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叶楚华:再不降价 中国房地产就是庞氏骗局


www.nsfang.com  来源:北青网 时间:2012-03-13 09:33:18

        在以前的文章中,多次谈到,在社会投资回报率低于某个点时,房产是货币增发器,换句话讲,房产与基建投资是通胀之因。具体的分析过程在过去的文章中,我们都已经给出细致的分析。本文不再赘叙,有兴趣的读者还可以阅读天津社会科学院出版社的《世界金融五百年》一书。

        一般来说,房价是由银行存款的实际利率与房产的长期回报之间的关系所决定。假设有一套房产月租1000元,年租只需要直接叠加,即年租金为1.2万元。但在计算房价时,需要考虑到年利率。为了计算方便,假设年利率每年都保持在1.2%。于是,我们能够通过计算1.2万/1.2%得到这套房产的价格为100万元。假如以100万元卖掉这套房产,再将得到的现金存入银行,由于年利率为1.2%,因此100万元存款也能得到1.2万的利息。在这种情况下,无论是采用现金还是房产的方式,回报都一样。

        但是,如果利率发生变化,情况就大为不同了。假设利率上浮了3倍,达到4.8%,银行25万的存款可以得到这套房产相同的回报。这样,用100万现金购买房产就不是一笔好买卖。相反的情况,假设利率下降到0.3%,这套房产的价格就会上涨到400万元。换而言之,要到银行存款400万才能得到这套房产相同的收益。如果考虑房租随着利率提高而下降的因素,利率对房价的冲击更为严重。

        问题在于,这个简单的资本资产模型中的年利率并非我们在银行所看到的名义利率,而是剔除通胀因素的实际利率。当然如我们前面多篇文章所述,房产是通胀的原因之一。在通胀的情况下,实际利率大为降低,资产价格也将大幅上涨。如果究其根本,相当于央行通过通胀的手段将银行存款人所有的财富转移到贷款购房者的手中。通胀越厉害,这种财富转移的量就越大。反之,在通缩的情况下,贷款购房者的财富通过金融手段被转移到银行存款者手中。如果实际利率为零,银行存款只能保证货币价值,而房产却会产生净收益。如果实际利率为负,银行现金存款将不断缩水,购买房产尤其是在银行贷款购买房产远远优于将现金存在银行的选择。换句话将,资本资产的价格会随着实际利率的下降而上升。

        在持续通胀,实际利率极低甚至低到负数的条件下,人们在心理上必然会预期未来必将持续通胀,房价必将持续高涨。再考虑到由于通胀,房租将会上涨,房产的名义收益也将随之上涨,这样房价上涨的速度就更快。结果,在现金存款与房产之间,人们必然选择抛现金买房产。因此,只要通胀高企,实际利率没有提高,决策层无论采取什么样的房产调控政策,都只是治标不治本,只能暂时缓解而无法根治大规模房产投机行为。

        但是,即便在负利率条件下,房价的上涨也是不可持续的。房产回报本质乃是来自于实体经济中的利润。随着通胀、房价与房租的同时上涨,实体经济的利润必须越来越少,尤其是与房产业相比,利润率过低。在这种情况下,大量实体经济的投资者退出本行业,转而投身房产业。随着实体经济的萎缩与凋敝,最终必将影响到房产租金的稳定性与持续性。就像经济学家明斯基所描述的,房产业的性质逐渐从投资变为投机,最终变成一种庞氏骗局。

        这种庞氏骗局最终的结果将毁灭整个国家的纸币与信用体系。当房价相对于其他商品几乎是天价时,纸币必然被抛弃,在天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一书中所描述的世界金融史中,纸币与信用系统一旦崩溃,人们只能退回到以货易货的原始社会。



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