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房地产调控会延续现有力度


www.nsfang.com  来源:证券时报网(深圳) 时间:2012-08-23 01:28:12

8月,市场对房价问题的担忧并没有结束,市场仍处在寻底过程。整体而言,当前有两点信息值得关注:

第一,在近2年半的持续调控之后,单月土地、新开工数据创出近2年来最低值。7月单月土地购置面积仅为1438.81万平方米,环比减少64.13%,同比减少72.71%。从历史数据看,该数据为自2002年5月以来历史最低值。7月单月新开工面积仅为1.15亿平方米,环比减少40.96%,同比减少26.71%。从历史数据看,7月新开工通常面临回落,但仍创出自2009年10月以来最低值。从行业自身规律看,销售恢复3到6个月会带来新开工和土地购置增速恢复。但以上数据未按经验恢复,却创新低,说明持续不断的逆周期、行政性调控,已经再次破坏行业正常运行规律。

第二,7月大部分城市房价仍处于环比上升阶段。从我们所统计城市库存水平看,主要城市房地产库存压力较年初有明显下降,短期看房价下降存在难度。但是整体而言,市场需求并没有明显大幅放大,房价缺乏大幅上涨动力。新开工、土地购置面积创新低带来经济压力,而房价环比上涨带来民生压力。短期民生压力影响社会稳定情绪,但如果经济压力恶化最终会导致失业增加进而加大民生压力。政府在以上两难境况中实难做出超预期行为。因此我们判断,调控会延续现有力度,稳定刚需释放同时打击投资需求的差别化方向不会改变。

从PE估值看,截至2012年8月20日,房地产板块的整体估值(PE-TTM)为13.3倍,低于行业近3年的历史平均水平(17.14倍)。因此,房地产板块仍有较强的估值修复需求。我们认为当前板块基本反映房价上涨和调控预期。市场目前对调控方式存在各种传闻,但当前宏观经济情况决定调控很难出现全面打击,更多是有保有压。以上原因造成调控难超预期,短期内,投资者需等待高层更明确的态度和后期的房价趋势,我们不建议持有过度看空的观点。 (作者系海通证券分析师)



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