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CRIC研究:对当前房地产市场三大热点问题的研判


www.nsfang.com  来源:新浪地产 时间:2012-08-22 02:08:42

  热点一:关于国务院8个督察组分赴16个省市的督察

  在“稳增长”宏观经济政策微调预调的背景下,我国二季度房地产市场出现回暖迹象,其原因主要是购房贷款规模扩大和利率优惠、地方政府宽松执行限购、开发企业实施以价换量的销售策略、刚性需求阶段性释放等共同作用,但由此也产生了对房价反弹的担忧。国务院派督察组,反映出高层对市场实情掌管不全面,对地方政府执行调控政策不放心,对市场预期和走势不清晰。这种情况表明房地产调控政策的博弈早已长期化,目前主要集中在中央和地方政府之间,其成败仍未有定论,所以才有“关键期”一说。

  从各地媒体披露出来的督察信息并经综合整理后,反映出督察组对各地政策执行和房地产市场情况总体上是基本满意的,房地产政策调控依然在政府主导之下影响着市场,对地方政府的工作给予了基本肯定和鼓励,也相应提出了完善性的具体工作建议。督察结果释放的最主要的信息就是房地产政策调控不会放松。

  在现在我国宏观经济仍在走低的情况下,16省市房地产督察结果又是总体基本满意,对有的地方甚至是充分肯定,采取的态度是鼓励性和指导性的。在这种情况下,不具备出台调控新政的紧迫性,应是合理的判断。

  热点二:关于取消商品住宅预售制度

  对下一步房地产调控政策的预期之一是取消商品住宅预售制度。社会上也存在着对于这一政策实施必要性的激励争论。如果取消商品住宅预售制度,需要对《城市房地产管理法》进行修订;需要预告社会我国会出现无商品住宅现房销售的过渡期;一批开发企业因为预售款得不到形成资金链断裂情况;商品住宅的开发成本因资金循环期和占用期的拉长而增加,从而导致销售价格上涨。那种认为取消商品住宅预售会导致价格下跌的说法是不懂房地产的蛊惑荒诞之言,如此试错我们已经多次领教。只要房地产调控政策决策者认真思考和推盘路演之后,相信能做出明智的选择。商品住房预售制度短期内断然取消的前景非常低。

  热点三:关于扩大房产税试点范围

  在高层的表态和文件中,要求积极推行房产税的试点范围、加大力度已有多年,房产税在重庆和上海试行的效果,实际上主流已有统一的认识,即对调控房价和扩大税收作用有限。在一两个城市试点是一回事,在全国扩大试行又是另外一回事,原因是外部条件完全不一样。如同经济特区有几个和在全国都推行经济特区完全是两回事一样。

  目前扩大房产税试点范围的难点在于:地方政府除沪渝外,没有一个城市主动愿意试点;1986年颁布的《房产税暂行条例》需要进行修订,否则就是违法违规扩大试点;根据2000年颁布的《立法法》规定的立法权限和立法程序,房产税征收需由人民代表大会决定,而非政府决定;应先调整房地产税收结构,再征收房产税,否则会使房地产税收规模进一步增大,导致的还是商品住宅销售和租赁价格上涨;土地出让金和房产税需要在法理上厘清;房产税用途需要明确;北京市不愿意带头征收房产税引发其他城市效仿,而多套房屋拥有者的最大群体在北京;到2013年才能形成覆盖全国的个人住房信息系统,对征收房产税给予技术支撑;成为唯一的直接向自然人征收的税种(个税是通过单位代扣代缴),征收难度很高。

  房产税征收不仅是一个经济决策,而且还是一个政治决策。在今年我国恰恰是一个换届政治年,此因素会极大的影响到房产税的扩大执行。今年不具备推行房产税的政治环境、法律准备和经济现实,虽然似乎舆论预热已经很到位了。尽管媒体报道国家税务总局已为房产税征收做集训,但实际上那仅是一个房地产估价技术应用培训班,今年为第一期,第二期和第三期分别安排在2013和2014年。



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