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写字楼供应洪峰将至或推高空置率


www.nsfang.com  来源:南方日报 时间:2013-01-24 01:23:59

    今年将有约300平方米新增写字楼入市,预期甲级写字楼租金将面临下调压力。

    多家房地产服务管理机构的统计数据显示,深圳今年将有300万平方米左右的新增写字楼供应,其中甲级写字楼的供应量近50万平方米,而与之对应的是,深圳去年甲级写字楼吸纳量只有16万平方米。从统计数据看,深圳今年将迎来写字楼供应的洪峰,多家机构提醒这将导致空置率上升和写字楼招租压力增长。

    不过也有乐观的声音认为,一方面,这些“天量”供应写字楼不会同时入市,将会分期分批入市,以稀释实际供应量;另一方面,这些新增供应写字楼中也有不少是企业自用办公面积,企业将自身消化一部分;同时,内资企业正代替外资企业成为深圳写字楼的主力需求方,金融、消费、法律、设计、电子等行业都将逐渐吸纳和消化未来深圳新增写字楼供应量。

    业内人士提醒,预计短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整的压力,而空置率会有所上升,到时投资市场将被看淡,会导致写字楼平均售价会有小幅下滑。由于租赁市场压力加大,预计整栋物业出售机会也将增加。

    今年新增甲级写字楼为去年4—5倍

    供应量压力大??

    去年底,位于南山中心商圈的田厦国际中心写字楼部分正式交付使用,新增约67800平方米的甲级办公面积。记者了解到,这一项目较早前开始预租,目前已成功吸引如国内外大型金融、房地产、通信电子等行业企业进驻,但入驻率仍只达到近三成。而正是由于这一甲级写字楼的入市,南山甲级写字楼的空置率继续攀升,达到15.38%。

    根据统计,深圳将在今明两年迎来写字楼的供应洪峰,届时深圳写字楼的空置率或将进一步推高。高力国际的报告显示,2013年,预计深圳有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心、招商局广场等约51.6万平方米的新增项目落成入市,基本都位于福田区和南山区。

    而来自仲量联行的监测则显示,2013年深圳有7.2万平方米的中航中心、3.8万平方米的荣超大厦、16万平方米的深圳证券交易所大楼、7.9万平方米的世纪汇广场以及10.7万平方米的招商局广场等项目入市,但这些项目多是以单一产权为主,这就意味着这些项目除自用外将主要以租赁的方式面向市场。“2013年将有46万平方米新增甲级写字楼供应竣工,相当于2012年的4—5倍,供应量压力逐步增加。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示。

    高力国际华南区董事总经理林国东告诉记者,深圳新供应的甲级写字楼依然是以福田和南山为主。其中福田中心区仍是大面积租赁成交的集中区域,而罗湖的写字楼空置率保持平稳下降趋势;南山区由于在甲级写字楼市场仍处于起步阶段,供应体量大,因此空置率继续保持在较高水平。

    另外值得注意的是,不断上升的租金成本正在催生一些租户的观望情绪,尤其是有大面积需求的租户,他们的扩租和迁址需求被暂缓并计划向非中心区域分散。

    市场活跃度下降不利消化新增供应量

    租金上涨受阻??

    另一个不利于写字楼新增供应量消化的因素就是,目前深圳写字楼的租金上涨受阻使得这一市场的活跃度也在降低。戴德梁行华南区研究部张晓端告诉记者,一些新楼空置面积较多、招租压力较大,便适当降低租金或是延长免租期等优惠条件吸揽客户,而这使得写字楼租金上涨受阻,降低了投资回报的预期,加上售价高企、占用资金大、商业楼宇贷款收紧等原因,导致2012年深圳写字楼买卖市场活跃度较低,全年一二手成交面积同比减少39%,为近年来的最低点。而未来深圳写字楼买卖市场仍将受制于租金上涨压力与“评估价征税”的政策影响。

    根据世联地产的统计,2013年深圳二级市场销售型写字楼预计新增供应量超过100万平方米,主要集中于福田区与南山区;供应量急剧增长,超过过去3年市场供应总量。而在租赁市场,2013年二级市场租赁型写字楼预计新增供应量近200万平方米,主要集中于南山区,供应量同比2012年上涨42.9%。

