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资本新势力紧盯商业地产 新募基金数量大增


www.nsfang.com  来源:地产中国网 时间:2013-01-25 01:14:10

    据东方早报报道,2012年11月3日,光大安石中国房地产基金宣布,将投资1.5亿元与上海嘉宝集团携手开发位于嘉定新城的新荟广场购物中心项目。

    资本“新势力”对于2012年中国房地产市场的热衷度有增无减。新募基金数量大幅提升,反映出房地产市场回暖的趋势,投资者对市场的信心开始出现反弹。

    戴德梁行称,2012年上海大宗房地产投资市场总成交金额约310亿元,说明资本对于上海区域的房地产市场依然保持着乐观、积极的态度。

    不少基金从幕后走上幕前,携手地产开发商共同操盘。从投资标的看,商业地产成为以基金为主的资产“新势力”的首选。相关机构预测,资本对商业地产的关注度在2013年有望继续提升。

    新募基金数量大增

    清科研究中心统计数据显示,2012年共有94只可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集,其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元,新募基金总数较2011年有较大涨幅,募集金额相比2011年有微幅提升。

    同时,2012年共发生房地产行业并购案例100起,涉及金额39.04亿美元,数量金额均较2011年有所回落;投资方面,全年房地产行业共完成投资交易80起,披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额,投资数量同比上升29%,投资金额同比回落11.6%;2012年度房地产行业退出12笔,全部采用非IPO方式。

    清科研究中心分析师郑知行认为,新募基金数的增加反映出房地产市场回暖的趋势,在经历政策调控、中国经济增速放缓、央行降息释放流动性后,投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。相比整体PE在2011年募资缩水的事实,房地产基金募资金额出现微增已属不易,其平均单只基金规模小于2011年同期亦与整体PE市场相符。

    上海市场亦如此。戴德梁行报告显示,2012年上海大宗房地产投资市场总成交金额约310亿元,比2011年的历史高位(396亿元)下降了21%。

    但戴德梁行中国区投资部董事总经理叶建成强调,310亿元的金额虽然比2011年有所下降,但考虑到现阶段贷款不易的背景,这一成交总金额还是不错的,说明资本势力对于上海区域的房地产市场依然保持着乐观、积极的态度。另外,进入上海市场的房地产基金在数量上较往年有一定程度的提升。

    保险基金也对上海市场表现出浓厚的兴趣,且把重心放在了养老地产上。有消息称,太平集团于2012年9月初基本敲定在上海青浦区高达20亿元的养老地产投资计划。另外,在2011年上海崇明岛拿地建设养老项目基础上,泰康人寿于2012年8月31日又在上海松江区与当地房地产公司签订土地开发协议。

    嘉富诚国际资本总裁郑锦桥曾表示,2012年,房地产基金的整体规模发展较快,运作手法和结构也从过去单纯的借贷、委托贷款模式转向了股权加债权、夹层投资等多模式,甚至有很多PE基金都在朝房地产基金方向发展。

    “这是因为上海的投资环境更加安全。”昌盛业资产管理公司董事总经理唐耀告诉记者,无论是海外基金还是本土基金都会选择投资环境相对安全的城市。尤其是在调控持续的状态下,上海作为金融中心城市,具备强大的人口吸纳力,市场容量庞大,其安全程度相比二三线城市要高出不少。

    开发商“取水解渴”

    2010年本轮调控以来,房企资金链一直未见宽松,这催生了房地产基金的蓬勃兴起。2012年,越来越多的房地产基金从幕后走向台前。

    2012年10月10日,老牌国资房企中华企业发布公告称,拟以7.9亿元出售旗下中华企业大厦5至27层及其相关物业,收购方为天津畅和股权投资基金管理有限公司。

    中华企业方面表示,受持续宏观调控、限购、限贷政策的影响,公司高端项目销售压力较大,资金回笼较慢,公司资产负债率维持在高位。2012年年中,中华企业的现金为26.7亿元,短期借款和一年到期借款为64.6亿元。

    同月,长达四个多月有关黑石收购华敏帝豪大厦的传言终于得到证实。佑威机构的数据显示,华敏帝豪大厦25套房源的成交总金额为18亿元,根据47491平方米的出售面积,折算楼板价约为37902元/平方米。

