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整层出售出走郊区老楼暗淡 2012蓉写字楼谋变


www.nsfang.com  来源:成都商报 时间:2012-03-15 09:31:28

  持续两年的写字楼开发“大跃进”,让2012年的写字楼市场面临更大压力,开发商们为求生存而思变,全新的模式和思路出现。当然,这种压力同样波及到已经入驻的老牌甲级写字楼。

  新模式

  写字楼整层出售差强人意

  整层出售的难处

  大客户资金是否充足:一层楼2000平方米,即使是1万元/平方米,也需要2000万元的资金。
  写字楼质量是否过硬:大客户对写字楼品质带来的投资保障十分看重,普通写字楼根本提不起他们的兴趣。

  需求市场是否足够:这一点需要市场后期的销售情况来进行检验。

  前两年成都写字楼拆零散卖流行,在投资收益率可达8%的诱惑下,各路中小投资者热烈追捧,整个写字楼销售市场一片大好局面。今年,受到市场调控的影响,写字楼面对巨大的竞争压力,“整层出售”成为开发商最追捧的销售方式。张先生在一天内收到7条写字楼的促销信息,其中“整层出售特大优惠”最惹眼,成为不少开发商选用的字句。

  仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受成都商报记者采访时介绍,目前很多开发商希望项目“整层出售”,但是愿景很好,实现起来却很困难。真正可以整层出售的写字楼的品质、开发商品牌、后期物业服务都要经得起有实力的大公司、投资者的考验。

  棕榈泉国际中心,首开整层起售先河

  棕榈泉国际中心,目前已是成都甲级写字楼中的一个标杆项目。这个项目凭借整层起售的销售方式,成为当时全面拆零散卖的写字楼市场中的一个异类。

  其实在北京、上海等一线城市,整层起售早就是高端甲级写字楼纷纷采用的销售方式。世邦·魏理仕办公楼服务部副董事戴晖认为,整层出售无疑更有利于开发商快速回笼资金,得到收益。而且从后期的维护管理方面来看,开发商也避免了和数以百计小业主打交道的麻烦。从购买方的角度而言,一栋出售型写字楼的业主数量越多,后期的物业管理和协调就越容易产生问题,对写字楼整体的保值增值,维持租金收益率是不利的。整层购买可以说间接地限制了业主的数量和资质,这有利于项目未来发展。另外,高端写字楼产品面临的租客户基本上是具有一定实力和规模的公司,对于这种大公司而言,需求面积比较大,一家公司租赁整层或半层是比较常见的,所以如果产权分割的面积过小,反而对后期的租赁没有好处。此外,对于高端的出售型项目,整层销售无疑是一种对买卖双方都有利的策略,比之分散成小户型出售的写字楼,从某种程度上更值得投资。

  效仿者甚众,实际收效差强人意

  棕榈泉国际中心开盘,就被哈尔滨银行买走13层,随后来自法律、高新技术材料行业的企业又购买了3层,3个月时间销售16层。

  在先行者的正面影响下,整层销售成为目前市场上很多写字楼纷纷效仿的销售方式。张先生一大早就接到7条写字楼促销短信,其中一条第一句就是“整层销售特大优惠”,其他几条也多出现整层起售字眼。然而,真正实现整层售出的项目,屈指可数。

  仲量联行成都商业部总监张裕鹏说,最近,不少开发商频繁提出“整层起售”的要求:“事实上,并不是每个写字楼都能抢到这种大客户,一层楼2000平方米,即使是1万元/平方米,也需要2000万元的资金,虽然想入场的投资客很多,但多是手握三、四百万的中小投资者。”他认为,真正实现整层出售的写字楼,一定是品质、后期服务、开发商品牌真正过硬的,这类大客户对价格或许不太敏感,对写字楼品质带来的投资保障却十分看重,普通写字楼根本提不起他们的兴趣。

  高力国际总经理蔡孟颐也认为,整层出售这种营销模式可以保证写字楼的品质和档次。但是,这种销售模式直接对应的是客户的需求市场是否足够,是需要市场后期的销售情况来检验的。



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