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何学彦:房地产经济运行规律


www.nsfang.com  来源:和讯网 时间:2012-08-21 02:42:58

何学彦
何学彦博士

  作者简介:何学彦,毕业于北京大学,现为中国发展战略研究会经济战略委员会委员和中国行政管理学会政策分会常务理事,著名经济学家和经济政策研究专家,主要从事经济发展战略和宏观经济政策研究。点击进入何学彦专栏。

    本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。未经和讯网许可,任何机构、媒体、个人不得转载、发布此稿件,违者将依法追究相关责任。

  改革开放以后,我国房地产经济快速发展起来,但近年来也出现了投资比重过大、房价过高、房屋结构性过剩等有碍健康发展的严重问题。要促进房地产经济健康发展,需要科学的认识房地产在国民经济中的地位和作用、房地产经济运行的机制和规律,需要政府、房企、居民协力推进。

  一、房地产经济在国民经济中的地位和作用

  改革开放以来,由于城市土地使用制度和住房制度改革不断深化,随着国有土地使用从无偿、无期限、无流动到有偿、有期限、有流动的的转变,经营性土地由非市场配置到市场配置的转变;随着住房由实物福利分配向住房商品化的转变,住宅公有向居民私有的转变;随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,我国房地产经济随着整个国民经济的发展而蓬勃发展起来。特别是本世纪初2002年我国进入新一轮经济增长以来,房地产业迅猛发展。到2010年,当年房地产投资增长33.2%,比城镇固定资产投资增速高出8.7个百分点,占城镇固定资产投资的比重达到20.0%;房地产购置土地面积达到40969.5万平方米,比上年增长28.4%,是2002年的1.35倍;房屋竣工面积达到75961.0万平方米,是2002年的3.62倍;其中住宅竣工面积达到61215.7万平方米,是2002年的2.3倍;城镇人均居住面积达到31.6平方米,是 1978年的4.7倍。然而,房地产业也出现了投资比重过大、房价过高、房屋过剩等有碍健康发展的严重问题。

  我国房地产经济的快速发展,一方面是由于整个国民经济发展的带动作用,另一方面房地产经济的发展又促进了整个国民经济的发展。这是因为,房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分,国民经济的总体状况,诸如国民经济发展水平、产业结构、投资规模、消费水平、信贷规模等等,是房地产业得以发展的宏观背景,制约或带动房地产业的发展程度。同时,房地产业又是国民经济的支柱产业之一,与房地产业相关联的行业达50多个,因而房地产业的发展方式和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的调整。在本轮经济增长中,由于房地产业的迅猛发展,带动了钢铁、建材、煤炭、电力、汽车等重化工业的发展以及建筑、通讯等产业的发展。重化工业规模大,运行惯性大,促进我国GDP快速增长,到2010年我国GDP规模达到40.2万亿元人民币,其中,房地产业增加值达到2.23万亿元人民币,占GDP的比重为5.56%,我国成为世界第二大经济体。但房地产投资比重过大,严重挤压了新型制造业 、高新技术产业 、现代服务业投入,有碍产业升级 、技术创新。此外,房地产除了对经济增长和相关产业有巨大拉动作用外,还具有改善居民住房条件、维护社会和谐稳定的重要民生功能。

  二、房地产经济运行的机制和规律

  房地产经济发展有其自身的运行机制和必然规律。我国房地产业虽有长足发展,但又出现诸多问题,就是因为政府的政策、房地产商的运作、乃至居民的购房方式,没有完全掌握房地产运行的规律,扭曲了房地产市场的运行机制。要使房地产经济健康发展,就必需掌握这些规律和机制。

  工业化和城市化是催育房地产经济形成和发展的经济动因和社会需求。同时,房地产经济也是推进城市化发展和提高城市现代化水平的重要力量。我国进入工业化阶段以后,特别是改革开放以后,我国城市化步伐加快,到2010年我国城市化率达到49.68%。在“十二五”及今后一段时期,我国将进入工业化中后期,工业和现代服务业将持续发展,城市化步伐将会加快,这将对房地产业产生巨大的需求。

