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沈阳楼市仍处上升阶段 六成受访者有购房计划


www.nsfang.com  来源:沈阳晚报 时间:2012-03-13 09:41:50

  沈阳市经济、社会、金融及房地产最新数据,进一步佐证沈阳房地产市场仍处上升通道这一观点。从中我们得到了两个非常有价值的潜在信息:一个是沈阳房地产市场有别于一线城市,它是一个由刚性需求坚实码构起来的上升通道;另一个是,国家宏观调控政策对全国各城市的市场信心指数的影响,我们必须要考虑进去,沈阳市场的走势也会有所波动!

  因此,我们对沈阳房地产市场的现状与趋势做出这样的结论:速度可能会放缓,但趋势不会改变,沈阳房地产市场仍处在上升通道中!

  去年真实性购房需求比重占到65%以上

  银行贷款数据证明

  2011年底,中国人民银行专项课题研究小组就辽宁省居民购房真实性需求状况进行了专项测算研究。研究结果是:2010年10月份以来,在限贷、限购的政策背景下,当前由住房贷款支持的居民购房需求,均可认为是真实性需求。并依此对沈阳房地产市场真实性购房需求做如下结论:

  (一)沈阳市真实性需求占到65%。数据显示,2011年4月-9月份,沈阳市新建住宅价格同比指数分别为7.3%、6.6%、6.4%、6.2%、6%、5.4%,虽增幅逐渐回落,但沈阳商品房价格仍保持上涨态势。

  (二)同期商品房住宅销售面积比限购前(2010年10月份-2011年3月份)增长了58%。居民购房需求保持了较高的增长水平。

  基于上述结论,中国人民银行认为:辽宁省房地产市场总体发展状况良好。对沈阳房地产市场的政策建议是:要注意发挥有关政策的积极作用,既要抑制投资型需求,又要保护好真实性需求。

  我个人认为,真实性需求与刚性购房需求,是一不是二。只不过是提法的问题。

  外地人来沈落户量

  连续三年上涨,增幅近4%

  户籍统计数据证明

  沈阳作为东北地区中心城市,辐射作用愈发明显,大批外来人口源源不断涌入。人口专家分析认为,这种大趋势是必然的、不可避免的。看三组数据:第一,沈阳市人口计生委2011年的统计数据,沈阳市现有常住人口786万人,其中流动人口为131万人。流动人口中,在沈停留3年以上的占50%,配偶随同流动的占78%。据调查,91%的流动人口没有回户籍地就业的计划。

  第二,2009年外地人在沈落户数量为67175户,2010年为69752户,同比上涨约3.8%;2011年为72544户,同比上涨约4%,连续三年呈逐年上涨趋势。表明沈阳中心城市凝聚能力增强。

  第三,2009年,外地人在沈购买商品住宅46022套,占总成交套数的34.5%,比重较2008年增加了1.5个百分点;2010年,外地人在沈购买商品住宅61599套,占总成交套数的39.98%;2011年,外地人在沈购买商品住宅65959套,占总成交套数的40.9%。外来人口的涌入直接带来了购房刚需,总体呈现上升趋势。

  公积金贷款中刚性购房

  需求占90%以上

  公积金放贷金额证明

  2011年1月,随着“新国八条”的出台,沈阳市住房公积金个贷发放额呈现出逐月走低的态势。这是由于通过个人信用系统及贷款系数等政策的从严控制等手段对个贷政策进行微调后的效果显现。对于外地人贷款,按照二套房首付60%来实施;公积金贷款买二套房,首付也提高到六成,且贷款利率为公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍;同时停止向购买第三套及以上住房的职工发放住房公积金个人住房贷款。从下面二个数字我们可以清楚的看到缩紧后的个贷政策对抑制投资投机性购房效果明显。沈阳市公积金贷款2009年为62.5亿元,2010年为61.8亿元,而在2011年,这个数字下降为57.5亿元。个贷政策调控1年后,公积金放贷总额下滑约7%,挤出投资型购房,反映出公积金贷款中刚性购房需求比重约占90%以上。

