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昆明写字楼供应加速促城市新中心商圈形成


www.nsfang.com  来源:云南信息报 时间:2012-03-16 10:25:51

    昆明将迎来写字楼放量的特殊时期。

    与商业地产大放量一样,今年写字楼推售也成昆明楼市一大亮点,目前热卖的写字楼除了主城区的项目之外,盘龙区、经开区、呈贡新区等片区写字楼供应也明显增多,欣都龙城、国际银座、上海·东盟商务大厦等就是各个片区的代表之一。这些项目相继释放房源,除了市场的需求外,还与片区产业发展需要和城市规划等密切相关。

    这些项目基本分布在主城区外各大副中心位置,随着多个写字楼项目的聚集,是否会形成城市新中心写字楼商圈,业内人士认为,虽然写字楼项目不少,但大部分还没有面市,并不能以此来判断一个写字楼商圈的形成,一个写字楼商圈形成与很多因素有关。

    未来两年将迎写字楼供应潮

    目前,昆明写字楼主要分布在以小西门、南屏街、青年路为核心的几大圈层,尤其以CBD规划及城中村二环内改造区域、北市区等为主要分布区域。去年以来,随着现代新昆明建设,大量城中村改造项目的亮相,以及经开区等产业发展需要,诸多新建写字楼项目加速放量。

    就新建写字楼项目的分布而言,北市区有欣都龙城、同德昆明广场等,东南板块有螺蛳湾国际商贸城、高顺铭都等,经开区有国际银座、天森·金海国际等,呈贡新区则聚集着上海·东盟商务大厦、实力心城等项目。

    “这只是未来两年有写字楼供应的一小部分项目,从市场反应来看,很多规划有写字楼的项目还将陆续释放。”风之铃机构CEO石远称,“量还是非常大,未来两三年,昆明写字楼供应量应该在200-300万平方米。”

    大量写字楼面市,与市场有着强大的需求不无关系。从全国来看,去年年底到今年2月份,二线城市如重庆、成都、贵阳等地同样出现了写字楼租售热潮。就云南而言,云锰地产副总经理刘厚秋称,“从时间和区域分析,云南自身的地缘优势吸引着许多集团企业前来投资,写字楼有一定市场需求,预计在今年4月至6月份,写字楼租赁热潮也会波及至此。”

    城市新中心写字楼商圈待形成

    就需求而言,虽然没具体统计数据,但石远认为,昆明每年写字楼需求量正常也应该在30-50万平方米。而目前对写字楼需求旺盛有价值的区域主要还是主城区核心商业区,其次是整个交通快速发展的二环周边会有一些带状分布的点式。此外,城市副中心的中心也会有分布,最后一个类似于产业大楼,根据产业发展和行业需求会有一些分布。

    写字楼的分布特点主要与政府规划、商业中心、交通枢纽、产业群有关。刘厚秋认为,起决定作用的,首先是政府对区域的规划定位,比如呈贡吴家营片区政府定位就是行政金融中心,这一区域的写字楼功能就是行政配套企业、金融企业的商务需求,而经开区所依托的是区域内的产业经济群,功能相对吴家营片区的写字楼群有一定差别,针对更多的是片区企业办公需求。

    这些片区大量写字楼的集聚,在石远看来,是否形成城市新中心写字楼商圈,必须与商业、城市成熟度结合在一起,独立存在的商圈只有在金融街或者有强大产业支撑的项目,昆明不具备这样的条件。目前,写字楼分布还是散状、点状的分布,要成规模化,一个或者少数几个项目还不足以支撑,只有在区域形成写字楼项目比较多。

    随着昆明市政府入驻呈贡新区,行政中心对写字楼项目的带动力与辐射力也正在逐渐增强。在业内人士看来,从政府规划、交通网络、产业经济等各个方面来看未来昆明写字楼商圈中心未来或在呈贡吴家营。



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