    世联地产集团工商写字楼事业部总经理张栩哲认为,在写字楼销售市场,深圳将迎来综合体、超高层写字楼、工改工等多元化产品的集中入市,而销售型写字楼也将散点式分布于泛CBD的区域,使得非核心商务区快速崛起,而高端写字楼物业供应仍稀少,将成为市场追捧的对象。核心商务区将迎来大规模单一业权写字楼项目的集中入市,加上存量物业,单一业权写字楼将成为租赁市场主角,南山市场作为主战场将释放超过200万平方米的租赁物业供应。

    市场尚有空间??深圳写字楼总量为上海1/6

    面对如此大的深圳写字楼供应量,最大的问题就是新增的写字楼供应能否被市场消化?

    林国东告诉记者,由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响,国内经济增速放缓,企业扩张趋于谨慎,2012年下半年开始,只有IT电子、金融业等部分具备较强承租能力的优质客户仍在中心城区积极寻找办公物业。

    “写字楼的需求来源于当地城市的产业格局和第三产业的比重以及繁荣程度,没有企业需求就没有写字楼的需求基础,纯粹的投资需求是不可持续的。”张栩哲告诉记者,2012年之后深圳经济进入飞速发展的阶段,律师事务所、设计院、金融业的办公写字楼需求在急剧地增加,加上前海的利好,未来金融业将会成为写字楼购买主体当中很重要的一个部分。

    “深圳本身的资本市场也催生对甲级写字楼的需求。”林国东告诉记者,本地企业在扩充,消费、IT产业、金融企业在成长,这些企业需要更大规模的办公面积。

    而来自仲量联行的统计则显示,2012年使用深圳甲级写字楼的企业和2011年相比,行业变化并不大。在2012年的租赁市场中,电脑/IT/通信行业最为活跃,此外写字楼需求趋向第三产业,电脑/IT/通信业、专业服务业和金融业合共占75%。

    此外,夏春毅也向记者表示,2013年入市的写字楼供应链中用于自用的需求占整体需求的比重也在加大,将使得一部分甲级写字楼被自用企业消化掉。林国东则表示,尽管供应量大,但有很多企业自用掉1/4到1/3面积的写字楼,另外,深圳GDP总量与上海差距不大,但写字楼总量却只是上海的1/6,未来写字楼供应将会配合市场的发展,追上上海。

    “到2013年,深圳甲级写字楼的总存量达到400万平方米。”夏春毅认为,新供应量洪峰增加将令空置率面临上升压力,租户承租能力下降,特别是中心区租金较高但中等档次的甲级写字楼空置率将会加大,更多租户将倾向于迁至车公庙甚至龙岗等一些租金较低的写字楼或高新科技园区。

    “我们不担心核心地段写字楼供给量的市场消化。”张栩哲向记者表示,而在非核心区域,周边配套不好或极不成熟的前置的商务规划区则会有所担心。

    ■业内观点

    短期空置率会上升

    高力国际华南区董事总经理林国东:

    招租压力将较大

    戴德梁行华南区研究部张晓端:

    2012年下半年,深圳市甲级写字楼租赁市场表现比较平稳。在国内经济增速放缓、国际经济低迷的情况下,企业扩张较谨慎,对于办公楼的租赁需求相对平稳,部分承租能力强的客户仍然倾向于在配套成熟的中心城区寻找办公物业。

    得益于较低的楼宇空置率和现有客户及潜在客户的扩租与续约需求,罗湖区甲级写字楼租金基本保持平稳。福田区是深圳目前高端甲级写字楼集聚的区域,租赁表现活跃,由于年末众多写字楼租约到期与市场上新增项目的出现,市场转入租户主导阶段,租户在租赁项目选择及租金谈判上均占优势地位,福田区甲级写字楼市场平均租金水平与上季度大致持平。南山区由于有多个新增项目对优质租户提供较大的租金优惠或延长免租期,租金略有下调。

