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2013商业地产怎么“玩”(图)


www.nsfang.com  来源:昆明日报(昆明) 时间:2013-01-24 01:16:20

  记者 徐晓俊

  难道昆明商业地产只有一种玩法“城市综合体+商业自持”?

  在高亢宏大的城市化进程中,作为现代城市阶段性标志的城市综合体顺势遍布全城,昆明商业地产开发进入前所未有的高峰期。同时随之而来的是,昆明商业地产开发企业几乎无一例外地选择“自持”运营来应对即将到来的惨烈市场竞争。

  在此情形下,不禁让人产生了错觉:“自持”仿佛成为了昆明商业竞争中的“必杀技”,成为了一贴包治百病的“良药”。然而世人都知道,即是良药也绝非包治百病,只有对症下药方可药到病除。

  2013年,随着大量的城市综合体项目实现功能化,昆明商业地产将开始第一阶段的较量。

  商业广场扎堆面世

  近期,位居昆明商业龙脉的昆明老街正义坊楼上正在进行商家重组。记者现场看到,此次重组中原来的昆明首个真冰场被世茂国际影城代替,原本设置的大量小品牌服装商家开始重新平衡配比,适当加入了一些美妆、精品商家和餐饮商家。而早在此轮重组之前,正义坊地下负一层早已通过合理调配形成了昆明最繁华的淘宝街。记者了解到,昆明老街正义坊中有6成物业是自持经营。在开发运营商看来,自持经营决定了他们在商业运营中的主动性,在持有优良资产的同时,也对商业经营负全责。“较销售相比,自持商业中对于运营商的实力和能力提出了更高的要求,它要求开发运营商在运营过程中不断整合、不断提升、不断创新。尤其是面对日益严峻的市场竞争,自持只是一种竞争的方式选择,但其中的成败还得靠运营商创新的技术手段”。

  正义坊的不断整合,一方面给昆明千年商业龙脉注入了新活力,另一方面也透露出了市场强烈的“火药味”。

  根据昆明风之铃地产咨询公司的数据显示,结合目前已经面市运作的城中村项目和规划审批通过的城中村项目,昆明城中村项目的平均商业体量占比比例为5%左右。按照这个比例来计算,未来5年内昆明城中村改造将带来298.5万平方米新增商业物业,而这一面积仅仅是纯商铺,不包括其他开发途径的商业物业。

  “自持”不是唯一

  商业地产开发和商业运营应是两个不同层面的行业问题,显然,在商业地产中“商”无疑是重点。

  一段时间以来,“自持”成为昆明商业地产兴盛的共同选择。有人士分析,其原因在于,一方面开发商看到了商业物业的远期收益和价值;二是希望以自持有效避免商业销售后出现的经营散乱的弊端,让商业保持系统管理和运作。

  万达广场是商业自持的成功案例。万达广场用自身经验表明了自持商业的优点:不分零出售,全部用于开发商统一规划招商,这样既保证了商家品质,又丰富了商业业态,更便于商管公司统一管理。当然,同样的案例还有正在建设中的昆明恒隆广场未来呈现的“恒隆模式”。

  昆明理工大学房地产教研室主任邓晓盈分析表示,恒隆与万达的自持模式的成功,有一个共同的特点就是,它们有较强的企业实力和资金保障,同时拥有着丰富且稳定的商业资源,而长期的商业运作让它们也各自建立起了一套有自身特点的“自持模式”。

  当然,在商业自持大军中也不乏有特色之举。如果要对2012年昆明城市综合体项目的表现予以评价的话,文化空间的表现无疑出众。这个在原毛纺厂旧址上拔地而起的昆明首个文化综合体项目,因其“文化”特色而在2012年独领风骚。而在项目开发商中天文化副总经理鲍旭昆看来,项目本身也属于大面积自持,但是与其他项目不同,它们走了一条“产业+地产”的新路,从产业配置上做文章,与其他项目商业形成鲜明差异性。“差异性将在未来商业地产竞争中形成巨大优势。”鲍旭昆如是说。

  2013年,昆明商业地产怎么“玩”的命题注定不简单。



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