  消费结构升级是推动房地产经济发展的重要动力。根据国际经验,多数国家在人均收入3000美元阶段,居住消费比重提高到10-18%。我国进入“十五”时期以来,就是由于消费结构由吃穿用向住行升级促进了住宅业的发展,制造业和商贸等服务业的发展促进了工业地产和商业地产的发展,房地产业迅猛发展起来。在 “十二五”期末,我国人均收入将达到5000美元左右,因而今后一段时期我国房地产业还将持续发展。

  产业结构演化升级也是促进房地产业发展的必然路径。到工业化后期,第三产业的比重将迅速提高;到后工业社会,第三产业比重将超过50%。作为一种生活必需品和生产要素的房地产在第三产业内部也将迅速崛起。同时,随着房地产业内部分工结构的不断细化、专业化,也将推动房地产业持续发展。

  房地产经济的长期发展呈现出周期性的波动。理解这种波动性对于预测房地产经济的发展趋势等有关问题至关重要。房地产宏观经济发展的长期趋势主要受人口增长、城市化进程、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。同时,还要考虑房地产业本身成长过程的影响,一般来说,房地产业增长趋势呈S型曲线,在房地产经济发展初期,增长过程较快,随后这种增长率就会回落,经过一段时期后,房地产经济的增长逐渐趋同于宏观经济总量的增长趋势,并受到宏观经济总量波动的影响。目前我国房地产经济的增长开始逐渐趋同于宏观经济总量的变化趋势。

  在房地产市场运行中,供求机制占主导地位,既调节房地产市场供给和需求之间的关系,也是决定房地产价格的关键性因素。由于我国消费结构升级,制造业和商贸等服务业的发展,加上城市化加快等因素,房地产潜在总需求不断扩大,而贫富差距扩大和房价疯涨又使有效需求萎缩。房地产商追逐暴利,大量开发高档楼盘,致使供需结构错位。因而,在我国楼市表现出潜在总需求大于有效总需求,实际供给大于有效供给,短缺与过剩并存。截至2010年6月末,全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,但新楼盘还在不断开工,而大多数中低收入者却买不起房,因而到2011年12月末全国商品房待售面积又增加了8000万平方米左右。如果加上空置房产,这种结构性过剩就更为严重,我国大中城市住房空置率早已突破10%的国际警戒线。

  健全的房地产市场,价格机制在供求关系中起到调节作用,价格围绕价值上下浮动,调节着供求关系趋于均衡。而在我国楼市,由于土地财政促进地方政府高价卖地,房地产商的贪婪追逐暴利,投机炒房者的暴富心理扩张购房需求,加上超发货币等诸多因素的影响,使房价越来越偏离房地产实际价值。我国房价从2005年开始大幅上涨,到2010年,全国商品房均价达到5029.1元/㎡,是2004年的1.85倍,其中住宅均价达到4723.5元/㎡;商品房均价和住宅均价分别是建安成本的2.5倍和2.3倍;住房收入比达到8-12倍。象北京这样的一线城市,商品房均价更是高到17782.3元/㎡,三环和二环以内则高到2-3万元以上。这样,一方面是大量房产积压待售,另一方面是房价高涨,起不到调节供求关系的良性作用。而且,过高的房价把购房者的收入转化为房地产商的暴利和地方政府的财税,扩大贫富差距,严重挤压购房者的消费需求;使城镇中低收入人群望房兴叹,农民工更是租购乏力,严重阻碍城市化进程。对经济危害性更大的是房价不断高涨积累房地产泡沫,严重时引发金融危机和经济危机,日本上世纪80年代末金融危机和2008年美国国际金融危机都是房地产泡沫破裂所致。我国目前的房价收入比高出国际通常标准的1倍以上,租售比也高出1倍,据此计算房地产泡沫高出实际价值的一倍以上。如此巨大的泡沫如不逐步挤掉,将对金融安全和经济安全构成潜在的巨大风险。

