上海写字楼租售中心
 
免费咨询:400-601-8997
| 设为首页 | 加入收藏
首页 | 精品楼盘 | 写字楼出租 | 写字楼出售 | 创意园 | 商务中心 | 住宅 | 新闻动态 | 成交案例 | 业主放盘 | 诚聘精英
 楼市热点 | 写字楼资讯 | 财经热点 | 小 贴 士 | 娱乐新闻 | 成交案例 | 法律法规 | 文本下载 | 行业新闻 | 
 首页楼市热点 》 商业地产爆发背后有隐忧

商业地产爆发背后有隐忧


www.nsfang.com  来源:东方早报 时间:2013-01-24 01:18:31

  2010年住宅市场全面限购以来,众多品牌房企宣布拓展商业地产领域。数据显示,自2010年开始,国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上,是同期住宅开发投资增速的1.5倍,2012年上半年更是扩大到2倍。

  两年过去,商业地产热潮仍在持续,土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展,也引发业界对于供应过剩的担忧。

  2012年以来,商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势,已达到14%上下。  早报记者 徐晓林 图

  品牌房企沪上首秀

  自2010年本轮调控启动以来,商业地产瞬间成为规避风险的最佳选择。持有型商业物业的稳定收益,以及目前中国商业地产市场尚未发展成型,使得品牌房企对商业地产市场寄予厚望。

  除了老牌商业地产开发商在急速扩张,商业地产“新势力”也在迅速崛起。万科、保利、华润、中粮等企业纷纷宣布进军商业地产,并将在未来几年内大幅提高在商业项目上的投资比例。两年时间过去,众多拓展商业地产领域的品牌房企的第一个商业项目即将逐一面市。

  2012年中期,上海万科首次推出其商业品牌“万科2049”。据了解,万科2049定义为高端社区商业消费模式,每个商业项目都配置了专门的运营团队,同时由上海万科物业担纲物业管理。与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产的四大产品线,并将在全国复制。万科2049·五玠坊成为上海万科的第一个高端商业项目。

  保利地产在上海唯一的商业项目——保利国际中心,也于2012年4月开工。

  2012年12月,龙湖地产在上海的商业地产项目虹桥天街也正式启动。

  据龙湖地产CEO邵明晓透露,该项目是龙湖地产在长三角黄金地段持有商业物业战略的重要一步,也是上海龙湖地产的一号商业作品。龙湖将在3至5年的时间内将虹桥天街打造成长三角标杆商业项目。

  开工、推盘的同时,品牌房企储备商业地块的脚步也在加快。中国指数研究院提供的数据显示,2012年绿地、中海、龙湖在全国拿下的商业用地(不包含住宅商业综合用地)的规模分别达到285.54平方米、64.95平方米、114.47平方米(建筑面积),分别在全年拿地建筑面积中占比23%、12%、17%。

  2012年10月,保利联合基金机构斥资45亿元拿下徐汇滨江综合地块,该地块溢价率为42.86%,成为当时的总价地王。

  中国指数研究院上海研究总监陈延彬称,商业地块出现地王还是个别现象,普遍来说商业地块的溢价率较纯住宅用地要低,但2012年有逐步升高的趋势。品牌房企拿商用地块的比例也在上升,表明这些企业对于商业地块的偏爱。

  投资比例不断提高

  国内多数大牌开发商,正在加大商业地产的投资比例。

  中原地产提供的数据显示,自2010年开始,国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上,是同期住宅开发投资增速的1.5倍,2012年上半年更是达到2倍。

  同策咨询研究中心总监张宏伟指出,自2012年以来,商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势,已达到14%上下。

  行业巨头万科主要开发住宅地产,其商业地产开发虽然一直是低调潜行,但已初具规模。据不完全统计,截至去年12月初,万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作,非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。

  万科对于发展商业地产的态度依然显得比较谨慎。

  万科总裁郁亮说:“尽管万科正在加大对非住宅物业领域的关注力度,但公司的定位并没有发生变化。万科的主业仍然是住宅开发。和其他进军商业地产的企业不同,万科发展非住宅类业务的目的,是为了更好地做住宅。”

  保利地产在公布的2012年半年报中透露,将重点开发商业地产,商业地产和住宅地产的比例将保持在3:7。

  2012年10月,中海地产披露,公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。

  一直专注于住宅开发的绿地集团在今年强调,商业地产的开发比例将提升到整体开发投资的40%,意味着绿地战略转型重攻商业地产。

  龙湖地产主席吴亚军在虹桥天街的启动仪式上表示,商业将作为龙湖地产下一步发展的重要支点,未来10-15年,龙湖地产将商业地产的收入提升至100万元,并将利润从原来的5%提升至30%。

  “一线房企将战略逐步转向商业地产,不仅因为住宅市场的宏观调控,还有来自土地市场的竞争。”世联地产商业部总经理罗昌荣表示,未来房地产开发的业务方向,开始从以往的以住宅开发为主,逐步转向更为成熟的商业地产。

  张宏伟指出,现今土地市场推出的纯住宅用地极为稀缺,一般地块普遍含有10%-20%的商业比例,如果只做住宅地产,对于大多数房企而言,难以形成规模的扩张和管理效益的提升,“住宅+商业”的双轮驱动,更有利于房企回到增长轨道上来。

  警惕“井喷后遗症”

  事实上,商业地产这一轮的井喷式发展,也引发业界不小的担忧。

  中国指数研究院上海研究总监陈延彬表示,对比数据可以发现,发达国家人均商业物业面积是1.2平方米,而在中国,上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字,不少二线城市也在快速向这一数字靠近。

