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周彦武:北京写字楼贵过曼哈顿 到底谁在一掷千金


www.nsfang.com  来源:和讯网 时间:2012-03-23 09:57:33

  中国房价下跌的新闻频现报端,可能使观察人士得出这样的结论:中国房地产市场形势不好了。但就写字楼市场来说,情况绝非如此。

  经过连年上涨,北京的写字楼租金如今比曼哈顿中心区还贵。根据商业地产服务公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的一项调查,北京市中心的写字楼租金去年上涨了75%,每平方米的年租金为1082欧元,而纽约曼哈顿为992欧元。整个北京市的写字楼平均租金猛涨46%,每平方英尺年租金达到36.27美元,在全球写字楼租金最贵的城市中排名第19位。

  需求大幅上升和供应量不足,推动租金上涨。

  另一方面,钢铁业反而因为地产行业持续低迷。中国部分港口已经因仓储能力饱和而拒绝接受货物进港。中国钢铁工业协会数据显示,钢材库存在今年2月达到1900万吨的历史最高水平。2001年全年,中国新屋开工数逐月下降——目前只公布了截至去年12月份的数据。在这种背景下,多家中国钢厂发布了盈利预警,部分钢厂正在寻求拓展国外市场,增进出口。两者看起来相当矛盾。

  还有,中小企业的生存环境非常艰难。在过去一年里浙江的中小企业由于民间借贷、资金链断裂引发的跑路潮频繁见诸报端。全国人大代表、宁波大学教授范谊说,由于融资成本高,实体经济都在为银行打工。中小企业实际税负已经超过30%。 在劳动力价格持续上升、人民币升值预期不减、环保压力增大、原材料价格持续上涨等多重压力下,中小企业生存环境异常艰难。

  这样看来,中小企业根本没钱租豪华的写字楼,那么是外企吗?当然不是,过去,外资公司占上海顶尖商业地产新增出租的大约70%。余下的30%由本地公司租用。2011年,这一比率反过来了。是国有企业吗?当然也不是,国有企业都是自建写字楼,根本不会去外租写字楼。

  那么是那些企业在进驻这些越来越贵的写字楼?有三种企业,第一种企业,那就是需要豪华写字楼来证明自己实力或能力的公司。这种企业的终极目标就是上市圈钱,而非打造为社会有所贡献的公司。为了向投行、风险投资机构证明自己创业的魄力以及良好的业绩预期,豪华写字楼是最佳证据。第二种企业就是金融服务业。银行的利润太高,以钱生钱太容易。把钱投到事业风险大、赚钱慢,那还不如以钱炒钱,这样也就形成了温州资金链断裂、中小企逃债的现象。第二种企业所占的数量非常少。第三种企业就是已经上市圈到钱的企业,为了向频繁来企业调研的证券公司证明自己的实力和业绩,租下豪华办公室是最佳选择。

  中国创业板和NASDQ的造富效应刺激了大量以所谓新经济(310358,基金吧)为主的企业大量出现。清科研究中心统计,2011年中国互联网领域投资案例数及总投资金额再创历史新高,全年发生了276起投资,较2010年增幅达120.8%。目前已有超过30家中国公司处于纳斯达克的IPO动态管道中,预计2012年4月~5月份,会有超过50家中国公司将开始集中赴美上市。这些企业没有一家是制造业企业,大多是新经济或者服务业。

  创业板2011年已有112家企业成功过会,遍及经济发展较为活跃的各大省市。基于创业板上市企业的特殊要求,行业类别主要集中于高新行业以及政府政策较为关注的各大行业方向,例如新材料、信息技术、新能源、生物医药以及现代农业等。

  在证监会公布的数据中,截止2012年1月31日,两市共有485家公司排队上市,其中,295家企业排队拟登陆主板和中小板,190家公司排队创业板。到2012年3月,排队企业已经超过500家,预计到2012年年底会超过1000家。这个数据是2010年的数倍,也比经济发展良好的2007年高数倍。还有众多希望在港股主板、创业板和新加坡上市的公司。全国以上市圈钱为目的的企业估计在10万家左右。足以上高档写字楼供不应求。

  这些待上市企业大多从事新经济、服务业、医药、信息技术和边缘制造业,这些边缘制造业透明度低,大部分投资者对其领域毫无概念。你能看到的实实在在的制造类企业恐怕没有一个能上市。

  在中国经济确定下滑的大背景下,在GDP低于8%的目标下,上市的企业却暴增数倍甚至数十倍。一般来说经济下滑时刻,很多企业都不愿意上市,甚至撤回上市。中国则相反。要想把自己包装成强大的即将上市的公司,一个好的写字楼必不可少,你能想象一个业绩蒸蒸日上的企业还在乎全球第19的租金?你能想象一个强大的企业租在寒酸的商住两用楼里?

  2011年中国第一大水泥企业,海螺水泥(600585,股吧),在2011年的5月19日发布了一则公告,它说公司发行了95亿元的公司债, 是将一半的募集资金用于偿还商业银行的贷款,调整债务结构,剩下的一般是用于补充公司的流动资金,6月15日海螺水泥又发了一则公告,它说为了提高资金的使用率,公司将40亿元经营资金投资用于信托和银行的理财产品,也就是说公司因为缺钱而发债,但是在发债刚刚结束之后就宣布用一大笔钱购买了银行的理财产品,既然公司有40亿的闲置资金为什么还要去融资发债呢? 干脆叫海螺金融好了。



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