  要促进房地产业健康发展,规范的市场竞争机制发挥着重要作用。房地产商应当通过降低成本、降低价格、提高质量、改善服务等方式扩大市场占有率。而一些房地产商只是通过扩大经营规模、提高房价、甚至偷工减料,以追求利润最大化。

  货币机制对于房地产市场的供求关系和价格也发挥着一定的调节作用。扩张性货币政策可刺激有效需求和投资的增长;紧缩性货币政策则可抑制需求过旺和投资膨胀的势头。而无论哪种情形,我国对房地产企业一直实行极度宽松的信贷扶持政策,在房地产企业开发资金的来源中,30%以上为银行等金融机构的开发贷款,如果考虑到个人房贷,建筑企业流动性贷款和土地储备贷款,这一比重将上升到80%左右。即使在加强楼市调控的2010年,这一比重也达到60%以上,房地产企业自有资金在当年开发资金的来源中只占19.6%。因而,中央屡次调控楼市,由于房地产商占用银行大量信贷资金,他们敢于悟盘惜售,拒不降价促销。

  三、政府、房企、居民协力推进

  为了引导房地产经济健康发展,希望政府部门了解和把握房地产经济运行的机制和规律,从转变经济发展方式和优化产业结构的全局考虑,科学地制定和改善宏观调控政策,深化改革和完善房地产经济体制,为房地产业健康发展提供良好的制度政策环境。房地产之所以出现供需结构扭曲等诸多问题,房价多次出现“越调越涨”的尴尬局面,就是因为调控政策不到位,体制改革不彻底。所以,要实现挤泡沫、稳增长、惠民生的综合调控目标,抓住联结三者的平衡点,在当前就是降房价,使之回归合理区间,这样就可以释放大量自住性需求,扩大销量,实现价跌量升的楼市正常回暖,而非价涨量扩的反常回暖。在今后就是要从根本上建立起房地产市场调控的长效机制和政策体系,为此,应当着力这样几个方面:第一,首先在供给侧健全房地产调控政策,以往的调控政策集中在需求侧,没有抓住供求矛盾的主要方面,调控效果不佳,因此,要调整供给主体结构,房地产开发建设主体要多元化,政府委托国有房地产企业大力建设公租房、廉租房等保障性住房;中等收入人群可按社区、按单位集资合作建房;商品房可由房地产商开发,在银行贷款额度同于工业企业,取消期房预售制度,这样避免无良奸商占用大量银行资金悟盘惜售,肆意抬高房价,不按预售协议保证房屋质量;工业用房和商服用房由用房单位委托建筑企业建设;第二,继续在需求侧完善房地产调控政策,满足自住性购房需求,杜绝投机性购房需求,超出人均住房面积以上的部分,按超量逐级加征房产税,因为不对超量持有环节课以重税,炒房就永远是投机赚钱的便利手段,房价就永远不会回归合理区间;住宅需要在二级市场转让,购房满10年后方可免征营业税,如果在10年以内交易,将所得盈利部分的一半以上用于交税,而且一户居民限售2套房屋;第三,改革城乡分割的二元土地制度和国税地税分立的二元财税体制,改革土地财政,农民在人均宅基地面积以内的土地免交使用费,城镇居民在人均住宅面积以内免交土地出让金,超出部分按量逐级加征土地出让金;商品房用地、工业地产、商业地产,土地出让金收支两条线,全部交中央财政,然后转移支付;房地产所有税费全部交中央财政,然后转移支付;第四,调整金融政策,货币发行总量要符合实体经济价值总量;银行存款利率要高出物价上涨指数,房地产开发贷款利率要高出房价上涨指数,以免居民为货币保值买房,更避免投机者炒房牟利;第五 ,及时发布各种房地产信息,包括地价、建安成本、各种税费、利润等信息,避免房地产无良奸商捂盘惜售,漫天涨价,以及投机者哄抬房价;第六,切实转变经济发展方式,从两个“依赖”(房地产和投资)向两个“依靠”(创新和实业)转变;调整优化产业结构,培育和发展新兴战略性产业、技术密集型制造业、具有市场营销优势的劳动密集型产业、具有规模优势的重化工业等具有发展前景的优势产业,因为只有转变经济发展方式、调整经济结构才是中国经济长期可持续发展的正确道路,如果仍然依赖房地产业过度扩张带动经济增长,只会更进一步扭曲经济结构,增加劣质过剩产能,导致实体经济不振;第七,深化房地产行政管理体制改革和根治贪污腐败,在土地出让、规划、税收、质检等方面健全法规和政策,作为相关政府管理部门执行和考核的依据,对失职与违规者要切实问责和惩处;并定期公布相关信息,接受人民群众的监督,预防和惩治贪腐行为,因为贪官污吏和不法奸商相互勾结,权钱交易,索贿行贿,不仅把贪腐成本打入房价,而且在房价链条的各个环节全面推高房价;一个真正代表广大人民利益而不是维护少数利益集团的政府部门及其工作人员,应该克已奉公,执行和落实中央政策,而不是阳奉阴违,甚至公然违抗。

