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上海五大板块借势规划利好红透2013年


www.nsfang.com  来源:东方早报 时间:2013-01-25 01:15:24

    2012年的上海楼市,一批重磅城建规划的落地及开始实施托出了前景可期的五大“新势力”板块。

    轨交22号线的开通让金山新城这个价格洼地板块再次受到购房者的关注;北滨江规划让外高桥板块成交量大涨两倍多;后世博板块内的土地出让预示着该板块的开发进入实质阶段;迪士尼的开工催化川沙板块新房成交持续放大;2012年下半年前滩规划出台,目前虽然还没有新建项目,但“再造陆家嘴”的定位,令其前景不可小觑。

    前滩板块:滨江最后的“处女地”

    前滩规划在2012年下半年刚刚出台,该区域未来的发展模式与陆家嘴当初的开发模式类似,区域的开发需要经历相对较长的时间。

    目前前滩区域仅有占地面积约为34.52公顷的东方体育中心一个公共设施,道路也尚在平整期,区域内市政道路等配套设施完善至少需要一到两年,甚至更长的时间。

    根据规划,浦东世博前滩地区(黄浦江ES4地块)位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端,北起川杨河,南至中环线华夏路段,东起济阳路,西至黄浦江。前滩地区总用地面积约283.17公顷,其中总建筑面积约350.16万平方米,规划人口2.5万人。

    根据此前已公布的规划用地汇总表,该地区的居住用地约为31万平方米,占建设用地比例为11.2%;住宅组团用地为28.67万平方米,占总建设用地面积为10.3%;商业服务业用地为13.95万平方米,占5%;商务办公用地为35.83万平方米,占12.8%。

    从上述规划区划范围看,前滩地区当前没有新建商品住宅,堪称没有开发的“处女地”。离这个区域最近的在售新房只有合生前滩一号,项目于去年12月16日首次开盘,推出90-140平方米两至三房,截至2012年12月25日,该盘已经成交58套,均价35904元/平方米。

    “前滩板块未来的发展潜力巨大,成为第二个陆家嘴指日可待,同时,作为浦东未来经济重要增长极之一,浦东前滩地区的发展,不排除会首先引进央企的可能。”同策咨询研究中心高级分析师许之静预测。

    锦和集团品牌及公共事务总监沙立松指出,考虑到该板块的中央商务区功能,板块大开发主要将以商业楼宇、大型购物中心、会展和文化类产业为主,高端居住土地供应量将会很少,而且供地节奏也将会比较缓慢。因此,该板块商品房市场要形成板块集聚度,目前看来还很难,未来预期会以一个个高端项目呈现在市场上,这些项目对徐汇滨江、浦东三林等板块将会带来巨大的刺激,促使这两个板块的一些高品质项目价格走高。

    “前滩板块在2013年应该处于前期建设的阶段,预计要到2014年才能有房地产项目开发建设。”德佑地产研究主任陆骑麟表示。

    “前滩板块将承接陆家嘴高端居住需求。”同策董事长孙益功表示,前滩板块将是未来很长时间段内的市场焦点,板块的发展意义在于填补陆家嘴、外滩沿江区域发展的局限性以及延伸沿江板块的经济发展带,为整个区域及市场增加发展空间和活力。

    孙益功认为,前滩板块将吸纳板块主要交通干道可以直达的周边板块人群的购买能力和需求,比如说周边的陆家嘴板块、黄浦江对面的徐汇滨江板块等等。尤其是陆家嘴板块,其本身中高端需求没有办法通过板块内市场来满足,一定会产生外溢的现象,前滩板块就有可能通过便利的交通吸纳陆家嘴外溢的中高端需求。这些需求人群的中高端购买力特征一定程度上决定着前滩板块将走向中高端市场。

    孙益功指出,对于前滩板块来讲,其自身的特征决定了未来可能还是走中高端的路线。从规划来看,应该说是定位的起点比较高,不太可能建一些动迁房、经济适用房。



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