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房地产金融创新方向 有利“多赢”


www.nsfang.com  来源:北方网 时间:2012-03-14 09:03:39

  2012年,许多房地产开发商开始面临融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张等问题。长期以来,我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来聚集资金,这种单一的融资模式在当前房地产信贷政策收紧的背景下给企业带来巨大挑战,从而今年房地产融资成为业内最受关注的话题。DTZ戴德梁行估价及顾问服务部在接受本报记者采访时表示,中国未来房地产行业的发展将更大程度上依赖于房地产金融创新,发展房地产融资创新对我国房地产投资者、房地产公司、商业银行的积极作用已达成共识。

  地产金融创新有利“多赢”

  有利于房企拓宽融资渠道。DTZ戴德梁行估价及顾问服务部分析认为,房地产开发具有投资大、周期长的特点。长期以来,我国房地产企业的贷款是推动房地产开发的主要资金动力,房地产开发非常依赖银行贷款,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。因此,在政府进行宏观调控或房地产项目出现一些问题时,许多房地产企业都面临资金周转困境。发展房地产金融包括投资和融资产品给房地产企业带来生机,房地产企业通过这些金融产品可以大大拓宽融资渠道,减少对间接融资的依赖,从而降低经营风险。

  有利于提升商业银行抗风险能力。我国银行房地产贷款业务发展很快,但发展到一定规模时,银行或面临较大的资金缺口及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性的矛盾,这无疑会带来新的金融风险。发展房地产融资创新首先可以满足房地产市场对信贷资金的部分需求,尤其是在通过增加直接的融资渠道时,使商业银行本身也有更好的抗风险能力。从国际经验看,一旦经济不景气或房地产泡沫破灭,呆坏账比例容易升高。而实施房地产投资和融资渠道多元化使开发商有更多融资渠道,同时对银行的依赖减少。

  有利于为投资者提供多元化投资渠道。从目前我国的金融体制看,大众投资者因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。建立我国自己的房地产金融投资产品,将其中的一部分吸引到房地产产业上来,譬如让散户有机会去购入包括一些大型商业房地产的信托单位,将有利于房地产市场和金融市场的持续稳定发展。

  有利于促进证券市场产品结构合理。我国证券市场目前存在的问题之一就是的产品结构不合理。证券市场上的可交易品种中,大约70%至80%为风险较高的股权类产品;而低风险产品不但市场规模小,而且品种极为单调,只有少量流动性较差的国债及少量企业债等,不能满足广大个人和机构投资者的需求。因此,大力发展低风险市场产品,包括更多房地产投资和融资产品,以使产品结构趋于合理,是目前我国证券市场发展的重点之一。

  房地产金融创新的方向

  房地产信托投资基金。据DTZ戴德梁行估价部研究员介绍,2009年10月以来,房地产信托融资一直处于趋热状态,信托产品密集投向房地产。信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占较大比重,尤其是房地产信贷政策的收紧,房地产信托成为房企融资的重要和热门渠道。此外,尽管相关的法规和交易规则尚未由官方渠道正式公布,就该机构目前了解,中国的REITS将在银行间市场和交易所市场同步推进,券商、基金以及一些具有地方政府背景的企业正在积极介入REITS产品的开发。目前国内REITS项目主要在天津、上海、北京、海南进行试点工作,未来的发展普遍被业内人士看好。

  住房抵押贷款证券化。DTZ戴德梁行估价部认为,目前,各大商业银行商业性住房消费信贷的资金来源,主要是依赖于一般居民储蓄存款。一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点,远远不能在满足住房信贷数量大和期限长的要求,这样造成存贷资金不能在结构、数量和时间上合理匹配。要有效解决上述问题,除了实行用户资信评审制度,加强信用风险管理;依据房地产市场的变化,合理调整抵押系数;加强抵押物管理,预防抵押权架空;以及不断完善政策法规外,在我国推行住房抵押贷款证券化是必然之路。

  商用房地产抵押贷款证券化。此外,好地段的商业地产项目,因其租金回报稳定、风险较低、升值潜力大而备受机构投资者的青睐。所以将商贸、服务业使用的建筑物以及写字楼、标准厂房等房产作为担保来发行证券的过程已成为被投资者看好的一种融资途径。



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