  希望房地产商掌握房地产业的经营管理知识及商品房定价知识,使房地产业健康发展。首先,要保证房屋建筑的质量,择优选择设计机构与合格的建筑企业,加强对原材料、施工程序等建设工程质量的管理,并做好评估,以确保房屋建筑物的强度、稳定性和耐久性达到设计要求和质量标准,避免出现类似上海的“楼倒倒”、成都的“楼歪歪”、北京的“屋漏漏”等质量问题。再就是开发和提供适销对路的产品,供给结构要和需求结构对接。我国才进入中等收入水平国家行列,由于收入分配差距扩大,大多数居民居于中低收入人群,因而要多开发小户型、低价位的普通住宅,不要都集中在高档楼盘别墅的开发。虽然高档楼盘的利润率高,但普通住宅的利润规模大。最后,房屋产品出售时要合理定价,不要追求高价暴利。房地产经济不仅是市场经济,而且应当是法制经济,也应当是道德经济。房地产商不能只是追求利润最大化,而是要追求包括社会效益在内的综合效益最大化。即使追求利润,高房价把广大中低收入者拒之销售门外,也大大缩小了利润空间。合理的房价与合适的利润率才能赢得更多的购房者,才能赢得企业更长久的发展。

  希望购房者了解房屋结构质量、房价构成等基本知识,便于察看和选择合乎质量要求的房屋,从而维护自身权益,进而督促房地产业健康发展。首先,自觉组织和参与购房消费者协会,由协会考察和了解房屋的结构、质量、成本、各种费用等信息,由协会跟房地产商议价定价,避免房地产商垄断暴利。再就是对购房时机和价格要有理性判断,不要跟风,特别是当房地产商及其房托(包括代言的“专家教授”)忽悠时,不要随波逐流,上当受骗,以免他们利用购房者的盲从把大家向高房价的市场驱赶, 从而避免“羊群效应”。最后是国民要转变居住观念和财富观念,提倡租房,不要局限于购房置业,(上海就已出现“卖租族”,即卖了房子去租房住)更不要投机炒房。市场经济环境下,就业的流动性很大,购房定居,约束了就业在职业和区域等方面选择的自由。社会财富是实业创造的,我们要注重实业劳动或实业投资。企图通过炒房获取暴利,一害自己,二害社会,虽然炒高房价可以攫取他人财富使自己获利,但也要承担房价降低赔本的风险;更恶劣的是炒高房价吹大房地产经济泡沫,不仅危害房地产经济健康发展,而且防碍整个国民经济良性发展。

  但愿政府以民生为本,国民以实业为重,促进房地产经济健康发展,为人民安居打造住宅亿万间,为实业发展构筑广厦千万座,实现中华 强国富民的伟大愿景!



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