    携手房地产基金的还有嘉凯城。2012年11月,嘉凯城发布公告称,本次试行房地产金融的平台为子公司凯思达资本,通过与中融信托合资成立宁波嘉晟投资管理有限公司,由凯思达资本持股51%,中融汇富持股49%,拟发起设立总计为50亿元的房地产基金“嘉融优势发展基金”。

    与此同时,包括鼎晖投资、歌斐资产在内的不少原本在地产方面少有动作的基金公司也开始着手发起地产基金。有消息称,现阶段,鼎晖投资正着手发起15亿元投资基金用以投资此前鲜有涉足的房地产领域。

    歌斐资产更是动作频繁,早自2012年7月开始,歌斐资产先与卧龙地产合作,参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心,紧接着歌斐资产引入9亿元基金与阳光城合作投资福州、厦门项目,随后又与华远地产成立上海歌斐星舟投资中心。

    歌斐资产合伙人谭文虹就曾表示,2012年是地产金融的创新之年,房地产行业70%的属性都是金融,因此看好地产金融的未来。偏保守估计,明年歌斐资产的房地产基金要做到不低于100亿元的新增规模。

    唐耀告诉记者,地产商融资层面的紧张确实带给了基金机构不少机会。同时他也强调,就融资方式而言,基金因为回报要求较高,所以对于开发商而言,融资成本也相对较高。

    基金青睐核心商业

    从产品类别来看,以写字楼为主的商业地产一如既往地成为资本“新势力”青睐的对象。

    叶建成表示,目前写字楼已成为投资市场中最受青睐的物业类型,占上海2012年全年成交量72%的份额,预计未来大量资金仍将流向写字楼市场,城市副中心的写字楼将成为投资重点。

    2012年11月3日,光大控股旗下光大安石中国房地产基金(“光大安石”)宣布,将投资1.5亿元人民币与上海嘉宝集团携手开发新荟广场购物中心项目。该项目位于上海市重点发展的新区嘉定新城中心区,整体开发规模约为36万平方米,其中住宅面积约为24万平方米,商用面积约为12万平方米,预计于2014年开业。预计该项目可为基金带来超过20%的回报。

    唐耀指出,像光大安石这样相对稳健的基金机构一般不会选择在项目未开工时就进入,毕竟前期入驻势必伴随着高风险,而如此一反常态的举动正说明该基金对类似嘉定这样的上海重点发展板块的商业项目寄予厚望。

    在开工前期就携手地产商的基金机构还有信保(天津)股权投资基金管理有限公司,2012年10月,该机构与保利地产联合拿下徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办综合地块,成交价为45亿元。

    国际巨头铁狮门同样看好上海商业地产。2008年,铁狮门以67.517亿元将上海新江湾城F地块纳入囊中。2012年,有消息称,铁狮门有意出售该地块,并退出上海市场。

    对此,铁狮门公司予以否认。铁狮门联席首席执行官徐杰儒表示,公司全心全意致力于中国市场,并不断扩充中国业务,上海新江湾的项目尚浦领世目前开发顺利,将打造成沪上最大的城市综合体,一期住宅项目将于今年年底前进入预售阶段,二期办公园区也将于2014年第一季度迎来企业进驻。

    唐耀进一步分析道,住宅市场的受限造就了商业地产的异军突起,相比2011年,2012年上海商业地产的整体价值持续走高。此背景下,基金机构对于上海商业地产的关注度不断提升。

    有金融分析师称,房地产基金的介入,解决了开发企业的资金问题,更重要的是解决了房地产企业规范化运作的问题,使房地产企业由过去单一的股权结构转化成由股权投资基金和开发商创始合伙人共同持有的模式。

    房地产基金背后暗藏高风险。高通智库总经理张宏表示,国内房地产私募基金快速扩大的同时,其短板依然不容忽视,不仅是项目投资严重依赖开发商,而且募、投、管、退四个产业环节都较为脆弱。其LP多以散户为主,散户对于投资风险的低容忍度使得房地产私募基金大多数采取“明股实债”的投资方式。



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