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房企高层称上半年卖亏了 将涨价保利润


www.nsfang.com  来源:证券日报 时间:2012-08-20 02:20:46

  分析人士称,上半年多家上市房企增收不增利,下半年开发商将注重提升利润空间

  “楼市预期改变之时,房企往往要推出好的房源借势提价,这是开发商一贯的营销策略。不过,今年下半年这种情况可能更加突出,因为多家企房上半年净利率和毛利率下滑。对开发商及其投资者来说,这意味着掘金空间被压缩,利润隐忧凸显。”一位市场分析人士向本报记者表示,“因此,部分房企下半年在营销策略上可能更加注重提升利润空间,例如收窄降价空间,取消打折优惠活动,甚至保价提价以拉升其利润水平”。

  据同花顺iFinD统计数据显示,截至8月19日,沪深两市共有61家上市房企发布2012年上半年中期业绩报告,其中,30家净利润同比下滑,包括招商地产。除此之外,与沪深上市房企一样,内房企也出现了营收下滑,利润下滑和库存增长的局面,包括企富力地产,雅居乐地产和SOHO中国。

  对此,多家房企已经开始寻找利润增长点,借势市场回暖后“保价”的销售策略,通过多元化布局,以及加大自持物业等方式实现转型。

  多家房企增收不增利

  从目前披露的数据看,上半年,多家房企的业绩出现增收不增利的现象,甚至部分房企营收与利润双降,比如滨江集团。

  值得一提的是,中海地产以67.9亿元净利蝉联最赚钱上市房企,比万科超出30.6亿元。据汇丰银行分析,中海上半年平均销售价格同比增长12%,而土地成本仅占售价20%,使其达到近41%毛利率、27%净利率。此外,龙湖地产上半年合同销售达人民币174.6亿元,核心溢利增长72.1%至人民币33.5亿元。

  不过,这两家房企的高盈利并不是普遍现象。数据显示,万科上半年虽然净利润同比大增25%,但毛利率、净利率分别同比下降5.6%、2.2%。而龙头中最典型的保利和招商净利率情况也并不理想,两家上半年净利率都同比下跌6%。其中,保利上半年销售额虽然同比增27.5%,但净利润同比大跌12%至24.55亿元;招商上半年销售额大增136%至161亿元,净利润也大跌16.9%至12.2亿元。

  此外,据链家地产市场研究部统计数据显示,中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家标杆内房企上半年营收合计421.1亿元,同比下降4.5%;利润合计108.2亿元,同比下降7.18%。其中,SOHO中国利润下滑幅度最为严重,同比骤降65%;富力地产利润同比下跌35.08%。显然,这意味着标杆内房企的营收和利润也出现了下滑现象。

  对此,有业内人士表示,净利润上涨虽然表示盈利增加,但净利率和毛利率下跌,则从另一个侧面说明企业利润被摊薄,反映了一个企业的赚钱能力在下降。

  链家地产市场研究部常清则认为,受调控政策的影响,房企主动降价让利,争取快速回笼资金是其利润下滑的主要原因。此外,土地和建筑成本上涨也侵蚀了房企利润。

  此外,有分析人士向记者表示,调控之后,不少房企抱团取暖,合作项目的增多也摊薄了房企的利润。

  寻求新的利润增长点

  据链家地产市场研究部统计,中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家内房企的持有现金合计551.4亿元,与年初相比增长18.62%;短期负债合计305.4亿元,与年初相比增长17.14%;投资物业合计为498.4亿元,年内上涨8.94%。

  对此,有业内人士向记者表示,房企目前现金状况得到缓解。在开发商手持大量现金情况之下,以价换量,现金为王的销售策略已经过时。接下来,多数项目成本价入市和新盘低开入市的情况将大幅减少。借势市场回暖预期,房企保价和小幅提价是其提升利润空间的主要策略之一。

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟也认为,在这样一个特殊的市场转型阶段,房企不必过急于上调下半年销售业绩指标进一步扩大规模,追求量上的增加,而将在质上也就是利润率上做文章。

  据消息人士向记者透露,部分房企内部高层已经认为自己上半年卖亏了,称要在三四季度的产品销售上采取保价提利的策略。

  值得注意的是,手握大量现金的房企势必会寻求新的盈利增长点而加大投资。除了抄底土地市场的常规投资外,还有一些房企将目光瞄向了国外旅游地产,或者开发,或者干脆只做投资。

  除此之外,传统专注做住宅产品的房企在向商业地产转型,传统做商业地产的房企向加大自持力度转型。日前,SOHO中国就计划将开发-销售的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。

  对此,SOHO中国董事会主席潘石屹向媒体表示:“告别散售,转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者,SOHO还将是上海外滩上最大的业主。公司目前拥有150亿资金,净负债率仅为20%,将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型,并有能力在未来获得更多商业机会。今天,我们不但要把土地变成房子,还要将升值延续下去。”

  常清进一步表示,在住宅地产调控短期内难以松动的预期下,内房企加大商业物业自持力度,或会对其他房企产生引导。



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