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房地产成本提升赶不上房价上涨


www.nsfang.com  来源:地产中国网 时间:2012-03-26 09:31:53

  房展会里,价格是“主角”,每个展位前都少不了询价的人群。“房价怎么还不降?”“现在什么都在涨,人工、建材也在涨,我们的成本压力很大。”在房展会,这样的对话是最经常听到的。真的是这样吗?记者找到几位业内人士,进行了求证。

  建筑成本2400元/平方米

  张女士从事了20多年的工程造价工作,最近,她刚刚做了一个项目,每平方米建筑成本为2400多元,这包括了土建、电气、水暖及人工费用,其中,近年来涨幅很大的人工成本占1/4。张女士说,10年前,建筑成本大约1000多元,2010年,攀升至1600多元,去年,建筑成本达到今年的水平。比起建筑成本,房价“跑”得要快得多。

  记者向另一地产商求证,得到了相似结论:建筑成本大约为房价的1/5至1/6。对于商品房而言,成本还包括管网配套、绿化和土地、财务、税收。后三项可占到成本的60%以上。

  由于不同设计要求,每个楼盘建筑成本差异很大。但总体来说,价格越高的楼盘,建筑成本对房价的影响就越小。房价的制定主要取决于市场的“冷热”,建筑成本上涨往往只是房价上涨的借口。这就好比,对于奢侈品而言,制定售价的各种因素中,原材料的涨跌只起到很小的作用,因为售价总是远远高于成本。

  建筑商分担建材上涨压力

  据业内人士介绍,80%的开发商都会将工程承包给建筑商,而建筑商能否中标的关键因素是其垫付资金能力,垫付内容包括建材和人工所有的建筑支出。比如,A建筑商承诺可以垫付至封顶,而B建筑商只承诺垫付至第4层,那么,A建筑商就有了绝对的胜算。

  一位建筑商对记者说,近两年来,随着市场的规范,建材供应商很少赊账。而建材价格虽整体呈上升趋势,但一年内都会有着很大的波动,这个风险也常常是由建筑商来承担的。80%的建材价格都是在合同中设定的,低了算赚着,高了就得认。

  这样,可以看到一个有意思的现象,处于上游的建材价格对房价的变化十分敏感,而房价对于上游的建材的涨跌却有些“冷淡”。这至少说明,二者的利润空间不属于一个阶层。



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