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国企房地产垄断或将加剧


www.nsfang.com  来源:搜房网 时间:2013-01-25 01:04:55

    一种令人担忧的现象正在土地市场上加剧。

    当国企首创置业兴奋地在其官方微博宣布:“首创连夺丽泽金融商务区三地,将建50万平城市综合体”时,民企代表SOHO中国董事长潘石屹则只得在家感慨,“风萧萧兮易水寒,壮士一去兮不复返。”

    潘石屹无比怀念四五年前土地竞拍市场全是上市公司和民企那个时代。然而,这种场景只能停留在老潘的回忆中。如今,“一线房地产市场目前基本上是由央企主导,由地方国企辅助开发,逐渐形成相对垄断的市场。”潘石屹在接受记者采访时表示。

    据本报联合亚豪机构统计,2012年北京成交37块住宅用地,其中国企拿走24块,占据了高达66%的住宅用地成交份额,而民企拿地仅占34%。

    这种现象正在持续。据统计,2013年1月北京已成交8宗经营性用地,共获得土地收入176.72亿元,同比去年1月增长972%。但值得注意的是,这8宗经营性用地均是央企、国企所拿。

    土地市场的非典型性垄断

    2012年品牌标杆房企大部分完成了全年的销售计划,为了在后市的竞争中扩大优势,令开发商们纷纷着手加大土地储备,展开另一场“抢粮”的角逐。

    据亚豪机构统计,2012年北京市共成交住宅用地规划建筑面积608.74万平米,远低于2012年年初发布的1700公顷的住宅供应计划。与土地供应乏力强烈冲突的,是房企拿地热情的高涨。

    亚豪机构市场总监郭毅表示,住宅成交回暖、房企资金回转、经营压力减轻,同时后市预期看好,都高涨了土地市场的热情。同众多二线城市相比,即使相比于上海、广州等一线城市,北京,作为全国的政治文化经济中心,也一直是拿地相对敏感且困难的区域,竞争也异常激烈,一块优质住宅用地往往有多家企业进行白热化争夺,即便是资金雄厚的大开发商也时常拿地无望。

    但拥有天然优势的央企国企们,正以愈加强势的姿态闯入土地市场。2012年它们抢走了66%的住宅用地成交份额。郭毅分析,房地产调控发展至今日,行业集中度进一步上升,中小企业正在被逐步挤出土地市场,而众央企国企开始占据了土地市场的主导地位,“手里有粮,心中不慌”,从而有利于进一步提高终端市场的市场份额。

    潘石屹回忆,土地市场上的改变是从2009年6月30日广渠路15号地开始的。他至今还清楚地记得,在当天的拍地现场,他坐在中间。后面分别是保利、中信、北京城建(600266,股吧)、中海,还有一个他完全不认识的中化方兴。“民企就万科和SOHO,其他都是央企、国企。”中化方兴以40.6亿元竞得15号地,建设成了今天的金茂府。

    如今的潘石屹只得感慨,十年前一起打拼的上市公司、民企如今都不见了踪影。“太凄凉了。民企都被挤到了二三线城市,因为央企还看不上那里。”潘石屹说。

    资金和出身的优势

    在土地市场上,不管是采用价高者得的招拍挂方式还是采用招标方式,央企和国企都具有民企难以企及的优势。

    以率先创下2012年最高楼面价的东直门香河园3号地块为例。4月16日,土地市场还处于低迷期。但由于地块位置优越,房企表现出高涨的热情。整个竞价过程经历近40轮,最终,南昌市政投资公司力压群雄,以19.15亿元的价格将该宗地收入囊中。当天竞拍现场不乏万科、首创、华远等知名房企,但最终被黑马击败。南昌市政投资公司也是一家地地道道的国企。

    随着房地产市场的回暖,国家有关部门和北京市采取了一系列平抑地价的手段,试图通过控制高地价,以稳定楼市预期,促进终端市场的销售平稳。在行政手段干预下,原来的主流土地出让方式被悄然改变,招标方式占据绝对比例,而央企这方面具有得天独厚的优势。

    以1月18日刚成交的热门的海淀玉渊潭乡地块为例,该地块采用综合评标方式,首开兴贸联合体以52亿元的最高价,并主动提出多增加一万平米保障房配建面积,可谓志在必得。结果却被报价第二名的京投联合体抢走。首开尚且败北,遑论其他民企。

    郭毅认为,众央企国企已经凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力,在一级开发、规划及基建环节的提前参与等多项优势占据了土地市场的主导地位,而这些,正是众多民企拼尽全力也难以望其项背的“天堑”。

    潘石屹表示,面对北京地价动辄数十亿元的土地,央企、国企本来就具备天然优势。“他们获得资金的成本比一般上市公司还要低,况且他们还可以把其他领域的资金注入到房地产领域来。”他说,“房地产作为资金密集型行业,在如今的北京土地市场,如果不是财大气粗,根本进不来北京房地产市场这个门槛。”

    不过,国企尤其是央企加快抢占房地产市场份额,近几年备受争议。

    2003年以来,国资委对中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组,先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业,三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户。2010年3月18日,国资委要求有房地产主业的中央企业,加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出房地产业务。

    然而,近3年过去,没有一家央企真正全部退出房地产业务。反过来,不少国企通过各种手段纷纷加入了房地产市场的白热化竞争中。2011年楼市的短暂调整,民营房地产企业不得不放慢了扩张步伐,而央企、国企却挟资金优势,趁机攻城略地,市场份额逐年增加。

    潘石屹认为,央企、国企纷纷抢占房地产市场,还有一个重要原因是,中国正面临产能过剩危机,如太阳能、风能等行业均出现过剩。“由于产能过剩,央企、国企手中把持着大量的资金,而这些资金无处可投,只能投向房地产。而这很容易引发经济危机,而后就是经济萧条。”

    潘石屹更关心的是类似于SOHO这类民营企业的未来。“我们只能相信改革开放。呼吁政府在市场竞争中,对所有性质的公司都一视同仁。否则,回到计划经济体制,在这种情况下,任何一个民营企业都不能逃脱可能被淘汰的命运。”



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