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陈淮:房地产是支柱产业 调整公积金贷款额度符合调控政策


www.nsfang.com  来源:搜房网 时间:2012-08-22 02:14:39

    2012年8月9日,“平衡与发展 可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛正式开幕。论坛组委会消息显示,2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数,均已确定超越此前任何一届。 此次论坛嘉宾阵容雄厚,国内知名地产大腕、专家学者等均出席了2012博鳌房地产论坛。

    著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生发表了题为《为什么要调控房地产行业》的演讲,他就房地产为什么是支柱产业、什么事不正常房地产业、为什么要调控房地产业三个问题来阐述。

    房地产业之所以是支柱产业,主要不是因为它能够带动多少个上下游行业,或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持,这只是浅层次和短期的看法。房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由:一是中国的经济发展走到了城市化阶段,在这个阶段城市化固定资产的大规模形成是我们未来发展的重要物质基础,目前正处在一个城市固定资产大规模形成时期,在这个时期需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。

    二是符合客观规律的中国老百姓消费结构,正在从以衣食为主向以住行为主升级。老百姓的消费结构,这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的,也不是什么调控就能改变这种趋势的。三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入,奖金上不封顶,下不保底,调动一切积极因素,多种所有制并存,一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求,变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构,这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

    四是市场经济的改革已经走了很多年,但我们只是初步完成了产品的市场化阶段,比如价格放开、流通自由竞争。我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛,跨过这个门槛,这是为什么说房地产业是支柱产业,这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。

    如果这个月成交量同比增长了0.2个百分点,下降了0.3个百分点,没有任何意义。正常与否,一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了,如果成交量的放大并不是投机性需求,为卖而买的需求,过度占有资源的需求,那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏,是不是有投机性、投资性需求大规模入场了?如果没有这样的因素,那我们认为这个市场正常。

    有些老百姓被恶化的价格预期所推动,提前大规模入市,导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导,以为价格要暴涨了,土地出地王了,为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划?也是为了改善老百姓的预期,防止恐慌性需求的产生。

    有没有过度放松的金融杠杆,导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市?如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机,大规模负债,实际上未来自己无法承受下入市,那这个市场是不正常的。

    如果没有以上四种不正常,仅仅是老百姓改善需求,自住需求,以及地方性群体优先改善的需求,这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓,住房困难的群体,自住性的需求,首次置业的需求优先得到改善,较快的得到改善,不是不让他们改善,不是不让他们买房子。

    前不久,有些地方在公积金政策上加以调整,于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控,这是变相给房地产市场松绑,我以为这种说法对公积金基本性质都不认识,公积金就应该多,想方设法带给有自住住房需求的人,而不是把它存起来进股市,盈利,或者被挪用建保障房,本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具,这没有什么不对,应该说做得还远远不够,我们的公积金大量留存,而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。

    最后,为什么要调控房地产业?房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。如同大家说,中央和地方的税负关系,土地制度、收入分配结构等这些问题都不是一撮而就,简单地条条例例,简单地控制信贷规模,控制地王产生就能够解决的,我们需要一段制度设计时间,在这个过程中要让房地产业平稳有序发展,使我们在制度安排上相对合理,尽量少走弯路。



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