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市将从“黄金时代”走向“白银时代”


www.nsfang.com  来源:四川在线 时间:2012-03-22 09:39:51

  3月5日,在今年的全国“两会”上,政府工作报告中指出:今年要继续搞好房地产市场调控,严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。在这种调控政策背景下,房地产市场将何去何从?

  近日,记者电话专访了中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强,他认为,伴随购房需求有所减弱、城市化有所减速、经济增速有所减缓等因素,以及经济增长“去房地产推动”、房地产行业 “去支柱地位”、财政收入“去土地财政”、住房功能 “去投资化”等 “四去”,楼市将从“黄金时代”走向“白银时代”——

  下调GDP增速表明调控决心

  记者:今年全国“两会”定调要继续搞好楼市调控,促进房价合理回归,您如何看待这一政策基调?

  陈国强:这表明今年放松房地产市场调控的可能性几乎为零。长期以来,房地产业被视为支柱产业,其投资增长额度在GDP中占有重要份额,今年国家下调GDP增速,就考虑到了房产调控对经济增长的影响。

  记者:但是,最近一些银行在下调首套房贷款的利率,这是不是意味着银行按揭政策有所松动?

  陈国强:下调首套房贷款利率,支持首次购房者,这与楼市调控不矛盾,“限购”等调控政策仍将继续实行。房地产调控的目的,主要是打压投资投机性购房需求,而不是打击首次购房自住者。在房价合理回归的情况下,下调首次购房按揭利率,支持自住消费者购房,才有利于促进房地产行业健康发展,从而达到政策调控的目的。
  支持首次购房防止楼市“硬着陆”

  记者:如果长期坚持“限购令”等调控政策,楼市会不会“硬着陆”?是否可以避免?

  陈国强:房地产行业出现大洗牌几乎是必然,这不仅是因为调控使然,也是行业本身激进发展所经历的必然调整。过去十几年,中国房地产行业发展速度太快,不仅房价上涨太快,开发量增长也太快,超过了相应增加的购房能力。

  记者:那么伴随房价的下跌,楼市会不会出现“硬着陆”?

  陈国强:我认为这种可能性是有的。为了避免这种格局的出现,在严格抑制投资炒房的同时,政府包括银行就应支持自住需求,尤其是应对首次购房者实行优惠按揭利率,而不是抬高购房门槛将他们拒之门外,这样既有利于扩大内需,又能尽量避免楼市“硬着陆”。

  持续政策调控房地产行业将转型

  记者:大家都认为,在所有房地产调控政策中,“限购令”是最有效的调控,这一调控政策继续执行,房地产行业将出现怎样的变化?

  陈国强:在“限购令”等政策的持续调控下,2011年楼市经历了史上首个完整的下行期,中国房地产行业正在出现深度变化,房价暴涨或者只涨不跌的状况要终结,市场规则正在改变。

  记者:主要表现在哪些方面?

  陈国强:概括起来,表现在“三减”、“四去”当中。所谓“三减”,是指购房需求有所减弱、城市化进程有所减速、经济增速有所减缓等。从需求动力看,过去10年购房需求急剧增长,呈现出“井喷”状态,因此称为房地产行业的“黄金时代”,但这样的购房需求高峰期已经过去。从城市化因素来看,城市化速度在放慢,对住宅市场的支撑同样在减弱。从经济增速看,2005年以来每年预期目标都设定在8%左右,今年是8年来第一次调低至7.5%,这其中就考虑到了楼市下行对经济增长的影响。

  所谓“四去”主要指:经济增长“去房地产推动”,就是在经济增长上将不再依赖房地产的推动;房地产行业“去支柱地位”,就是不再把房地产行业作为支柱产业;财政收入“去土地财政”,就是地方政府的财政收入将不再依赖土地出让收益;住房功能“去投资化”,就是住宅将回归居住本能,将逐步消除其投资增值功能。
  记者:伴随房地产行业“三减”、“四去”,楼市将呈现出什么样的格局?

  陈国强:简单地讲,楼市将从“黄金时代”走向“白银时代”,这也是许多房地产研究人士的共识。对过去“黄金时代”,我把它概括为“双低双高”,“双低”是土地成本低和资金成本低;“双高”是土地高溢价,以及资金运用高财务杠杆。“黄金时代”10年间,房地产行业很暴利,就是建立在土地持续快速升值上,以及长期宽松的银行信贷政策,房企往往以较少的资本金撬动较大的项目,其财务杠杆相当高。

  记者:面对“白银时代”,您对开发商有何建议?

  陈国强:在“白银时代”,楼市游戏规则和开发商盈利模式与过去10年相比会有很大的变化。在行业发展模式上,会更明显地转向集约化、精细化、产业化、服务上实现创新,从而去获得附加值;在融资模式上,要更多地转向直接融资、股权融资、社会融资等多元化的融资模式;在增长方式上,更多的房地产企业会转向质量型、效益型的增长。



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