    展望未来,受本地健康的经济基本面支撑,深圳甲级写字楼市场将保持平稳发展。2013年,预计深圳有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心、招商局广场等约51.6万平方米的新增项目落成入市,基本都位于福田区和南山区。租赁市场方面,未来新增供应的持续增加将会使市场竞争更加激烈,使租户主导性会更加明显,在市场大环境影响下,高力国际预计未来短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整压力,而空置率会有所上升。受到抑制的投资需求影响,投资市场将继续被看淡,预计2013年写字楼平均售价会有小幅下滑。

    深圳2012年的甲级写字楼吸纳量不足2011年的一半,低于2007年以来的年平均值。而2012年仅4.5万平方米的新增供应也是制约需求释放的因素之一。随着嘉里建设广场3座、NEO企业大道A座、东海国际中心、京基100等存量物业被逐渐消化,深圳甲级写字楼空置率进一步走低,从2011年年底的14.6%降至9.1%。从租户的构成来看,来自于深圳支柱产业的高新技术产业、金融业的客户仍是甲级写字楼的租赁主力,从新近入市的甲级写字楼租户构成来看,科技类和金融类客户比例约为56%;从2012年租赁成交的案例来看,新增需求也多来自这两类客户。

    一方面需求增长减缓制约了租金上扬,而另一方面全年新供应也相对稀少,在供需均不活跃的情况下,深圳甲级写字楼租金在2012年保持相对稳定水平,仅出现小幅的惯性上涨,涨幅明显收窄。在不同楼宇之间,受季节性、产权属性以及租赁策略等影响,租金变化出现一定程度分化:一些单一产权的新楼由于空置面积较多、招租压力较大,通过适当降低租金或是延长免租期等优惠条件吸揽客户;而一些占用情况较好的楼宇剩余的尾盘空间则被小幅上调租金。

    到2013年,2012年底累积的租赁需求有望在春节后释放,届时年初供应的不济将促使租金出现小幅上涨,而企业经营环境改善的不明显将继续影响2013年深圳写字楼市场活跃度。

    写字楼需求与经济活跃度紧密相关,在2012年上半年经济增速减缓的同时写字楼吸纳量也降至较低水平。因此2013全年写字楼市场表现仍取决于经济发展状况——预计企业经营环境若不出现明显改善,深圳写字楼市场活跃度还将继续受到影响。

    而在2014年之后,随着新增供应的放大,写字楼市场也将面临严峻的招租压力,市场或将显露风险;但另一方面由于新供应多为总部企业的自用物业,高昂的开发成本令业主期望值也更高,租金下调的可能性减小。

    此外,深圳高新技术产业的快速发展将带动研发办公物业需求的增长,支撑近年来研发办公物业市场保持较高的活跃度。而在中心城区研发物业供应相对不足的情况下,需求的不断扩大将支撑研发办公物业租金继续上升。

    金融业将消化

    相当一部分新增供应量

    世联地产集团工商写字楼事业部总经理张栩哲:

    写字楼供给量大的一个原因是对写字楼统计以及预测等的统计口径来源于写字楼总体的体量,但并不是一栋写字楼有100万平方米就会在2013年变现成为100万平方米的供应量。统计学上统计的写字楼供应量它有分期、分批供应的条件,还要看它当期最后决定进入市场消化的供应量。开发商也是聪明的,他也会根据市场的状况调整市场策略,并不会一个综合体一上市就把所有体量都拿到市场上来消化,一个综合体的开发周期也比一个住宅的开发周期要长很多。

    写字楼一个很大的供应量在自然的时间里会有拉伸的作用,其会被时间稀薄,真正入市的量不会像是统计的供应量那么大,但是现在统计无法做到非常精准,因为这涉及到开发商的策略。写字楼的需求来源于当地城市的产业格局和第三产业的比重以及繁荣程度,如果这几个指标不增长,也就无法谈新入市写字楼的需求正所谓是没有企业需求,就没有写字楼的需求基础,纯粹的投资需求是不可持续的。所以供给不会刺激需求,而是要从需求看供给量合不合理。现在看数据,但看供应量的数值确实是很吓人,但考虑到开发商的策略、供应周期,以及开发商持有和销售的运营模式的转变、大宗交易的加入,实际供应量并不会如数据般。

