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南宁楼盘成交增多 引发楼市回暖猜想


www.nsfang.com  来源:南国早报 时间:2012-03-23 09:42:14

  近期,到售楼部看房的南宁市民逐渐增多,一些楼盘成交量也有所上升。人气旺了,成交多了,是不是意味着楼市开始回暖?对此,南宁一些业内人士认为,成交量上升是建立在楼盘降价的基础上,估计在未来几个月市场仍将深度调整

  销售取得不错业绩

  近日,位于南宁江南的保利城推出43套限量特惠房,不到半个小时,房源就宣称售罄。据了解,这些限量特惠房面积在88~89平方米,均为三房户型,折后价格为6000多元/平方米。

  汇东郦城以5800元/平方米起步的价格推出“团购季”活动,户型最小86平方米,最大125平方米,均是“N+1”户型,最高赠送面积达20平方米。活动启动当天卖出了10多套房子,几天时间卖出200多套房子。

  海茵·巴塞罗那今年内首次开盘,推出80~115平方米的“N+1”增值户型,4988元/平方米起的特惠价格,吸引了众多客户前来认购。开盘当天40套房子“日光”,开发商再加推40多套房子面市。

  瀚林御景二期开盘,推出200套房源,户型为83平方米两房及86~93平方米三房,折后均价6380元/平方米。开盘当天,有上千名购房者到场参加活动,一个上午就售出八成房源。

  除了开盘的楼盘外,一些预约的楼盘也取得了不错的业绩。红日学府、山水绿城、金源城等楼盘,受到一些购房者的关注。有的开发商称,预约活动效果超出了他们预期。

  广西宏盛房地产公司市场部经理罗义诚介绍,2月底以来,南宁不少楼盘的成交量有所上升。春节前一个星期能成交三四套房已算不错了,现在一个星期能成交近10套。

  售楼部客户逐渐增多

  3月18日是周日,上午11时记者在南宁凤岭一楼盘看到,售楼部里有10多组客户在看房,二三十名购房者让售楼部显得热闹。

  销售人员介绍,这样的人气还不算多,在3月10日、11日这两个双休日,由于开发商有优惠活动,前来看房的客户达60多组。她们实在忙不过来,就只好让购房者暂时在旁喝茶等待。“在1月初,每天看房的市民不到10组,前后对比真是明显”。

  前来看房的一位中年妇女说,她打算买房,但还没有拿定主意。她觉得,现在的楼盘让利幅度大,就来售楼部看一看,多进行了解。不过,买房她还没有“时间表”,她想观察一段时间再说。

  北大路一楼盘的销售主管杨小桦介绍,除了楼盘举行开盘活动,在自然销售中看房的客户增多了。这些人士虽然不一定马上决定是否消费,但售楼部里人气旺总归是好事。“不怕你不买,就怕你不来。”她认为,楼盘的品质不错,园林绿化也有优势,只要购房者肯前来了解,她们就有信心会给购房者留下好印象。

  记者采访发现,人气回升的楼盘价格以5000~7000元/平方米为主,超过7000元/平方米的楼盘,人气与春节前相比变化就不太大。另外,新面市的楼盘受市场欢迎度,比老面孔楼盘要好。

  让业界关注的是,一些购房者参加楼盘举办活动的积极性逐渐高了起来。3月17日北湖路一楼盘举行活动,几百名购房者踊跃参加,有的购房者还带上家人和朋友一起来。他们说,多参加活动可以多了解楼盘。而在前几个月,南宁高新区一楼盘举办活动,结果只有200多人前来参加,导致楼盘准备的大批礼物“无用武之地”。

  如何看待市场活跃

  记者注意到,无论是开盘的楼盘数量还是供应的房源数量,南宁楼市均比2月活跃。

  一些业内人士认为,1月和2月南宁楼市相对平淡,新增的房源不多。这些楼盘房源供应量不能长期压抑,遂在3月释放。此外,有的开发商经过今年开展的多种促销活动后,了解到市场的底价和购房者的心理底线,对营销策略进行了调整,使得楼盘成交量有所加大。

  有的新面市的楼盘,不想延期到“五一”销售旺季开盘,选择在3月前后亮相,增加了购房者的选购空间。楼盘开盘的房源数量不多,营销节奏把握得好,给人以市场热闹的感觉。

  南宁天宇房产营销公司副经理何立忠认为,近期南宁楼市活跃度增多,是建立在开发商调整价格的基础上的。有的楼盘价格下降幅度大,比去年第三季度降低了1000元/平方米,让利幅度大自然就吸引购房者关注。所以,当前的市场准确地说是开发商以价换量引发的效应,而不是市场回暖。

  不过,有的人士则认为,经过长时间的调整,南宁楼市已经接近底部,上升的空间已经打开。时下南宁一些楼盘的售价,和2009年年底接近,抵扣物价上升因素,价格较为实惠。近期,银行又推出首套房贷款执行基准利率及优惠利率的措施,在一定程度上会吸引购房者入市。

  记者了解到,近期南宁有的楼盘虽然开盘取得不错的业绩,却是潜心几个月开展预约活动而积累下来的。有些楼盘为了确保开盘活动“满堂红”,甚至将开盘时间延期,从1月推迟到2月底。这样,表面上单次开盘销量上升,但开盘次数减少了。

  价格还有多少下行空间

  看到楼盘价格实惠,有的购房者有点心动,但又担心楼盘还会继续降价,不敢出手买房。楼盘价格还有多少下行空间?

  罗义诚介绍,从政策层面看,楼市应当还有几个月的调整期。开发商为了回笼资金,会继续降低价格。如果说去年10月前后是限购以来首轮较大的降价潮,那么今年3月前后则是第二轮降价潮。估计第三轮较大的降价潮会在“五一”前后出现。

  一般情况下,因为价格越来越接近底线,降价潮中楼盘的价格下降幅度应当越来越小。在去年年底,南宁已经有开发商推出八五折卖房,今年二三月有售价五六千元/平方米的楼盘再小幅下调几百元/平方米,预计到“五一”前后,楼盘能再让利500元/平方米已属不易了。

  记者走访发现,现在南宁有的开发商已经停止优惠、让利。日前,汇东郦城发布消息,他们推出新一期房源,价格为7000多元/平方米,这个价格比上一期售价提高了约1000元/平方米。

  南宁凤岭一位开发商介绍,现在在售的不少楼盘是在2009年前后买地的,当时的楼面地价在2000元/平方米左右,有的购房者以为楼盘的成本价在5000元/平方米左右。这种算法是片面的,因为开发商讲究资本运作,在两年前投入1亿元,当时就开始计算成本和支出,不可能从第三年开始销售才计算收益。所以,算上近两年来的资金占用成本,楼盘的成本价并不止5000元/平方米。

  有的业内人士认为,前几年楼盘赠送面积不太多,现在市场上基本以“N+1”户型为主流,赠送面积大多在10平方米左右。一套100平方米的房子折算赠送面积后,就相当于打了九折。



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