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第一上海:维持瑞安房地产买入 目标3.68元


www.nsfang.com  来源:腾讯财经 时间:2012-03-26 09:31:02

       瑞安公布其2011 年度业绩,销售收入同比上升74%至人民币84.84 亿元,净利润同比增长22%至34.28 亿元, 核心净利润同比增长108%至15.72 亿元。每股盈利较2010 财年增长20%至人民币66 分。毛利率增长3 个百分点至44%,净利率为40.4%,核心盈利净利率为18.5%。公司建议末期股息10 港仙,年度股息总额为12.5 港仙。总土地储备1,300 万平方米,合约销售额106.67 亿元

       截至2011 年12 月31 日,瑞安(包括联营公司)土地储备为1,300 万平方米,分布于位于上海、杭州、武汉、重庆、佛山及大连6 个城市的黄金地段的合共9 个发展项目,并且土地储备中的98%购买于2007 年之前。2011 年公司合约销售金额增长114%至106.7 亿元,相应总建筑面积为52.8 万平方米,二线城市销售贡献增长显著。从销售类型看, 55%的合约销售金额来自物业销售,平均售价上升64%至每平方米28,500 元,其余45%来自四项商业物业的整体销售,对应平均售价为每平方米15,600 元。公司2012 年的可售资源为150 亿元,预计今年结算面积为100.3万平方米,销售目标为120 亿元。

       净负债比率为65%,现金约为64 亿元

       于2011 年12 月31 日,公司持有现金为人民币63.7 亿元。净负债率为65%,较为合理。2012 年1 月,公司通过发行2.5 亿新加坡元的优先票据,并于2012 年2 月发行4.75 亿美元票据,进一步筹集资金。公司负债总额为255 亿人民币,其中一年期贷款占比34%;其平均资本成本约为6.2%。其2012 年的资本支出预算为:建安成本55 亿元,未付土地款15 亿元,拆迁费用40 亿元,总支出为110 亿元。

       目标价为3.68 港元,维持买入评级

       根据12 及13 年竣工结算面积的变化和价格假设,我们分别预期公司12 年和13年的净利润为17 亿元和24 亿元.源于最新的盈利估算,我们给予其3.68 港元的目标价,相当于12 年9 倍的市盈率,相对于2012 年的每股净资产折让40%,上升潜力为20%,维持买入评级。



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