    而从深圳的经济环境来看,2012年之后深圳经济进入飞速发展的阶段,深圳产业格局的变数也不是前几年可以想象的。前海规划、前海新的企业的进入和实体政策的落地,都加速了很多国内中小规模的银行进入深圳,我们也可以感觉到深圳金融产业的比重越来越增强。在2011年对于写字楼成交的行业类型统计中,我们发现需求量最大是贸易、电子、物流、实业等五个行业,这和深圳的产业格局相同。而2011年下半年到2012年,律师事务所、设计院、金融业对办公写字楼需求在急剧增加,甚至超过传统所说的物流业。深圳未来的产业格局中,金融业以及这些行业将会消化深圳新增的写字楼,金融业将会成为写字楼购买主体当中很重要的一个部分。一方面是中国只有两个金融基地,另一方面就是前海人民币结算的开口,这种开口将会吸引很多外资企业和银行企业来进入深圳。这会给深圳带来很多产业机会。这也是世联地产看好深圳核心地段核心商务区的发展趋势的原因。

    另外,我们不能小看深圳的中小企业,这些企业的发展周期大概是三至五年,也就是说三到五年这些企业将会从小规模到大规模,这也构建了一个很好的写字楼需求的群体。因此,我们不担心核心地段写字楼供给量的市场消化,而在非核心区域,周边配套不好或极不成熟的前置商务规划则会有所担心。

    不同的企业需求写字楼的品牌也不一样,越低端的产品对应的客户群也低端,这些地段客户的承受力也有限,所以当资产增值的时候这些企业会承载不起购买的门槛。所以,写字楼供应的区域,只要有和其对等的企业、产业群体,那么它的消化就会好很多。

    2012年,受全球及国内经济增速放缓等宏观经济因素影响,企业的租赁策略持续审慎,因此深圳甲级写字楼租赁市场出现两极分化。一方面,受欧债危机、出口需求减弱、国内经济增速放慢等宏观经济因素持续影响,2012年写字楼需求以成本节约型的续租或搬迁为主,特别是受经济周期影响较大的外贸、制造业及担保类企业。租赁预算偏紧使企业更多选择续租,或搬迁至租金低廉的其他甲级写字楼、乙级写字楼或工业用地写字楼,部分项目空置率因此上升。另一方面,新入市的甲级及超甲级写字楼继续吸引承租能力较强的企业,来自金融和科技业的需求支撑了全年的甲级写字楼租赁市场。租赁成交以内资公司居多,外资企业需求则呈下降趋势。2012年末,深圳甲级写字楼空置率从2011年12.4%轻微上升至12.7%。

    展望2013年,国内经济虽渐趋稳定,但短期内不确定性因素仍然存在。按目前的发展形势,经济恢复将经历一个缓慢的渐进过程,企业多持谨慎调整策略,因此我们预计萎缩的写字楼需求将在短期内持续,回暖的步伐会比较缓慢。

此外,供应洪峰将推高空置率。2013年将有46万平方米新增供应竣工,相当于2012年的4—5倍,供应量压力逐步增加。新增项目将以单一产权为主,主要集中在福    田区,例如福田区华强北的中航中心和世纪汇广场、福田中心区的荣超大厦和深圳证券交易所大楼,其他片区的项目还有南山区蛇口的招商局广场。

    供应量的压力加上租户承租能力下降,将导致深圳甲级写字楼,特别是中心区租金水平较高的甲级写字楼空置率压力加大,更多租户将倾向于续租,或者迁至车公庙甚至龙岗等一些租金较低的写字楼或高新科技园区。

    此外,在租金方面,虽然2013年新增供应中仅有约一半的面积用于出租,但从目前预租率一般的情况来看,开发商的租赁压力将增加,整体市场租金增长能力受到限制。同时,新甲级写字楼业主为吸引租户,将在租金定价上更为灵活。因此,预计2013年甲级写字楼租金面临下调。

    而在投资市场上,第四季度实施的新税收政策使二手甲级写字楼市场的投资活动停滞。受销售压力的影响,预期卖家会下调售价,使资本值将继续下降。由于租赁市场压力加大,预计整栋物业出售机会增加。

    预计整栋物业出售机会增加

    仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅:

    本版撰文:曲广宁 摄影:鲁力



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