,加上一站式的服务,其它类型商业不足为惧。”负责华融时代广场的深圳雅略联盟商业地产管理机构董事长张鸿对于拱北现存的商业业态形式并不看好,在他看来,对于一个商业集中的区域,头和尾的地段都不是最好的,最适合做商业的是腹地,即迎宾南路中部地段。

  “我们的都是国际一线大品牌,拱北其它的商业如何能相媲美?”同样自傲的还有拱北岭秀城M O M A LL商业街项目的销售人员。“我们签约的都是国际品牌在珠海的折扣店,这样就不用担心奢侈品在珠海没有市场。”

  但在业内人士看来,无论是中海富华里的街区商业还是恒虹世纪广场、华融时代广场的综合性商业中心乃至M O M A LL首创的情景式体验步行街,或是从商业体量还是从商业运营模式而言,拱北商业新势力都将超越以往,老商业中心面临着“生死玄关”。

  新商业体巡展

  华融时代广场

  地点:迎宾南路银都酒店对面

  体量:一期和二期总计10万平方米

  定位:中高端品牌,定位时尚、年轻的群体,建成辐射全珠海的一站式购物中心。

  运营模式:70%持有,30%出售。

  售价:街铺均价16万元/平方米,负一层售价5-6万元/平方米,二层商铺售价5万元/平方米左右,三层商铺售价4-5万元/平方米。

  返租形式:5年返租,15年统一经营管理方式。5年返租期内3年的租金一次性抵付购房款。平均返租点为7%。

  招商情况:一期招商已经全部完成。负一层将引进华润万家高端精品社区店O le’。

  开盘时间:今年3月份

  开业时间:今年9月份

  产权年限:40年,从2005年开始计算

  拱北岭秀城MO MA LL

  地点:珠海市迎宾南路2095号

  体量:商业面积为2.5万平方米

  定位:国际化、时尚化,珠海首家情景式时尚购物街区。

  运营模式:除了负一层的沃尔玛超市因没有产权不能出售外,其余三层商业全部对外销售。

  售价:一楼6-9万元/平方米,二楼5-6万元/平方米,三楼3-4万元/平方米。

  返租形式:三年返租,九年包租管理,平均返租点为6-7%

  招商情况:全部完成,除了引进沃尔玛之外,还引进了诸多国际一线大品牌。

  开盘时间:1月4日

  开业时间:今年8月份

  产权年限:40年,从2003年开始计算

  记者手记

  返租仍然盛行 后续升值堪忧

  沉寂多年的拱北商圈有了新的动静,这动静还不小。从岭秀城的N O M A LL到华融时代广场的商业,从中海富华里的街区商业再到恒虹世纪广场的集中型商业,以及仁恒滨海中心的商业,拱北未来的商业空间很大,但对于普通投资者来说,现在购买商铺投资真的合适?

  一铺养三代。这话体现的是商铺的高投资回报率,但如今市场,高回报率意味着高的投入,高的投资风险。拱北一间临街商铺,即使20平方米,总价也得200万元以上,即使五成按揭,首付也得100万元,按照7%的投资回报率,每个月的租金最好也不过万余元,一年的租金回报不过12万余元,至多不超过15万元。200万元的投入至少需要13年才能靠租金收回,这还必须是在所购商铺稳定运营的情况下。

  事实上,商铺的销售形式依然以返租为主,返租期限内的稳定收益不用担心,但若是返租到期呢?即使是统一运营管理,运营公司依然会以实际的租金收益来调整返租点。多数商铺小业主设想的是商铺增值后租金也会跟着上涨,但实际并非如此。在最初招商初期,为了引进品牌进驻,往往以非常低廉的租金租出去,高的返租点多是开发商自己垫资支付。一旦返租到期,开发商不再垫付高额租金,小业主们将面临着租金下调的局面。这也是近年来珠海多个商业项目返租到期面临的尴尬局面。

  “现在买商铺的人谁靠那么点租金来收回投资?他们等的是商业升值后的转手收益。”岭秀城M O M ALL的销售代表一语道破关键。若真是如此,如今都10万、8万元的价格一定会翻倍涨?或许5年前会如此,但是5年后呢?不说拱北有多个商业综合体面市,就全珠海有近百万平方米的商业体量入市,都能升值?

  对于外行人来说,或许投资商铺靠的更多是运气!

  (来自南方都市报 作者:刘瑾)



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