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五大房地产央企营业收入放缓 库存激增近三成


www.nsfang.com  来源:中国证券报(广州) 时间:2012-03-26 09:29:54

        日前,五家标杆地产央企陆续发布了2011年年报,除保利香港外,其他房企的营业额增长势头都出现了不同程度的放缓。同时五大地产央企的库存激增三成,超过3000亿元,调控下的去库存难题依然未解。在向刚需旺盛的二、三线城市扩张过程中,一线城市的低去库存率或迫使部分项目降价。

        华润置地、远洋地产、中国海外发展、保利香港和招商地产等五大地产央企近期发布了2011年业绩报告,其营业额共计人民币1151亿元,同比增加26%,相比较于2010年33%的增幅,降低了7个百分点。除保利香港外,其他四房企的营业额增幅都出现下降。下降幅度最大的招商地产,增幅由2010年的36%下降到2011年的10%。

        链家地产市场研究部冯联联认为,五大标杆地产央企的营业额同比增加了26%,虽然央企具有得天独厚的融资环境,相比其他知名房企,其营业额增长却并不明显,如龙湖地产的营业额增长了60%,万科的增长也达到了42%。其中华润和中海的项目偏重于中高端,项目的平均售价都高于12000元/平方米,较难得到市场主力的刚需购房者的青睐。而招商和远洋的项目以深圳和北京等一线城市为主,受限购政策的影响较大。

        据链家地产市场研究部统计,这五家标杆地产央企的待售物业,发展中物业和其他存货总计约人民币3458亿元,同比增长33%,与行业平均水平持平。其中华润置地和保利香港的存货同比增幅都超过了50%。

        冯联联认为,存货的增大不仅加大了房企的经营风险,也会影响到部分房企的经营策略。从今年两会透露出的政策信号来看,调控政策将会得到继续执行,购房者的观望情绪难以改观,购房意愿降至13年来同期新低,由信贷放松引发的市场回暖难以持续。若不采取积极的营销策略,2012年房企的去库存难度只增不减。招商地产将保销售作为2012年工作的“重中之重”,其他地产央企年报也强调了去库存的重要性。


        2011年,五大央企地产的全国化布局战略明显,如华润置地在2011年新进驻南京、常州等8个二、三线城市,中海也在宁波、惠州等7个城市拿地。但是这些地产央企在一线城市的销售不尽如人意,如招商地产旗下的珑原家园推出5套八五折特价房,即使相比前期项目有5%的价格下浮,截至目前入市9月后的去化率也仅为13%。华润置地旗下的华润九里也推出了送一百平方米花园的促销活动,但是2012年至今仅去库存15套。

        冯联联认为,相比较于龙湖和万科等高周转房企,五大地产央企的资金回笼能力有限,主要原因是其降价幅度有限,难以贴近购房者的心理价位。随着限购政策不动摇,为了支持二、三线城市的项目开发,一线城市的部分在售项目或再次出现降价,而新入市项目定价也会更有竞争力,以求快速消化库存。



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