  中国指数研究院提供的数据显示,截至去年12月31日,上海商业地产(不含办公)可售面积717.14万平方米,按照最近6个月平均销售面积,去化周期为44个月。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾在公开场合表示,商业地产既要慎提“春天论”,也要慎提“泡沫论”,因为开发商向商业地产的转型有很大部分是被动和盲动的。

  2012年中旬,由中国社会科学院财经院(原财贸所)、利丰研究中心与社会科学文献出版社联合推出的《流通蓝皮书:中国商业发展报告(2011-2012)》指出,本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果:大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑,商业地产项目同质化现象严重。

  当然,对于商业地产的前景,仍有众多业内人士及机构看好。罗昌荣指出,中国经济的三驾马车是投资、出口和内需,为了扩大内需,提高老百姓的消费能力,国家出台了多项政策。因此,能吸引消费者的商业地产在未来一个时期内仍有很大发展空间。

  张宏伟也指出,“未来10年,我国城镇化率还将不断提高,城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长,以及国家扩大内需所带动城市基础设施的建设和新区的发展,将使得商业的需求规模大幅增加。商业地产将迎来更好的发展机会。”

  戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示,由于传统CBD土地供应有限,随着外围区域交通和配套的不断完善,非市中心的新兴商务区正在崛起。未来三五年内,诸如虹桥商务区、真如、新江湾城等区域都将有大量高品质的商办物业涌现,商业地产将呈现更加多元化的局面。

  品牌房企争相储备商业地块

  品牌房企在2012年加快了涉足商业地产的步伐,在拿地比例中,商用地块占比提升,商业地块也连续打破上海总价地王纪录。房企未来发展的重心或将有所偏重于商业地产领域。

  2012年底,万科联合绿地、玖致酒店和广州港捷,以54.31亿元共同摘得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。该地块项目规划建筑面积高达49万平方米,是上海南站自规划建设以来所出让的最大一幅商业用地,项目定位为中高档的商务商贸区。

  该地块折合楼板价1.1万元/平方米,刷新保利地产联合体在两个月前以45亿元拿下的徐汇滨江综合地块的上海总价地王纪录。龙湖地产在虹桥商务区的龙湖天街项目地块亦是2011年的地王。

  CRIC数据显示,2012年,万科在全国拿下的纯商业用地达到122.1万平方米,纯商业拿地约占2012年万科所拿的商业综合用地总量的11%,比2011年全年的22.54万平方米增加4倍以上。

  CRIC研究中心高级研究经理崔宁宁分析,万科商业地块储备增加,尤其是纯商业的地块增加,在一定程度上存在政府供地方式变化的因素,近几年各地政府供地越来越多地以商住形式推出,一线城市纯住宅地块供应减少。但从深层次来说,万科商业地产发展明显加速,今年以来万科纯商业及综合商业地块的比重明显上升,可看出万科商业地产已进入一个新的发展阶段。

  除了万科之外,其他房企也在商业地产领域大展拳脚。

  张宏伟指出,拿地行为体现了企业未来的发展方向,商业地块比例在近几年逐渐上升,体现了品牌房企开始逐渐向商业地产领域发展的倾向。在企业规模发展到一定阶段的时候,如何更好的发展一定会成为企业重要的课题,而商业地产就是转型的一个方向。所以房企在此时增加商业地块储备,是为谋求更好的发展。



上一篇: 2013商业地产怎么“玩”(图) 下一篇: 商业地产热后遗症:项目同质化 人气不足





 相关动态
·影响虹桥总部1号租金的因素 2014-12-22
·37城放松限购后调查:银行按兵不动 房企洗牌加速 2014-08-25
·如何选择办公室风水好的办公楼 2014-06-02
·“土豪”苹果再出手 总部附近租7栋办公楼 2014-05-23
·楼市处在十字路口亟待政策引路(图) 2014-05-23
·房地产市场调整 家电市场消费增速变缓 2014-05-23
·多市房价出现下跌 高盛:大陆房地产市场将陷低迷 2014-05-23
·莱茵虹景中心甲级写字楼火热预租中 2014-05-22
·专家:房地产利率大幅上升 销售和投资还将放缓 2014-05-22
·房地产企业大规模增长的时代即将过去 2014-05-22
 
 联系方式
联 系 人: 李小姐
联系电话: 400-601-8997
电子邮件: nsfang@126.com
 快速查询
浦东新区 杨浦区 虹口区
黄浦区 闸北区 静安区
卢湾区 徐汇区 长宁区
闵行区 普陀区 宝山区
青浦区 南汇区 松江区
奉贤区 嘉定区 金山区
面积范围: - 平米
租金范围: - 元/平米
关 键 字:
 
 计算工具
单  价:
管理费:
面 积:
汇率(参考值):6.90 (采用国家浮动汇率)
计算结果: 元/月
 精品楼盘推荐
·Fancy Carp 558 12元/平米/天
·中房长治大楼 2元/平米/天
·1876老站创意园 2.5元/平米/天
·浦汇国际金融广场 7元/平米/天
·露香园·淮海金街 10元/平米/天
·雪野788 4.5元/平米/天
·虹口soho 6元/平米/天
·国展中心 4元/平米/天
·长宁来福士广场 8元/平米/天
·soho临空 4元/平米/天


  设为首页 | 关于我们 | 联系方式 | 免责声明 | 友情链接  | 上海办公楼 | 上海写字楼 | 浦东写字楼 | 南京西路写字楼 | 行业新闻 | 网站地图   
咨询热线: 400-601-8997  Email: nsfang@126.com 【 上海写字楼租售中心 】
Copyright@ 2018 Nsfang.Com All rights Reserved 沪ICP备07025343号