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谭浩俊:资本运作会不会成为房地产第二


www.nsfang.com  来源:中国青年网 时间:2012-08-22 02:25:45

  谁捷足先登,谁就会占据市场主动,就能获得比别人更多、更大、更好的利益。尤其在市场尚处于不规范状态下,先入者更可以享受暴利带来的快感。

  中国的房地产业,就是最好的例证。凡是早期进入房地产市场者,只要自身不存在严重问题,可以说没有一个不是暴利享受者。就算入市者不懂管理、不会经营,也不可能象其他行业一样出现严重亏损,只还过是多赚少赚而已。

  如今的房地产市场,显然不是十多年以前了,也不是金融危机爆发后的那段时间了。在一系列调控政策的作用下,市场已经长期处于低迷状态。虽然房价尚未下降到理性状态(到底怎样才算理性状态,可能没有一个人能够说得清),市场似乎仍处于博弈状态,但是,暴利时代宣告结束,已是不争的事实。

  没有了暴利,没有了暴利带来的快感,一些投资者开始思考如何退出房地产市场、辗转其他行业了。

  据《中国证券报》报道,南方一家集房地产开发、酒店运营管理等于一体的全国性房企,日前作出决定,退出房地产业,辗转资本运作、风险投资、并购和运作房地产金融项目等。理由很简单,房地产已进入“常规利润”时代,而资本运作、风险投资、并购、房地产金融项目等则利润空间更大。

  对这名投资者来说,所谓的利润空间更大,无非就是暴利。因为,长期在房地产市场打拼,已经非常了解什么是暴利,怎样才能获得暴利。尽管企业并没有到了无法生存的地步,且经营业务多元化,但对已经习惯了享受暴利快感的投资者来说,没有暴利,就是亏损,没有暴利,就会感到活得很不舒服、很不自在。

  按理,有无暴利,不应是投资者退出与否的理由。在市场经济体制下,暴利毕竟是少数现象、偶然现象,而不是多数现象、普遍现象。尤其象房地产业这样没有多少技术含量、很难依靠技术支撑获取暴利的行业,投资者心态应当更加平衡和平复。

  然而,恰恰相反,中国房地产业带给投资者的,正是不应当出现的暴利,甚至可以说是巨额暴利。也正是因为暴利在房地产业变成一种常态,不仅使社会资本大量流向房地产业,导致实体产业“空心化”,而且“培养”了一大批对暴利有很深情结、没有暴利不会生存的投资者。前文提到的这名投资者,就是这种具有暴利情结的代表之一。

  资本是逐利的,资本拥有者也是逐利的。但是,对政府来说,却应当对逐利的范围、数量、条件等制定具体的标准和规则,而不是任凭资本及其拥有者东窜西跳,追逐高额利润。不然,市场秩序就会受到严重破坏,多数人的利益就会受到严重损害。这些年房地产业的发展,带给我们的教训是十分深刻的。

  那么,开发商退出房地产业,辗转资本运作、风险投资、房地产金融等行业,又是一种什么角色转换呢?需要如何看待呢?

  正常理解,应当看作是开发企业的一种转型,或者说是一种主动的策略调整。但是,从南方这家开发企业的转型目的来看,似乎又不是完全为了转型,为了策略调整,而是瞄准了另一个暴利行业。因为,这家企业在从事房地产开发的同时,前些年就已经涉足资本运作、并购等领域,且获得了丰厚的回报。这也意味着,辗转资本运作、并购等行业,同样可以享受到与房地产行业一样的暴利快感,甚至快感更强。

  这就带来一个问题,资本运作、并购等行业,会不会变成“房地产第二”,成为又一个暴利行业、暴利领域,从而使社会资本大量流入到这些行业呢?要知道,在有游戏规则、有制度规范的金融保险领域,都会在经营者的精心策划和运作下,成为一个高利润行业、利润高得连经营者也感到“不好意思”。而资本运作、并购等,在中国还刚刚起步,各种制度、规范等还很不健全,那么,运作暴利的空间就会很大,各种不规范行为也会很多。

  首先,资本市场会不会为各种不规范资本运作行为提供很大的利益空间?必须注意的一个事实是,虽然中国的资本运作企业在投资理念、操作技能、战略投资思维等方面还很落后,但是,在投机钻营和违规操作等方面,却已经达到了一定境界。因为,几乎所有的资本运作企业,只要进行了资本运作、风险投资,首先想到的就是如何通过攻关、通过打通各种关节,让运作项目尽快进入资本市场,从而在最短的时间内获得最大的利益回报。也正因为如此,在资本运作企业,都专门“养”了一些攻关能力很强、路子很多很野的人,来为资本运作服务。如此,不仅给资本市场带来很大的隐患,也给市场秩序形成了很大的冲击。而对于众多开发企业来说,大多也是这方面的“行家里手”,他们转行到资本运作、并购等行业,会带来这些行业怎样的变化,值得关注。

  第二,地方政府会不会给各种不规范的资本运作行为留下可钻的空子?对很多地方来说,都患上了严重的“投资饥渴症”。也就是说,只要有投资,可以不顾一切地提供各种优惠政策和条件。而从目前的实际情况来看,一些资本运作主体,已经看到了地方政府的这一弱点和软肋,他们借助资本的力量,纷纷到地方进行项目运作和企业收购,争取政府的政策扶持和资金支持。而运作、收购的黑洞之多,则是地方政府所难以看到或装作看不到的。因为,对多数地方来说,眼前利益永远高于长远利益。如此,会留下多少烂摊子和风险隐患,值得好好分析和关注。

  第三,地下金融组织会不会与各种不规范的资本运作行为结成“利益联盟”、形成“利益链”?金融危机爆发以来,地下金融组织可谓是越来越活跃、越来越猖狂。虽然有关方面刻意回避这个问题,并将其淡化为民间金融,以为监管失控推卸责任。但是,其对金融秩序、经济社会发展环境带来的冲击和影响是不言而喻的。如果再加资本运作行为的不规范,其可能产生的后果是相当严重的。要知道,各种不规范的资本运作行为,与地下金融组织极容易一拍即合,结成“利益同盟”、形成“利益链”。这种现象,在现实生活中已经出现,一些地方已呈现产业资本向地下金融转移的现象,如果开发资本再向地下金融转移,留下的风险之大、隐患之多,难以想象。

  所以,对开发企业辗转资本运作、风险投资、并购、房地产金融项目的现象,必须引起高度重视。我们可以不限制资本向这些行业转移,但不能忽视制度滞后带来的风险,而应当在这些行业没有形成气候、不规范行为还没有泛滥的情况下,先把制度建立起来,把游戏规则制定好,避免这些行业成为房地产第二,成为一个新的暴利行业。



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