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2012 真正的楼市刚需元年


www.nsfang.com  来源:羊城晚报 时间:2012-03-19 09:38:11

    上升、上升、上升……在一片降价声中,一手住宅成交量不断攀升,春节后,广州一手住宅成交量环比连涨五周,回暖势头明显。整个2月份,广州一手住宅网签套数环比上涨近五成。对于“回暖”,市场渐渐从惊诧变成了默认其事实。

    对于广州甚至全国楼市2月份的回暖,业界普遍的观点是———楼价下降、刚性需求出手所致,投资客贡献不多。 但近期市场出现了新的变化,在一些公寓项目内,投资兼自住型买家纷纷“蒲头”(露面),甚至不乏从其他城市“打飞的”(坐飞机)而来的投资客。

    就在楼市投资暗潮涌动之际,国务院总理温家宝发出“房价远远没有回到合理价位”之言,地产股遭受重挫,刚“蒲头”的投资客动向值得关注。这些投资客是大受打击而“紧急刹车”,还是会坚持出手形成投资热潮?

    现象

    “打飞的”到现场看楼

    购买住宅受限的Y小姐,近期对楼市的热情再度高涨。当瑞安创逸即将“裸卖”一批不受限购的特价公寓的消息发布后,Y小姐马上让其丈夫到楼盘现场打探情况。上周末,瑞安创逸进行意向客户登记,现场人潮涌动。楼盘有关负责人表示,当天到场的客户超过2000台,现场登记的意向客户也超过200台,“登记客户的火爆情形超乎预期,预计将会提前到本月18日前截止登记正式开售”。

    即将推出公寓单位的保利天悦,开发商方面称,登记的意向客户同样很多。记者了解到,其中一位来自杭州的女投资客,更豪气地“打飞的”到现场看楼,购买意向非常高。记者和一些看楼者聊天时发现,他们几乎都带着投资的目的而来。

    现在四处出动看楼的投资客多了多少?没有楼盘和机构能够给出统计数据。业内人士吴定金称,感觉现在改善型、投资型的买家,比前一段时间确实活跃了很多,“看到刚性需求入市、成交持续上升,投资客确实也有入市的冲动”。吴定金同时解释,由于受到限购的影响,投资客会更集中在少数不限购的商用项目上,这样会在一定程度上给人“投资客非常活跃”的感觉。

    疑问

    投资客将何去何从?

    2009年上半年,广州楼市正是在投资客的带动下成交不断上升,楼价也随之触底反弹。现在广州投资客再次结束“冬眠”,四处搜罗合适的投资产品,是否表示广州楼价将要见底?

    对此,保利地产有关负责人并没有直接回答,只是说假如不是受到政策的影响,他们不会定出这样的价格,“以后肯定不会再有这样的价格了”。据了解,楼盘目前推出的公寓产品,售价低至18888元/平方米起。而在此前,市场预计该盘的售价为4万-6万元/平方米。虽然市场预计的是一线望江住宅的估价,但同一个楼盘内,如此大的价差,还是会给部分看楼者“划算”、“以后未必会再有”的感觉。

    相对于保利地产负责人的委婉,中地行董事长徐建平要直白得多:“现在就是买楼最好的时机,6月份之后价格会不一样。”徐建平作出这样的判断,根据是开发商2008年、2009年发行的房地产信托目前进入兑付高峰,“工程款可以拖欠,但信托款项不能拖欠,开发商必须得卖房还钱”。确实,今年二三月份,房地产信托本金到期兑付将迎来第一个高峰期。好买基金研究中心最新的2月份固定收益信托月报中提示,房地产信托今年3月份兑付额度高达147亿元,面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。在徐建平看来,6月份之后,信托款的兑付高峰过去,开发商的资金压力将会减轻,降价的可能性将会减少,“现在很多开发商一次推出的货量很少,主要就是缺多少钱就推多少货,不缺钱就不推货了,主要就是认为6月份后可以卖更好的价钱”。

    “本来期望会有更多的政策微调,但‘两会’并没有发出这样的信号,对市场来说有点偏负面”,对于楼市的未来走势,吴定金依然未敢乐观。在他看来,“两会”释放的信号,导致了近期楼市成交量出现冲高回落的态势。

    值得一提的是,从3月14日地产股大溃败的情况来看,人们对楼市的回暖并没有坚定的信心。在温总理的讲话之后,投资客将会何去何从,依然成谜。



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