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叶檀:房地产暴露居民真实收入


www.nsfang.com  来源:解放日报 时间:2012-03-21 09:17:07

  房地产市场已由刚性需求主导,此时房地产市场不再以投资市场的风险收益主导,转而看供求关系与刚性需求者的真实购买力,房价收入比等数据将使国人的真实收入水平水落石出。

  今年1到2月,房地产市场销售势头回暖,销售出现的新趋势显示市场发生了变化。

  进入市场者价格敏感度高,中原地产研究部总监分析,跌价10%的项目占据了90%的成交量,各大房企纷纷降价求售。今年前2个月,万科、恒 大、保利、金地等一线房企的销售均价,较去年下降约一成,其中金地的下降幅度最高,达24%。

  刚性需求主导的市场,供求关系逐渐显示威力。销量回升无助于缓解全盛期的供应量, 根据统计局数据显示,截至2012年2月末,全国商品房待售面积超过3亿平方米,比2011年年末增加了3332万平方米。其中,住宅待售面积增加2674万平方米。上海易居房地产研究院3月14日发布的《月度存货压力报告》也显示,截至2012年2月底,北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米,与去年同期相比增长38.1%,与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位。 库存量超过2008年的水平,房屋去化不容乐观,如果政策不变,开发商降价求售将成为主流。

  政府鼓励刚性需求的预期十分明确,市场回暖正是刚性需求预期的产物。一些银行已经打开了首套房贷优惠利率的闸门,地方放开公积金贷款,上海等地降低了保障房供应门槛,鼓励更多的人进入市场,与政府共享产权。这是地方政府在狭窄的调整空间内,既要保障民生又要回笼资金的一箭双雕举措。

  刚性需求市场,降价边界在哪里?取决于收入地方财政实体经济与金融杠杆几个因素的的共同作用。

  温家宝总理在记者招待会上提出房价收入比,这是对房地产回归消费品的明确提示。按照国际常规数据,世界银行和联合国人居中心分别得出的 “合理的住房价格”支出,应该为每个家庭3~6年和4~6年的收入,中国远远超出这一数字,房价有大幅下降空间。

  可以肯定的是,目前的收入数据大错特错。以北京市统计局数据显示,2011北京城镇居民人均可支配收入达到32903元,以三口之家计算,年收入在12万元左右。很难相信,北京居民人均可配收入仅止于3万元,否则中国不可能成为奢侈品消费第一大国。以万科等房地产商的数据论,收紧房贷对市场影响不大,在高峰期使用贷款购房者仅占20%。房价将让中国城市居民的真实收入水落石出,目前市场拥有的现金购买力可能远超出我们的想像。

  如果房地产价格下挫,出现地方财政破产危局,为了防止硬着陆,最好的办法莫过于加长刚性需求者的金融杠杆,如给予首次置业与改善型置业者以贷款优惠,房贷利率下降与降低首付比例,以增长金融杠杆。有人认为,给刚性需求者贷款风险太大,但从以往的经验看,鉴于东亚人士对于自有住房的看重,在东南亚金融危机日本泡沫崩溃后,没有出现类似于美国的大面积违约现象。尤其是香港,负翁一族继续缴款,信用令人感动。只要未来中国经济上升,收入相对于住房价格维持均衡水准,不必过于担忧刚性需求者的信用。

  促进刚性需求,提升居民收入,增加可控的金融杠杆,房地产逐渐落地可期。

  很多数据未必可靠,但市场会让真实的数据水落石出。比如房地产市场让居民的真实购买力贫富差距,奢侈品市场让中国的基尼系数等无可遮盖。

  注:看看钢铁、水泥这些基础行业,就知道刚性需求为什么重要。

  极端派搏眼球,如果成为现实,害人。

  房地产长期调控,缓慢回落,获益最大的是普通人。

  所谓跌50%刚需就入市说,纯属胡说。



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