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房地产信托借新债还旧债 明年风险更大


www.nsfang.com  来源:都市快报 时间:2012-03-26 09:37:23

  信任信托网上,一款由金谷信托发行的3.89亿元信托产品正在热销,这款产品以金谷信托于2011年发行的、今年7月份和明年1月份到期的同款产品受益权作为收益标的,但新产品的预期收益率提高了1.5个百分点。

  这种将自家发行的上一个信托计划的收益权作为收益标的信托产品,说白了是借新债还旧债,表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险,但迟至明后年仍逃不过兑付高峰,且兑付成本更高。

  借新债还旧债

  金谷信托的发行公告显示,该计划转让“金谷信托-玫瑰园集合资金信托计划”部分委托人受益权,该信托计划总规模38851万元(部分额度转让),期限11个月,预期年化收益率8%,按季付息,融资方承诺在每档收益基础上另外向受让人贴息1.5%,收到打款凭条后支付。

  在去年的房地产信托市场上,曾出现过不同信托公司之间为缓解兑付压力进行的融资接力或对倒,但像金谷玫瑰园这类自己借新还旧还是头一次。

  2011年10月,四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划,以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品。

  2011年4月,华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划,该计划受让某开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。

  业内人士认为,房地产信托接力产品的出现,说明前一个信托计划失败,信托公司是在以时间换空间,一年以后再考虑兑付问题。

  远水救不了近火

  房地产持续调控以来,市场上找资金的房地产项目越来越多,房企发行信托的融资成本也快速上升。

  国泰君安近日发布的报告显示,2009年调控之前,每季度房地产信托平均发行额不足100亿元;2011年第二季度达到峰值,单季度发行规模达1226亿元。截至2011年末,房地产信托余额达6882亿元的高峰。相应地,融资成本也从2009年的10%上升到目前的20%以左右。

  更要命的是,房地产信托已进入集中兑付期。中金公司的报告显示,2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元,其中2012年到期规模为2011年的4倍,兑付高峰自2012年一季度将持续至2013年下半年。

  有信托中介人士称,房地产信托接盘一轮还可以,如果下一轮兑付高峰再接一次盘,房企的融资成本要上升50%,这就不太可能实现了。这意味着,接盘或对倒的房地产信托计划,实际上是在押宝明年。

  业内人士指出,这种借新债还旧债的做法,并没有真正控制金融产品的风险,而是捂住了风险,另外,由于接盘信托的成本提高,某种程度上扩大了风险。



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