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巴曙松:未来房地产市场将会继续颠簸


www.nsfang.com  来源:每经网 时间:2012-08-22 02:26:19

  我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点,形成的市场波动规律,如果有规律的话,尝试总结一下。

  第一,调控体系,无非是调控的工具,银根、地根,这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求,这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。

  那么,这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢?我想,从银根、地根的调控来看,从控制投资性需求的调控来看,在短期内是能起到抑制需求的作用的,在供求不平衡的情况下,有助于市场形成短期的平衡。但是,这种调控有什么特点?有两个很难纠正的缺点,一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点,本来是抑制需求的,最后伤害到供给,供给减少了。为什么呢?因为,你控制银根、地根,你控制投机性需求很对,短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是,整个行业,我们是做金融的,看金融资金波动,房地产商主要的资金来源,销售回款,一控制、一限购、销售放缓,市场打压,开发贷减少、按揭贷去年批了还不给,上市不准,借壳不允许等等,这样的话,另外几条渠道资金来源大幅度缩减,形成了正反馈叠加,叠加下来就只能被动的要么求生存,高息,弄点钱维持,或者是加快销售回款。同时,本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈,加上房地产行业特定的开发周期,市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足,新开工不足。然后,一旦市场站稳,就出现了供求关系的一个逆转。

  所以,我作出一个冒昧的判断,可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中,我的房地产知识实际上是从陈淮所长那儿学的,我不懂就老问他。他说,房地产行业在未来有很大的发展空间。但是,我认为这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间,这种波幅比过去十多年要大很多。而且,只要调控方式不变,我觉得变的可能性不大,还是用银根、地根,还是用打压的短期措施,形成的叠加和正反馈,先抑制需求,结果传达到供给不足,供给不足就是市场探底回暖,市场就是在颠簸中发展的。所以,这个特点在未来会非常明显。



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