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世邦魏理仕:写字楼市场将现供应井喷 租金存压力


www.nsfang.com  来源:观点地产网(广州) 时间:2013-01-24 01:22:07

    “总体来说,2013年写字楼市场在租金方面或会面临一定的压力,并且二线城市这方面的压力会比一线城市大很多。”世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟如此表示。

    1月15日,世邦魏理仕在广州举行《中国及广州2012年物业市场回顾与2013年展望》媒体见面会,并表示,今年一年全国将会有大量的写字楼新增供应,其中大部分来自于城市的新兴区域,同时写字楼的空置率将进一步走高,部分城市的租金也会承受一定的压力。

    需求放缓 空置率回升

    从宏观经济来看,中国的经济增长在连续7个季度放缓之后,终于在去年第三季度,国内经济增长放缓到7.4个百分点。

    在国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的双重影响下,2012年全国优质写字楼的需求明显减弱。

    相关数据披露,去年全国写字楼净吸纳量按年下降超过40%。从区域来看,华东及华北下滑幅度超过50%,而受惠于国家西部大开发政策的华西市场的净吸纳量则同比增长8%。

    “事实上,从2011年第三季度之后,连续4个季度走低,到了去年的第四季度出现略微上升,但是仍在低位徘徊”,陈仲伟续指,倘若回顾历史不难发现,目前的市场需求已经回到2009年第二季度的水平,所以写字楼的波动相对来说比较缓慢。

    “所以,就市场需求来看,2012年全国的写字楼需求是减弱的。而在此之前,空置率连续三年均走低,但是从去年开始回升”,世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海续指,去年全国写字楼空置率上升了1.1个百分点,达到12.8%。

    “而其中,一线城市的空置率相对较低,不到8%。但二线城市写字楼空置率已达21%左右。”陈仲伟进一步补充指出,二线城市的空置率相对较高。

    “虽然二线城市在这方面的库存量比较低,但是一线城市的需求远高于二线城市。”陈仲伟如是说。

    供应井喷 租金面临压力

    纵观去年写字楼市场,除了需求放缓之外,供应方面也受到经济前景不明朗的影响,不少原定于2012年竣工的写字楼都纷纷调整工程进度并出现不同程度的延迟。

    据世邦魏理仕披露的统计数据显示,去年全年新增供应按年下降30%。与此同时,租金增速也显著放缓,但仍实现3.6%的按年增长。

    对此,世邦魏理仕认为,在中国写字楼供应延迟其实是非常普遍的。

    “我们做了一些研究,在过去4年中,平均每年大概有40%的写字楼的供应是推迟的。举个例子,今年广州的新增供应大概有50多万平方米,而截止至年底,我们发现大概有4成是推迟了”,陈仲伟如此表示。

    与此同时,世邦魏理仕认为,宏观经济在去年第三季度已经触底,第四季度开始慢慢走出低谷。“尽管,我们认为经济的复苏是相当缓慢的,但仍相信这个缓慢的趋势将会一直持续到2013年。”

    因此,对于2013年,该机构预计未来一年将会有大量的新增供应,其中大部分将来自于城市的新兴区域。

    而未来几个季度,办公楼空置率也将持续上扬,租金也将承受一定的压力,特别是位于城市新区的办公楼。

    此外,陈仲伟还指出,未来,来自供应方面的压力,二线城市将远大于一线城市。

    他援引世邦魏理仕的研究数据分析指出,4年之后,一线城市的库存会增长45%左右。二线城市将达到了146%左右。这也就意味着,在新增供应量按期完成的情况下,二线城市的库存在接下来几年中,会有较快增长。特别是成都和天津这两个城市,未来供应的压力比较大。

    不过,值得一提的是,二线城市中不少项目存在散售、自用的情况,因而这方面将会相对减少高库存对市场造成的冲击。

    陈仲伟强调指出,位于城市核心地区,由富有经验的开发商开发出来的产品,面临的压力会少很多。

    “这些很快形成的供应是在新兴的区域,比如现在很多城市都在建新的CBD,包括广州的珠江新城(资料、团购、论坛)、杭州的钱江新城等等,这些区域面对的压力会相对来说大一些”,陈仲伟如是说。

    (审校:武瑾莹)



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