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房地产究竟有没有“被抛弃” 回暖或是假象?


www.nsfang.com  来源:搜房网 时间:2012-08-23 01:23:07

前言:浸淫楼市两三年、花开花落冷眼观、近来楼市多风雨、云淡风轻听我说。

事件1:国务院8督查组赴16省市检查房产调控落实情况

楼市背景:货币政策定向宽松、地方政府微调频频、开发商以价换量、长期抑制的刚性需求者率先大量入市,市场热销氛围引导部分改善观望者纷纷出手,投资及投机需求入市意愿逐渐强烈。

督查起因:2012年6月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨0.05%,其中45个城市环比上涨,55个城市环比下跌,百城房价结束九连降。楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现成为国内主流观点,且这种判断的影响正在迅速蔓延,在买涨不买跌的心理影响下,市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。

督查结果:国务院督查组对地方政府市场调控效果表示满意,16省评价均积极。

个人愚见:从2010年初的史上最严厉调控开始,中央和地方房地产政策博弈开启,尤其2011年下半年央行货币紧缩政策明显发力,“金九银十”旺季不在,百城成交量价持续下跌,中小房地产企业被并购及破产案屡发,买方观望气氛浓厚,购房者信心指数达历史观点,而开发商也着手做好行业长期过冬的准备,华夏商品住宅市场一片凄凄然。然经历了2012年1月短暂的春节淡季后,年后首套房贷利率下降,且开发商新一轮降价换量序幕拉开,成交量节节攀升,长久压抑的刚需成交量喷发,一季度呈量升价跌的市场走势。二季度依旧延续一季度成交喷发的态势,成交价终于在5月筑底,6月成交价回升,终结了持续9个月的价格下行。成交价的反弹,地方政府暗喜,开发商暗喜,部分买方观望者也暗喜,买涨不买跌心态开始膨胀。唯中央政府及对高房价望洋兴叹的购房者无比忧虑,前者一则担心楼市反弹致使调控功亏一篑,政府公信力丧失殆尽;二则整体经济下滑,为了遏制GDP持续下滑短期内唯依靠房地产投资来迅速拉升GDP,调控过紧房地产投资信心指数必会遇挫,且整体经济结构并未转型,故中央对调控程度的把控如何显的如此的如履薄冰。后者对本次调控从最初的质疑,到中期的支持,再至近期的迷惑凸显了该部分置业群体对调控松动房价开始回升的恐惧,本次调控至当前,房价对于他们还是调控前的那个高房价。本人对国务院督查组的调查结果本一厢情愿认为有所斩获,然督查结束后其清一色的肯定地方政府作为让本屁民大跌眼镜之余,也不失几分意外。在此斗胆的说,博弈的天平已然倾向地方政府,中央默许地方政府当前的微调程度,若中央继续维系目前的稳健货币宽松政策及地方政府更大的微调措施,不排除下半年百城均价持续攀升,但从中央三令五申的调控依旧从严态度看,预计价格涨幅会比较缓慢,高位运行成交量是中央及地方都喜闻乐见的,但是失望的依然是被高房价压的无处躲藏的天下苍生,喊了多年的保障房,如今依旧是那海市蜃楼。这不,2012年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米,环比6月上涨0.33%,看!TMD又涨了。

事件2:2012年博鳌房地产论坛召开

论坛概况:2012年博鳌房地产论坛于8月8日至11日在海南举行。来自住建部、中国房地产协会和国内知名房企的代表人物,围绕房价走势、调控走向、制度改革等一系列焦点问题进行了激烈的头脑风暴,唇枪舌战之间,关于房地产的未来也逐渐拨开迷雾见青天。

此间,各路大佬就一些行业热点进行了讨论,在此择三,客观记录业内大佬精英们的犀利见解时也附上自己的肤浅看法。

讨论焦点一:房地产究竟有没有“被抛弃”

任志强:“2003年以后,这届政府在两任时间基本上是把房地产当工具。”

陈淮:“他(任志强)有些说法我觉得还是对的,但是他说“被抛弃”我觉得还值得商榷。“

樊纲:“我第一次参加博鳌房地产论坛就说了一句话,在座的房地产商是中国最幸运的一批商人,怎么现在和怨妇一样?”