  沈阳市城市拆迁规模

  3年翻6倍

  城市拆迁面积证明

  2009年我市总拆迁面积61万平方米;2010年总拆迁面积70万平方米;2011年总拆迁面积达214万平方米。

  随着2013年全运会给沈阳带来城市形象、功能配套和宜居环境提升机遇和以金廊工程为发展战略核心的城市改扩建工程的实施,越来越多的位于老城核心区域的老旧小区将纳入征收范畴。每年将造就成千上万的手握高额征收补偿款的刚需购房大军,支持沈阳房地产市场持续发展。

  连续三年保持86%的

  高水平占比

  中小户型成交量证明

  购房总价低、首付少,中小户型一直是公认的首次置业的住宅产品代表。一个地区中小户型成交比重大小可以比较直观的反映出当地刚性购房需求特点。

  根据沈阳房地产信息中心商品房合同备案数据统计显示:2009年全年商品住宅销售总量1222.9万平方米,其中中小户型销售量1058.8万平方米,占全年总量的86.58%;2010年全年商品住宅销售总量1411.2万平方米,其中中小户型销售量1194.4万平方米,占全年总量的86.64%;2011年全年商品住宅销售总量1443.8万平方米,其中中小户型销售量1244.2万平方米,占全年总量的86.18%。三年来,沈阳市中小户型成交量保持在86%的高水平占比,让我们见识到了刚需的刚性果然了得。

  1年内计划买房人数

  占总样本86.94%

  百姓购房需求调查证明

  今年1月,沈阳市房产局委托百姓购房网开展沈阳市民2012年购房需求调查。通过购房需求大会观展市民现场登记、百姓购房网网络征集、老旧社区及繁华商业街区派发调查问卷、沈阳晚报刊登登记表、以及与城建交通、农林轻化、重工产业工会合作对十个大型企业职工展开定向调查六大渠道,面向全市百姓进行了购房需求的调研工作。总计发放调查问卷2万余份,回收有效问卷11387份。

  报告中的2组数据非常有意思。一是1年内计划买房的人数占总样本的86.94%;二是首次置业和改善性购房两大刚需人数占总本的94.69%。

  第一个数字86.94%再进一步分解是这样的:今年内只要看好了房子随时就可以出手购买的为41.57%、准备选选看看挑挑拣拣3个月左右出手购买的为9.86%、准备年中出手的为13.86%、下半年整一套的占21.65%。

  第二个数字94.69%是这样构成的:首次置业需求占46.87%,其中首次购房占17.21%、结婚购房占26.05%、外地人买房占3.61%;改善性需求47.82%,其中改善居住条件占24.28%、方便子女上学占3.13%、拆迁户占6.21%、方便上班占5.8%、父母养老占8.4%。

  画外音:

  我们想对开发企业说:你卖或者不卖,刚需就在那里,有增有减。楼市从不缺少购买者,关键是你有没有适合他们产品和一个性价比能让市场接受的成交价格。

  我们想对行业主管部门说:也许你真的可以考虑不再给予沈阳房地产市场购房补贴政策。尤其是在目前宏观调控背景下,既会带来政策风险,又会带来市场风险,容易被解读成“市场不好、政府救市”。其实购房补贴政策的实际意义并不如设想的大,我们谁也没看过这样的事情:一个不想购房的人会因为要每平方米三、五十块钱的补贴而去买房,也没有见过一个想要购房的人因为没有每平方米几十块钱的补贴而一直在等待。所以,补或不补,刚需照样买房。

  我们想对购房者说:你买或是不买,多年后回望中国房地产市场,你一定会看到一道上扬的曲线,因为其背后的中国经济、中国国力仍在不断向上。所以,一旦你的需求出现之时,便是你的购买之日。



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