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楼市调控预期“生变” 房地产板块将何去何从?


www.nsfang.com  来源:金融时报 时间:2012-03-21 09:18:34

  在越来越多的地方政府欲微调楼市政策遭中央"棒喝"后,房地产政策是否"松动"成为A股市场最为关切的话题,更成为左右地产股"前景"的"命门"。而目前楼市政策调整的预期已经变得越来越渺茫,前期大幅反弹的地产股近期持续大跌。在楼市调控预期生变的背景下,房地产板块将何去何从呢?

  调控不能放松

  3月15日,温家宝总理在"两会"记者见面会上明确表示,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松,如果放松,将前功尽弃。而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。

  对此,中国房地产学会副会长陈国强接受采访时认为,"两会"期间透露出的政策信号非常明确,即调控不放松,不同的市场主体对此应有清醒的认识。他认为,尽管2月楼市微露回暖迹象,但这只是少数城市的小波动,总体趋势并没有变。未来一段时间内楼市调控仍将维持高压态势,房价全面回落的趋势将逐步在全国范围内显现。

  实际上,中央对于房产行业发展及调控政策的最新政策基调,对市场预期产生了巨大的冲击,对房地产调控预期的改变也已经影响到市场成交,近期楼市成交回暖的势头有所趋缓。招商证券统计显示,3月5日至11日一周,监测的重点城市一手房成交量3个城市环比上升,9个城市环比下降。中银国际的监测报告也显示,3月5日至11日,纳入观察的17个主要城市合计成交面积为276.8万平方米,环比下跌1.5%。

  国金证券分析师曹旭特表示,目前大城市的房价调整幅度尚不能让人满意,未来大城市的房价调整压力更大,房价调整到位和地产新开工的下滑才是终结调整周期最好的标志。

  部分房企拉响债务"警报"

  有业内人士认为,在调控不放松的背景下,房企正面临这边销售不景气、那边债务滚滚而来的窘境。根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示,2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元,加上单一委托人认购的单一类房地产信托,共有约3062亿元本息到期。第一个集中兑付期是今年3月,兑付额度为147亿元,面临兑付的房企将承受较大的资金压力;今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

  根据用益信托数据显示,目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1至2年期的信托产品中,投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高,甚至还出现了低于3年期的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率这种"倒挂"现象。这表明不少房企短期资金非常匮乏。

  资金链的紧张也使得房地产企业的再融资潮再起。合景泰富地产日前发布公告,建议发行担保美元定息优先票据的国际发售,票据所得款项拟用于投资项目及一般企业用途。这不是近来第一家宣布融资的房地产公司。3月13日华远地产透露其全资子公司北京华远置业拟于今年向北京银行贷款14亿元。此前的3月1日,华远地产公告称,公司第二大股东华远浩利重新将所持有的公司流通股12.72亿股股权质押给民生银行继续用于为华远集团向民生银行贷款1.3亿元提供担保。还有业内人士透露说,目前以对内借款或民间借贷方式融资的房地产企业也不在少数。

  中原证券认为,销售急剧下降带来的行业性资金链断裂风险;行业面临因为市场规律衰退超过政府调控能力的行业衰退风险。在业内人士看来,资金链和高库存双重压力下,自今年以来,房企陆续启动较大规模的降价促销活动,新一轮降价促销潮已经不可避免。

  机构对地产股走势分歧加大

  由于房地产调控预期生变,近期地产板块持续回调。对于地产板块后续走势、房地产市场调整进程,机构的分歧也明显不一,多数机构地产板块趋势性投资机会尚未到来,并对房地产股走势持谨慎态度;但也有机构认为政策逐渐走向平衡,信贷的实际宽松将给房地产市场带来正面影响。

  中银国际证券认为,房地产调控决心坚定,限购等核心政策短期内仍难放松,房地产行业基本面将继续延续下行态势,板块趋势性投资机会尚未到来。"地产股的估值修复已经进行了一段时间,股票价格也已经反映了上述预期,继续上涨空间不大,目前介入并不是好的时点。"有基金经理认为,目前市场对于房地产政策预期有偏颇,在政府强调房地产调控还会继续的背景下,市场的预期和投资策略将出现明显的变化,但从长期来看,可以选择一些地产龙头股。

  不过也有机构对地产板块态度较为乐观。大成基金刘安田认为,整体来看,此前的调控政策已经有所成效,今后政策大起大落的可能性较小,以维持现状继续观察市场情况为主。

  海富通基金表示,目前开发商存货达到历史高位,供应还在增加,未来有望看到房价一定程度上的下调。长期来看,对房地产行业的发展走向持谨慎偏乐观的态度。国泰君安证券认为,政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的,刚需购买力得到支持,维持中央房地产行业政策在今年中期做局部修正的判断。



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