个人愚见:任志强先生是商人,追求更大的利润是商人与生俱来的使命,市场好的时候,买地、做产品、出售获利,因为市场需求旺盛,所以必然大大有利可图,调控一起,哀鸿遍野,心理落差较大,故在此节点抛出“被抛弃论”,希望唤的大众及中央的关注。当然以上纯属个人意淫,任志强先生敢言之风倒是这个时代的可贵诉求,我个人认为其实并不存在所谓的抛弃,只是经济这盘棋的不同阶段对房地产需求的力度不同而已,近10年来国家城市化飞速发展,而房地产既是城市化发展的载体,确实又是拉动GDP增长的支柱性行业,但在飞速发展的过程中,却又过度依赖商品房,由此产生种种社会矛盾(在此不展开叙述),尤其高房价激化社会矛盾,所以暂时的降温既是抑制泡沫膨胀,也是国家维稳之根本。而另外两位经济学家作为纯粹的学者,更多的是从社会及经济整体大局点切入,大抵观点是支持房地产行业于国家发展的重要性,而拷问的更多是房地产商不要天下好事皆占尽的贪婪。

讨论焦点二:回暖假象?房地产的下滑曲线

陈润福:“并非出现了类似于2009年发转式的强烈增长。”

周卫军:“明年3月份之后房价可能上涨。”

黄俊灿:“接下来行业的波动性会比前十年大。”

个人愚见:本议题中间时间段首创董事长刘晓光先生对诸位大佬进行了如下总结“回暖不是什么假象,是一种现象。但是,不是根本的拐点出现,可能是一种稳定状态”。可见诸位业界大佬对于当前房地产阶段性的市场特征有着清醒的认识,个人表示深深的赞同。在常态的调控下,此轮严控下宽松的微调及金融政策环境诱发了刚需成交的井喷,成交量达到历史成交高位,与2011年下半年形成巨大的反差,前提则是高企的库存保证了刚需需求的强大释放。在目前政策明朗的状况下,刚需及部分改善需求者的需求将会得到平稳释放,行业前景还是乐观的,但在消费者对市场及产品的日益成熟和理性的看法看,只有开发商自己积极面对市场核心诉求,真正做到契合区域性真实需求的产品及营销推广定位的精准,才能屹立于未来充满挑战及机遇的房地产行业。顺便自己说下,拐点一说难以成立,市场总是以买卖方的博弈而波浪式前进,而国内因为政府第三方的行政干预,使得扑朔迷离的市场局势愈加复杂,市场规律更是第一眼难以识别。纵观先进国家房地产的发展史也是波浪式艰难前进,行业起起伏伏,房地产行业的逐步完善及走上稳健的发展道路也离不开其健全金融制度的建立,而我国目前金融环境确实漏洞很多,行业调控也将长期存在,但行业的前景依然痛并快乐着。

讨论焦点三:窗口期的市场营销

苏欣泉:”很看好下一步的市场.”

李战洪:“调控一年多,开发商找不到市场哲学了。”

林战:“今天再买地要做到60%多的利润相当之难。”

陈章勃:“企业品牌要被当地人们认同。”

个人愚见:不同窗口期的代表着消费者们的不同心理预期变化,降价涨价不仅有源自企业自身发展战略及当下资金链的状况,也需要参考竞争对手的价格策略,从而制定出适应不同窗口期的市场营销策略。而参与探讨大佬们的发言涉及到了产品创新在逆市中销售照样飘红;开发产品多元化吸引社会多方面的投资资金;市场如何和消费者们的匹配问题及如何利用企业的品牌效益等等。与其说是讨论纯粹的市场营销,不如说是怎么规避企业在复杂楼市环境的诸多风险,同时也在为企业可持续发展谋出路,当然行业精英们的看法已经上升到战略层面的高度,不过也让本屁民大开眼界,居安思危,未雨绸缪,或许是当下每个地产营销人的安身立命之本吧。



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