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朱海就:比调控更重要的是房地产的根本制度


www.nsfang.com  来源:365地产家居网 时间:2012-08-17 11:11:25

   7月下旬以来,国务院先后派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。近日,督查组已督查结束陆续返 京,多数省市获得积极评价。这一新闻值得关注的地方在于,为什么在房价上涨的情况下各地的调控政策执行仍然得到肯定呢?因为在人们一般的印象当中,房价上 涨就意味着调控的失败。督查组的结论值得思考,在笔者看来,这次督查更多的是象征意义的,说明房地产调控收效甚微。

   房地产宏观调控和任何其他的宏观调控一样,往往都是面临很多的困难。这首先是因为宏观调控总是面临着冲突的目标,这次就很明显,调控政策的制定者面临这个两难的处境,究竟是要“稳增长”呢,还是要继续调控房价?如果把稳增长放在首位,那么货币和财政政策就会趋于宽松,房价就会有上涨的趋势,这也意味着房价调控失败。当中央的目标是以稳增长为主时,那么原来以调控房价为目标的政策将为稳增长的政策所代替,房地产调控的效果将不能显现。

   其次,宏观调控的目标很难确定,即价格在什么水平才算是调控成功呢?这个标准其实是不存在的。况且国内不同地区有不同的经济发展状况,有的地区经济 发达,有的地区经济落后,房价,包括房价的涨幅或降幅都不可能确定统一的标准,因此,国务院派出的督查组也只能是考察各地方政府是否严格地执行了中央的政 策,而不能对各地房价变动的合理性进行一个判断,这样,也就意味着只能接受房价上涨的事实。

   还有,影响房价的因素是很多,有的因素是合理的,如收入水平的提高,有的是不合理的,如过度的投机和炒作等。如是合理因素推动房价上涨,那么就不应 该受到限制,但是宏观调控政策的制定者很难区分出在房价上涨的幅度当中,究竟有多少是由合理因素造成的,有多少是不合理的因素造成的,这样,也就难以对房 价的合理变动幅度进行一个判断。

   事实上,在楼市调控督察之下,很多地方也推出了各种“应对”措施,相关报道已经指出了这种行为:“地方住建部门在审批楼盘预售许可时开始变得格外小心,高价楼盘尽量暂时不入市,住建部门也给开发商、二手房中介打过"招呼",要求督查期间积极配合。”

   国务院派出督查组可以说明的是中央不是很相信地方能够落实中央的政策,这可以理解。地方有启动房地产市场,解决土地财政的冲动,而中央考虑到房地产 泡沫破灭后对国民经济的严重冲击,对地方政府放松房地产的举动进行限制。这其实是一个“公地的悲剧”的问题,在土地归地方支配的情况下,地方只要有机会, 总是会设法把房地产市场炒起来,因为这样好处是归它的,但坏处却给下一届政府、银行或大多数的老百姓,给他们留下后遗症,换句话说,在目前这种制度安排下 存在着“外部性”。

   如上所述,宏观调控不能解决上述“外部性”问题的,因为根源是在土地制度上。而房地产的宏观调控虽然暂时地控制了地方的炒作,但却以限制人们正当的购买权,以及影响房地产市场的正常发展为代价。

   解决经济问题和民生问题,包括居住问题,最终都要依靠符合经济规律的制度的建立,我们不能指望“调控”来增进大多数人的福利。因此,我们的目光不要只盯在房价上,而要去关注房地产相关的根本制度,去呼吁这些制度的改善。



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